教えて！住まいの先生

田舎なら安い土地もありそうですが、どうなのでしょう。

借地の場合は地代と別に権利金を払うことが一般的です。
権利金の相場は土地更地状態での価格の３０％～９０％ほどで、田舎ほど低くなります。
500万の土地でも権利金は150万～450万ほどは掛かります。そして土地を返しても敷金のように返還はされません。
これとは別に月々の地代が発生することになります。

建物はローコストも高騰しており、付帯工事と併せると1500万位はすると思います。
地盤改良や土地状態によっては擁壁工事等が必要になると総額で1800万～2000万くらいにはなります。
借地でも土地の造成や擁壁の改修にお金がかかる場合は借主の負担となります。

次に住宅ローンですが、借地の場合はネット銀行等の金利の安いものは利用できない場合が多いです。
フラット３５なら借地でも可能ですが金利は1.5％くらいにはなるかと思います。

20年で取り壊すことを仮定して、住宅ローンをフラットにしたとすると
建築費1800万+土地権利金150万円＝1950万
借入期間20年、借入額1950万円、金利1.5％で総返済額2258万（内利息308万）
そしてここに地代として月1.5万（目安）と建物の固定資産税で年12万（月1万）
さらに解体するのであれば解体費（200万程度）を20年で積み立てるのなら月0.8万で＝毎月の支出12.7万

例えば500万の土地を購入した場合のシミュレーション
建築費1800万+土地代500万円＝2300万
借入期間20年、借入額2300万円、金利0.5％で総返済額2417万（内利息117万）
そしてここに土地（土地の固定資産税は安い）と建物の固定資産税年14万（月1.2万）＝毎月の支出11.2万
20年後、建物に価値はなくても土地は残るので土地として売却すれば売れた額手元に残ることになります
借地でも建物を売却することは可能ですが田舎ではかなり難しいと思います。

ポイントは借地でも権利金がかかること、住宅ローンの金利が高い可能性があることです。
借地でも権利金が発生しないとか、低い金利の金融機関で借りられるのであればシミュレート結果がまた変わってきます。

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