教えて！住まいの先生

一戸建ての建物については、新築後の表題登記の申請情報（申請書の写しと図面）が登記所から各市区町村役場に送られます（税通といいます）ので、その時点で作成される固定資産税台帳は原則として一致することとなります。

よくあるのは、その後に「増築・減築・附属建物建築」などを行ったがその登記をしていないというケースです。
または、昔はいわゆる掘り込み車庫（建物の建築されている地盤面が道路より高く、道路側から穴を掘り込んで車庫とし、その上に建物を建築したもの）を登記しなかったことがありますので、その分差が生じていることがあります。

マンションについては、各住戸（専有部分）面積は「部屋の内壁面から内側」の面積だけが登記面積です。
壁の厚みの分とか、廊下階段エレベータ玄関ホール集会所などは「共用部分」となり、その面積は各住戸面積に応じて全住戸に割り当てられます。
このため、登記簿上の「専有部分」面積と固定資産台帳上の課税面積（専有部分面積プラス共用部分の割り当て分）とは差が生じます。

昔からある農家住宅などでは、物置や納屋などを壊したり建てたりしても登記せずに放置しているケースがよくあります。
このため、登記簿上の建物と現況の建物とが不一致となるので、どれがどの建物かを特定するのに困難を極めます。

さて、これらの不動産について「所有権移転登記」を申請する場合には、登記簿と固定資産台帳とをつきあわせ、法務局が容認している差の生じ方であればそのままの価格を採用しますが、そうでない場合は、各ケースごとに計算し直して登記官と事前相談する必要が生じます。
㎡単価を出して計算し直す場合や、新築時の価格を計算し、そこから経年劣化を加味した残価率で計算する場合もあります。

相続を原因とする登記にあたって、登記簿記載の建物と固定資産台帳とに差があるのであれば、どの数値を使うのか、またどう計算し直すのか、などについて事前に相談しておかれることをお勧めします。

なお、マンションについては固定資産台帳の課税面積が登記簿上の専有面積より大きくなるのは問題ありませんから、よほどおかしな面積の数値でない限りそのままの評価額を課税価格として採用します。

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