教えて！住まいの先生
Q 【不動産投資・収益物件について】 一棟・8部屋 価格2,400万 （建物400（200㎡）・※土地2,000万（770㎡）） ※築35年・現況満室（家賃収入・年370万）
「空室率20％・家賃収入300万で想定」
◆◆◆◆◆◆◆◆
借入予定（未審査）
東京スター 不動産担保ローン・30年・1％・2400万（自己資金150）
月7.7万・年93万の返済。
固都税35万
「確定支出93+35＝128万」
◆◆◆◆◆◆◆◆
10年で売却
家賃CF＝（300-128）*10＝1,720万
売却額・2,000万
売却損＝2,550万-2,000万＝550万
総CF「1720－550＝1,170万」の益
*********************************
と考えてます。甘い想定だとは思いますが、ご意見ください。
特に注意点や抜けてる部分があれば、お願いします。
補足
◆◆◆◆◆◆◆◆
借入予定（未審査）
東京スター 不動産担保ローン・30年・1％・2400万（自己資金150）
月7.7万・年93万の返済。
固都税35万
「確定支出93+35＝128万」
◆◆◆◆◆◆◆◆
10年で売却
家賃CF＝（300-128）*10＝1,720万
売却額・2,000万
売却損＝2,550万-2,000万＝550万
総CF「1720－550＝1,170万」の益
*********************************
と考えてます。甘い想定だとは思いますが、ご意見ください。
特に注意点や抜けてる部分があれば、お願いします。
皆さん回答ありがとうございます。
色々と指摘してもらって助かります。
売主が個人だと思っていたのですが、結局は地元の工務店が売主で、その子会社で仲介で一般媒介で出してる物件でした。
一応補足しておきます。
質問日時：
2024/2/29 11:59:30
解決済み
解決日時：
2024/3/5 08:56:26
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 194 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/5 08:56:26
修繕費、現状回復費、築35年~45年の物件の修繕費はキツいですね。管理会社に丸投げしたら目玉の飛び出る様な金額提示されます。
土地の坪単価10万程度の僻地で築35年、満室、、、。胡散臭さ全開ですね。
近隣のお家賃相場調べましたか?レントロールに不自然な点はありませんか?
売主は不動産業者、投資家ですか?←指値もあまり効かないんで私ならスルー。
ババ抜きのババつかんでスリル満点のゲームに参加したいならどうぞご自由に。
土地の坪単価10万程度の僻地で築35年、満室、、、。胡散臭さ全開ですね。
近隣のお家賃相場調べましたか?レントロールに不自然な点はありませんか?
売主は不動産業者、投資家ですか?←指値もあまり効かないんで私ならスルー。
ババ抜きのババつかんでスリル満点のゲームに参加したいならどうぞご自由に。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/5 08:56:26
やはり考えが甘かった。今回は見送る事にしました。
皆さんありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/3/4 03:55:32
結論からまず、10年後の銀行への返済ですが、1300万程ありますね。その時点でアウトでは？
単純に1170万の利益があっても使わずにそのままにしても、1300万返済したら赤字じゃないでしょうか？
私も築35年の部屋数4戸の木造購入しましたが、購入して2年目、年配管問題が年間で50万近くかかりました。
質問者様の物件は既にアウト物件ですが、私なりに計算してみました。
建物の初期費用として仲介料や登記料については置いておきましょう。まず建物は売りに出す前に売り主は簡単な外壁塗装など、見栄えだけよくしてお化粧してから売りに出されたりします。築35年の配管はボロボロかもです。それと空室率高いですが、まぁ300万を信じて計算してみますと、
年間収益の300万だけみれば利回り6％ですから、普通に見えますね。
ですが、確定支出128万に、修繕費(年30万)、入居付けの広告費(年10万)、管理会社に任せるなら毎月の管理費(年10万)、清掃費、共同部電気代(年5万)、年間支出200万は覚悟したとして、利回り4％ですかね。なにがあるかわからないので、最悪これくらいかかるだろうと、予想した計算です。
なので家賃CF＝（300-128）*10＝1,720万は安易な考えではないかと、1720万でなく、1100万だと仮定します。売却損益550万を差し引いて550万の利益がありました。ですが、10年後の銀行の残りの返済が1320万円程です(正確にはもう少し減ってますね)、2000万で売れたとして手数料やら消費税やら譲渡税やらもかかります、550万から100万程差し引きます450万ですね。銀行に返済額1300万程ありますね。850万の赤字ですね。だめですね。
単純に1170万の利益があっても使わずにそのままにしても、1300万返済したら赤字じゃないでしょうか？
私も築35年の部屋数4戸の木造購入しましたが、購入して2年目、年配管問題が年間で50万近くかかりました。
質問者様の物件は既にアウト物件ですが、私なりに計算してみました。
建物の初期費用として仲介料や登記料については置いておきましょう。まず建物は売りに出す前に売り主は簡単な外壁塗装など、見栄えだけよくしてお化粧してから売りに出されたりします。築35年の配管はボロボロかもです。それと空室率高いですが、まぁ300万を信じて計算してみますと、
年間収益の300万だけみれば利回り6％ですから、普通に見えますね。
ですが、確定支出128万に、修繕費(年30万)、入居付けの広告費(年10万)、管理会社に任せるなら毎月の管理費(年10万)、清掃費、共同部電気代(年5万)、年間支出200万は覚悟したとして、利回り4％ですかね。なにがあるかわからないので、最悪これくらいかかるだろうと、予想した計算です。
なので家賃CF＝（300-128）*10＝1,720万は安易な考えではないかと、1720万でなく、1100万だと仮定します。売却損益550万を差し引いて550万の利益がありました。ですが、10年後の銀行の残りの返済が1320万円程です(正確にはもう少し減ってますね)、2000万で売れたとして手数料やら消費税やら譲渡税やらもかかります、550万から100万程差し引きます450万ですね。銀行に返済額1300万程ありますね。850万の赤字ですね。だめですね。
A
回答日時：
2024/3/2 12:25:33
地方ですね、調べたいのは入居者がホントに家賃を払っているのか、
通帳まで見せてもらった方がいいのです。
また実地に検分して怪しい点がないのか、安い物件にはトンデモない入居者
が巣くっていることがあります、ヤクザ 精神異常者 滞納常習者・・・、
玄関付近を見ると分かります、また近隣の評判も大事です。
もう一声運動で値引きを、特に解体費250万円は値引きできないのか、
また実勢地価はどのくらいか、これも良く調べて下さい。
できれば地価ー解体費＝物件価格 ならいいのですが、一つの基準にはなります。
通帳まで見せてもらった方がいいのです。
また実地に検分して怪しい点がないのか、安い物件にはトンデモない入居者
が巣くっていることがあります、ヤクザ 精神異常者 滞納常習者・・・、
玄関付近を見ると分かります、また近隣の評判も大事です。
もう一声運動で値引きを、特に解体費250万円は値引きできないのか、
また実勢地価はどのくらいか、これも良く調べて下さい。
できれば地価ー解体費＝物件価格 ならいいのですが、一つの基準にはなります。
A
回答日時：
2024/2/29 15:34:35
10年で投資額が2倍にもならないのであれば辛い投資ですね。
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