教えて!住まいの先生

Q 中古物件の購入について。 現在気になっている中古物件があります。 先週不動産屋さんに行きました。 今週末に内覧させてもらう予定です。

本来は来年くらいから探そうと思っていたのですが、希望地の相場を知るために数ヶ月前からサイトを見ていて、今回の物件が色んな面での条件が良かったので、急遽動き出しました。
そのため住宅購入についてほぼ知識無しの状態でスタートをきってしまっており、そのことに不安を抱えています。

色んなサイトを読み漁りつつ進めてはいますが、
こちらから聞かねば損や得をする情報も教えてもらえないのではないか…購入した後に不都合があってもそれは聞かなかった私たちが悪いということが出てくるのでは…でもそもそも何が分からないのか分からない…
という不安の沼にハマっています。

住宅性能評価書の写しも貰いましたが、特に詳しい説明もなく他の用紙とまとめてサラッと渡されたので、家に帰って調べつつ読み解いているような状態です。

売主さんの売却理由は既に聞きました。ホームインスペクションをするということは考えています。

長くなりましたが、聞いておかなければいけない点や住宅購入について初心者でも学べる本などご存知でしたら教えて欲しいです。
質問日時: 2024/3/13 21:31:03 回答受付終了
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A 回答日時: 2024/3/18 17:33:52
住宅性能評価書があるという事は、必要最低限の基準には達しているという事です。(少なくとも違法建築ではない)
その上インスペクションまでするのであれば、あれこれ心配する必要はありません。
サイトなどでお勉強されるのは大いに結構ですが、あまり頭でっかちになると家は買えなくなりますよ。
ただ、家の価値はほぼ土地代なので、近辺の土地の売買実績を見て適正な価格はどうかは把握しておいた方が良いです。
その上で心配であれば、Amazon辺りで「中古一戸建ての買い方」みたいな本を一冊買い、それを指標にすれば十分です。くどいですがあたまでっかちになると家は買えません。賃貸の方がよくなります。
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A 回答日時: 2024/3/14 18:04:13
自分も中古戸建て購入する前に一級建築士に依頼してインスペクションしました。インスペクションにお金かけても別の人に売れてしまう可能性もあります。天井裏から床下の隅々を見てもらい何の問題もないことを確認出来たので運良く購入できました。内覧して自分の勘を信じて思い切りが大事です。何せ不動産は一点もので足が早いです。良い物件はモタモタしてるとすぐなくなります。
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A 回答日時: 2024/3/14 09:00:47
物件の選定、契約時のチェック事項については他の方のアドバイス通りだと思います。

相場感と住宅の良し悪し判別については本で学ぶより、もう少し経験を積んだ方がいいのでは思いました。希望地以外でも中古住宅を外観でもよいので現物を見て価格と築年数などの実感をつかんだ方がよいかと思います。今回の物件が本当によい条件なのか迷っているということは何か引っかかりがあるのだと思います。
見る目がつけば迷わず物件を決められるようになりますので焦らずに探してください。

学べる本を選ぶとすれば宅地建物取引士の受験用のコンパクトなテキストです。不動産取引で業者のやってはいけないこと、つまり注意することや建築の法令や不動産入手後の税金や免税の仕組みなど知っていると得することがたくさん書かれています。ひと通り目を通しても損はないでしょう。
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A 回答日時: 2024/3/14 07:54:54
専門知識があるわけではないですが、30年前にUターン転職で実家近くに引っ越すときにいっそ中古住宅でと探したらあったので内覧は母に任せて購入しました。
5年後に建て替え。築27年で現在売却中で買主候補が数名出てきています。

2020年に山の手に土地を購入しておいてそこに店舗兼住宅を建設。一昨年は、徒歩5分に土地の出物がありましたので、購入して注文住宅を建てて今住んでいます。

で、経験上売り主買主両方経験して、最初の中古住宅の仲介業者がすごくいい加減でその反省も踏まえて。

1.売り主の理由は確認済みということで、そこはおいて。
2.登記謄本を取り寄せて、厄介な借金のかたになっていないかを見ておく、地目が宅地なら良いですがそれ以外ならしっかり確認。地目変更をしてもらう。
3.登記上の面積確定をしてもらう。隣地の地権者と境界確認をしてもらう。これには土地家屋調査士に結構な額を払うので買主負担でしておくことです。とうほうこれがいい加減で今私の費用でする羽目に。
4.昼と夜は地域の顔が違う。夜も見ておくことです。
5.自治会が厄介な土地だと後々大変。これは売り主は言葉を濁すかもですので、つてがあれば極力調べましょう。
6.瑕疵担保はどのくらいか。メンテ記録も確認。
7.大手HMの規格住宅ならほぼメンテはされているが、工務店物や建売ならそこはしっかり見ておきましょう。
8.地耐力調査書があるはず。建設時に施主に渡されます。これを確認しましょう。
ハザードマップで軟弱地盤地帯で地耐力調査(建設年度で義務化がことなります)も行わず、地盤改良もしない建売を近所で見てきているのでここはしっかり確認です。
9.昔から酒蔵と紡績工場の近くは危ないとは、水が豊富な土地でハザードマップ上危ない土地です。それ以外に水に関する地名は特に注意です。
10.数軒建てた経験上、水回りは集中させて排水勾配をしっかりとることが無難。床や天井裏を給排水管がのたうち回っているのは事故の元です。

ご参考に。
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A 回答日時: 2024/3/13 21:59:37
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

1)確認した方が良い点としては、
➀隣地との境界(確定測量の有無)
②契約不適合責任の条件(建物本体・引渡設備)
③現時点における不具合箇所の有無(建物本体・引渡設備)
④ホームインスペクションに売主は協力的か(建築時図面などが必要になる)
⑤スーパー、学校、金融機関、病院、役所など周辺施設の情報
⑥お隣さんやご近所の情報(少なくとも両隣にどんなご家族が住んでいるか)
⑦自治会、町内会の加入義務や活動状況
などが考えられます。

2)➀〜④は、
契約に際してかなりセンシティブな情報なので、不動産屋経由で確認してもらい、メールなど書面で残る形で確認した方がいいですね。
⑤~⑦は、
内覧時に直接売主さんに聞くか、あとから不動産経由で聞くかどちらでも良いと思います。

★ホームインスペクションが入るとなると、建築時のいろんな資料を準備したり、建築士の調査報告が上がってくるまでに時間がかかったりするケースもありますので、早く売りたい売主さんや仲介会社は協力的でない場合があるかもしれません。

以上、ご参考になれば幸いです。
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