教えて！住まいの先生
Q 不動産について、詳しい方教えて下さい。 ※少し長くなります。お付き合い頂ける方、宜しくお願い致します。 主要都市で一人暮らしをしている母が、実家を売却したいと考えているようです。
【家の状態】
築27年、30坪弱、木造2階建、4LDK（屋根裏部屋あり）、駐車場・私道あり、外壁工事は数年前に実施、駅から徒歩10分以内
売却の理由は沢山あるようです。
「一人暮らしでは部屋が多く掃除が大変
「膝が悪く2階に登る事が難しい、ワンフロアでバリアフリーのマンションに住みたい」
「年金（月16万）では生活費はカツカツ。やりたい事が出来ないので、手元にお金を置いて少しでも楽に余生を暮らしたい」
「地震で津波がきたり、築30年を迎えると家の価値は無くなるので今が売り時」 等
売却自体は母の家なので、意思を尊重したいのですが、いくつか懸念点があります。
１：母の住まいについて
売却後は賃貸で貯金を切り崩しながら生活するか、頭金を出して中古マンションを購入を検討しています。最終的に介護が必要になったりした場合を想定しているようです。
私としては、まだマンション購入した方が形に残るし、ローンを組むとなると恐らく私名義になるので、ゆくゆく介護が必要になった時も一緒に住めるのではと考えています。
中古マンションの購入について、何か注意点はありますでしょうか？
２：売却価格について
バブル後期だったので購入価格は約5000万したそうですが、今は周辺の同じ位と新築で4000万位です。
家はリフォーム済みで綺麗ですが、築30年弱だとほぼ土地だけの価格になると思った方がいいですか？
３：法的な部分で気をつける事
家は父が亡くなってから、今後母に名義変更をする予定です。
兄弟は姉がいますが、結婚して自宅も購入しています。実家売却については、母の意思を尊重しています。
相続や名義変更など、自宅売却についてお詳しい方、注意点などあれば何かアドバイス頂けると幸いです。
築27年、30坪弱、木造2階建、4LDK（屋根裏部屋あり）、駐車場・私道あり、外壁工事は数年前に実施、駅から徒歩10分以内
売却の理由は沢山あるようです。
「一人暮らしでは部屋が多く掃除が大変
「膝が悪く2階に登る事が難しい、ワンフロアでバリアフリーのマンションに住みたい」
「年金（月16万）では生活費はカツカツ。やりたい事が出来ないので、手元にお金を置いて少しでも楽に余生を暮らしたい」
「地震で津波がきたり、築30年を迎えると家の価値は無くなるので今が売り時」 等
売却自体は母の家なので、意思を尊重したいのですが、いくつか懸念点があります。
１：母の住まいについて
売却後は賃貸で貯金を切り崩しながら生活するか、頭金を出して中古マンションを購入を検討しています。最終的に介護が必要になったりした場合を想定しているようです。
私としては、まだマンション購入した方が形に残るし、ローンを組むとなると恐らく私名義になるので、ゆくゆく介護が必要になった時も一緒に住めるのではと考えています。
中古マンションの購入について、何か注意点はありますでしょうか？
２：売却価格について
バブル後期だったので購入価格は約5000万したそうですが、今は周辺の同じ位と新築で4000万位です。
家はリフォーム済みで綺麗ですが、築30年弱だとほぼ土地だけの価格になると思った方がいいですか？
３：法的な部分で気をつける事
家は父が亡くなってから、今後母に名義変更をする予定です。
兄弟は姉がいますが、結婚して自宅も購入しています。実家売却については、母の意思を尊重しています。
相続や名義変更など、自宅売却についてお詳しい方、注意点などあれば何かアドバイス頂けると幸いです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/5/6 08:11:46
お母様のご自宅売却のご検討について、幾つかアドバイスを差し上げます。
検討されているポイントに沿って解説いたします。
母の住まいについて
中古マンションの購入にあたっての注意点は以下の通りです。
建物の状態
築年数が新しいほうがメンテナンス費用は一般に少なくなりますが、築年数だけでなく、その間のメンテナンス履歴も重要です。
また、耐震基準が1991年に改正されているため、それ以降の建物を選ぶことが推奨されます。
管理状態
管理組合の運営が健全であるか、共用部の清掃や修繕がしっかり行われているかなど、管理状況をチェックすることが重要です。
立地と将来性
交通アクセスや周辺環境、地域の発展性も購入判断の要素です。
特に老後の生活を考えると、医療施設やショッピング施設が近くにあるかも重要です。
ローンを組む際の名義については、確かにお母様名義よりもお子様名義の方が後々の管理が容易かもしれませんが、その場合は贈与税など税務上の影響も考慮に入れる必要があります。
売却価格について
売却価格は周辺の市場状況に左右されますが、築年数が30年近いとなると、実際の建物の価値は低減し、土地の価値が主となります。
リフォームを行っていても、基本的には土地価格を中心に考えるのが妥当です。
地域によっては土地の価値が非常に高い場合もありますので、不動産会社による査定を受けることをお勧めします。
法的な部分で気をつけること
名義変更や相続については、以下の点に注意が必要です。
名義変更
父親名義から母親名義への変更は、登記手続きを進める必要があります。
遺産相続が終わっていない場合は、相続手続きを先に行う必要があります。
相続
お姉さまがいらっしゃる場合、相続人全員の同意が必要になる場合があります。
相続手続きは複雑なので、専門の弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。
以上の点を考慮しつつ、お母様の希望に沿った最善の選択を進められると良いでしょう。
専門家の意見も積極的に取り入れ、慎重に進めてください。
検討されているポイントに沿って解説いたします。
母の住まいについて
中古マンションの購入にあたっての注意点は以下の通りです。
建物の状態
築年数が新しいほうがメンテナンス費用は一般に少なくなりますが、築年数だけでなく、その間のメンテナンス履歴も重要です。
また、耐震基準が1991年に改正されているため、それ以降の建物を選ぶことが推奨されます。
管理状態
管理組合の運営が健全であるか、共用部の清掃や修繕がしっかり行われているかなど、管理状況をチェックすることが重要です。
立地と将来性
交通アクセスや周辺環境、地域の発展性も購入判断の要素です。
特に老後の生活を考えると、医療施設やショッピング施設が近くにあるかも重要です。
ローンを組む際の名義については、確かにお母様名義よりもお子様名義の方が後々の管理が容易かもしれませんが、その場合は贈与税など税務上の影響も考慮に入れる必要があります。
売却価格について
売却価格は周辺の市場状況に左右されますが、築年数が30年近いとなると、実際の建物の価値は低減し、土地の価値が主となります。
リフォームを行っていても、基本的には土地価格を中心に考えるのが妥当です。
地域によっては土地の価値が非常に高い場合もありますので、不動産会社による査定を受けることをお勧めします。
法的な部分で気をつけること
名義変更や相続については、以下の点に注意が必要です。
名義変更
父親名義から母親名義への変更は、登記手続きを進める必要があります。
遺産相続が終わっていない場合は、相続手続きを先に行う必要があります。
相続
お姉さまがいらっしゃる場合、相続人全員の同意が必要になる場合があります。
相続手続きは複雑なので、専門の弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。
以上の点を考慮しつつ、お母様の希望に沿った最善の選択を進められると良いでしょう。
専門家の意見も積極的に取り入れ、慎重に進めてください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/5/6 08:11:46
皆様、大変為になるアドバイスをいただき有難うございました。家族とも話し合って、今後の方針を決めたいと思います。
回答
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A
回答日時：
2024/4/30 10:09:21
１、足が弱いと車椅子が必要なので一般住宅では介護できません。
老人用の介護ホームなどへの入居が必要です。
また、他人をかたってローンは組めません。
２、木造戸建てなら築20年で転売価値は無くなります。
本人にはまだ住めると思いますが、他人にとっては無価値で、
解体費用の分だけマイナス価値です。
３、相続は法定相続人で協議して決めますが、
両親が次々亡くなり2回相続が起こることを見越すと、
都度、法定相続割合での相続が節税になる場合が多いです。
相続財産が多いなら、孫を養子にするなど対策があります。
老人用の介護ホームなどへの入居が必要です。
また、他人をかたってローンは組めません。
２、木造戸建てなら築20年で転売価値は無くなります。
本人にはまだ住めると思いますが、他人にとっては無価値で、
解体費用の分だけマイナス価値です。
３、相続は法定相続人で協議して決めますが、
両親が次々亡くなり2回相続が起こることを見越すと、
都度、法定相続割合での相続が節税になる場合が多いです。
相続財産が多いなら、孫を養子にするなど対策があります。
A
回答日時：
2024/4/30 05:05:01
お母様の家の売却で気をつけた方がいいのは、売却の仲介を依頼する不動産屋選びです。家ごと売りたくても築27年では買い手が見つからないから更地にしてくれればXXX万円で購入しますと言ってくる業者かいます。買い叩かれるだけですので、大手の名前がと売っている不動産屋3つくらいに査定して貰うことをお勧めします。令和4年に実家を売却した。郊外で車がないと生活が不便な所に建つ築26年の木造2階建ての5LSDK、土地約50坪の家でしたが売りに出して約半年で希望額で売れました。質問者様は将来はお母様の介護のために同居をお考えでしたら、売却したお金には手をつけず、ご質問者様名義で中古マンションをご購入されたらいかがでしょうか？ 売却したお金を使いお母様の名義で中古マンションを購入できたとしても、お母様が他界されたらお姉さまとの相続の問題が生じかねません。お母様の将来の面どを見るから遺産を放棄することをあらかじめお姉さまと書面で取り交わしておくことをお勧めします。また、今お母様がお住まいの家が売れて利益がでたら譲渡税がかかりますのでご注意ください。それから、最近は住宅の買い換えに有利な税制がいろいろありますから、適用できそうな制度を使って節税することをお勧めします。
リフォーム済なら売らずに貸すという選択しも有るのでは有りませんか？
話は変わりますが、年老いた親の世話をするのって物凄く大変ですよ。認知症が進むと話が通じなくなり、親子故にきつく当たってしまったりすることが段々と増えてきます。適度な気晴らしを心掛けないとやっていけませんので、同居されるのでしたら、その心づもりも大切です。
リフォーム済なら売らずに貸すという選択しも有るのでは有りませんか？
話は変わりますが、年老いた親の世話をするのって物凄く大変ですよ。認知症が進むと話が通じなくなり、親子故にきつく当たってしまったりすることが段々と増えてきます。適度な気晴らしを心掛けないとやっていけませんので、同居されるのでしたら、その心づもりも大切です。
A
回答日時：
2024/4/30 03:29:02
あなた名義では住宅ローンは借りることは出来ませんからそこから計画の練り直しですね
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