教えて！住まいの先生

日本は終戦直後人口が7000万人で高度成長期時代の1950年代1960年代1970年代とバブル時代の1980年代1990年代で人口が5800万人増えました。
2008年1億2800万人から人口は増えてないです。2008年から人口が減ってます。東京も2010年から日本人の人口は増えてません。この終戦直後から2008年までは人口が増え続けたので住宅の需要は高かったですが
今は毎年自然減で80万人ずつ人口が減ってるので人口の数は1億2000万人です。
16年で800万人減ってます。今後少子化で子持ちの若夫婦が右肩下がりで減っていくので住宅の需要はどんどん減っていきます。2023年の出生数は72万人でしたので毎年4万5000人ずつ出生数が減ってるのでこのままいけば15年ぐらいには出生数は10万人ぐらいになります。あと15年で人口が1億人になるそうです。老人の死亡者数は毎年157万人ずつ亡くなってて老人の死亡者数は毎年13万人ずつ増えてます。だから空き家だらけです。何がいいたいかというと
人口が減れば減るだけ家の需要は減ってきます。老人が亡くなって空き家が増えても20代30代の子持ちの若夫婦がたくさん居れば問題ないですが
若夫婦もあと15年後ぐらいには絶滅するので住宅の需要はどんどん減っていきます。すぐ買う必要はないと思いますよ。70年後には日本の人口は4000万人になります。人口が増えれば増えるだけ家を買うのが難しくなります。ライバルが多いからです。だけど家の売却は簡単になります。人口が減れば減るだけ住宅を買うのは簡単になります。ライバルが減るからです。だけど売却は凄い困難になります。これから日本は人口が減るので住宅は買いやすくなりますが
買うと売却が凄い困難になりますよ。

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2030年は人口減少などによる空き家率の増加で、その時の不動産価格は安くなっていますかね？？

それはないでしょう。
23区内は、希少物件化するのではと思いますよ。

23区内の不動産価格は、人口問題ではなく、円安で海外投資家が購入していること、建築コストが高騰していること、ウクライナ戦争でエネルギーコストが高騰していること等が原因だと思いますから、11月のUSA大統領選挙でどちらが勝つかで、円安継続か円高に振れるかが決まると思います。もちろん、円高になれば、海外投資家の購入熱も冷めて、不動産価格は下がり始めるかもしれません。

今、上がっている状況ですから、今売れば、利益確定できますから、その判断は悪くないと思いますよ。
もしかすれば、売った後にあがるかもしれないわけですが、それを考えたら、不動産を売買できなくなってしまいます・・・

小生の友人が、不動産バブル前にマンション購入して、数年後に2倍になったので売却したんです。もっと上がるかもと言う考えもあったそうですが、利益確定売を選択した感じですね。そして数年後にバブル崩壊です。そういう経験があるので、利益確定売りは悪くないと考えてしまいますね。

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2030年は人口減少などによる空き家率の増加で、その時の不動産価格は安くなっていますかね？

絶対的な円建て価格の話ですか？

多分円建てでは高くなっていると思いますよ。今のインフレ率何%か知っていますか？
頭の中身スカスカな日本銀行のせいで2023年のインフレ率は3.27%でした。
このインフレが持続すれば2030年には25%物価は上昇します。

つまり、人口減少などによる空き家率の増加で2030年の不動産価格は今よりも実質20%以上も安くなるか？それともそれ以上か？という問題に帰結します。

「人口減少などによる空き家率の増加」の単独要因では「程度の良い中古物件」に限定すれば20%も相場は下落しないと考えます。
理由として、インフレにより新築価格が上昇するから「程度の良い中古物件」の価値はある程度維持される(値上がりも有り得る)ものだと考えます。
具体的に言うと、新耐震以降で駅近でみたいな物件ですね。

逆に空き家率の増加の影響をモロに受けるのは築古の物件、特に旧耐震基準の物件や再建築不可の物件ですね。
築古の物件は元々空き家になりやすく、また供給過剰の状態では特別影響を受けるはずです。
こういった物件では大きく値下がりする可能性もあると考えます。

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