教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）不動産投資だと、不動産所得の所得税を計算する上で、収益するための不動産の減価償却費は経費計上できますが、居住用不動産の場合、収益する目的で所有しておらず所得も産まないので減価償却費を必要経費には計上できません。マイカーをローンで所有していても、事業目的の利用がなければ必要経費に計上できないのと理論上は同じです。

２）もっと、詳しく確認をされたい場合は、お近くの税務署の代表番号に電話して、音声案内で1番を押しますと、国税局の電話相談センターにつながりますので、税務について詳しく相談することが可能です。私も良く利用しておりますが丁寧に教えてくれます。一度、確認されてみてください。

以上、ご参考になれば幸いです。

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、住宅ローンを「ダブッて」利用を想定しているように読み取れますが、それは不可です。

従って通常は、現住居は売却し、完済してからでないと買換え物件での住宅ローン利用は不可なのです。

また、併せて買い替えでは、現住居は売却に出したままで、買換え物件に手を付ける（購入）などは、絶対に避けるべきなのです。
（あなたが現金を十分に持って、売れなくても買える、なら話は別です）

●従って、「買換」の場合は、（絶対に）売却が先となります。
これは資金ショートを起こすからです。

そこであなたの質問の「減価償却の」・「経費計上の」などは該当しないことになります。

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減価償却費などで経費計上できるのはあくまでも家賃収入に対してです。
自宅として使っていたものに経費は計上できません。
もし引っ越したあとに貸し出していたのならその期間の経費は計上できますが、もちろん家賃収入も申告することになります。

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一戸建て住宅の住み替えにおいて、現在の住宅が一時的に売却できずに二重ローン状態になった場合の経費計上については、以下のようになります。

・一般的な住宅の住み替えの場合、現在の住宅と新しい住宅はいずれも居住用資産となり、不動産投資とはみなされません。そのため、減価償却費などの経費計上はできません。

・ただし、現在の住宅が一時的に賃貸に出された場合は、その期間に限り不動産所得の対象となり、必要経費(減価償却費など)を経費計上できる可能性があります。

・経費計上の可否については、最終的には税務署に確認する必要があります。住宅ローンの控除や経費計上に関する詳細な質問は、税理士や税務署の窓口に相談するのが適切です。

一般的な住み替えの場合は経費計上は難しいと思われますが、賃貸期間があれば可能性もあります。詳細は専門家に確認されることをおすすめします。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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一般的に、自宅を売却できなかった場合でも、その物件を賃貸に出すなどして収入を得ることができれば、不動産投資としての減価償却を行うことが可能です。ただし、自宅として使用していた期間の減価償却は認められません。また、減価償却を行うためには、固定資産税評価額等を基にした償却資産の取得価額を算出する必要があります。詳細は税理士などの専門家にご相談ください。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。

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