教えて！住まいの先生

無謀ではないです。
親御さんから住宅取得時に贈与が頂ける家計であれば、教育資金にも困ることはないでしょう。

20年固定よりも、フラット35Ｓの子育てプラスを使った方がお得です。
当初金利の差が、効果が大きいのです。
https://loan.mamoris.jp/repayment_compare.asp

また、Ｓに該当するように購入前に証明を取得なさって下さい。
https://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html

融資率９割以下に該当します。
正確には、物件本体価格の９割以下になっているかどうかです。

https://jhffaq.jp/jhffaq/flat35/web/knowledge3272.html

売買契約が4500万円の0.9→4050万円の借入金額まで、です。
4000万円の借入金額なので、該当します。

• なるほど：1
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

借入金額は問題ないと思います。

２０年後の金利は分かりませんが、今後は少なくとも今よりは金利は上昇するはずですから３５年フラットを選んでおけば安心だと思います。

今後は物価も上がっていくでしょうから、少なくとも名目収入も増えますし、フラットで返済額が変わらなければ年々、返済は楽になります。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

長期負債を返せるかどうかは現在の情報や属性より当人の力次第です

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

05864B8

「10年以内に義実家不動産の売却金1000〜2000万くらいは入る」とは？

＞借入額としては無謀でしょうか？
家計、教育・老後などなど。情報がほぼ無いので、、、

暫くは共稼ぎが前提になると思われますし、第2子を考えているなら、貴方方出す資金は減らした方が無難な印象であるとしか。

＞どちらがお得なのでしょうか？
金利も書かずに聞かれても、、、
また、20年後の金利は当然分かりません。

ただ、ある程度の金利差があるなら、仮に20年固定で組み、20年後に金利が跳ね上がったとしても、総支払が逆転する可能性は低いとは思います。

＞今回のパターンは該当しますか？
計算が出来ないと言う事でしょうか？

込々総額に対する比率だとして、、、
4000/5000＝80％ 8割

本体価格に対する比率だとしても、、、
4000/4500≒88.9％ 8.8割

• なるほど：2
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

最初にシンプルに回答しますと、4000万円の借入をペアローンでお考えなら余裕だと思います。審査も通るし破綻のリスクもまずないでしょう。

ただその前提で、購入の仕方はちょっと考えたほうがいいと思うのです。

年収600万円の人の手取りは月約38万円くらいです。（ボーナス分も含む）
また年収360万円の人の手取りは月約24万円です。
合わせると62万円の手取りです。

4000万円の返済は、固定か変動にするべきかは後で書きますが、とりあえず「変動0.7パーセント」「35年」「ボーナス払いなし」で計算すると月107,408円です。

つまりローンを支払っても月50万円が残ります。
これで生活が厳しいとか破綻するかも、、ということになるなら家を買う買わないより生活の仕方に問題があるとしかいえません。
ですからなんの心配もいりません。

しかしわたしが問題だと思うのは、まずペアローンというところです。
みなさん気軽にペアローンを組んで買える限界の家を望まれますがペアローンは大きなリスクがあります。

住宅ローンは年収の８倍くらいまでは貸してくれます。
貸してはくれるけど８倍は破綻への道まっしぐらです。
通常は５倍くらいで留めるべきです。

わたしとしてはペアローンではなく旦那さまの単独ローンをお勧めします。
600万円で4000万円なら融資してもらえます。
すると旦那さまの手取り38万円で返済したら残りは27万円です。
そして残ったお金から20万円を貯蓄していきます。
残りは7万円。
しかしそこで奥さまの手取り24万円があるので31万円での生活費です。
ペアローンのリスクを回避してもラクラクです。

なぜ20万円もの貯蓄をしていかなければならないか、ですが。
わたしは新築一戸建てカテで多くのご質問に回答してきていますが、若い方のほとんどが家を買えばそこに一生住めるという前提で考えられているようです。
しかし木造住宅の寿命は40年くらいなのです。
従って定年くらいを機にもう１軒建て替えることになります。
ただそのときは土地はあるので老夫婦が住めるコンパクトな家屋だけでいいのですが、年齢的にローンは組めないので一括で建てなければなりません。

また、そのほかに老後資金、お子様の養育費（１人2000万円〜4000万円＜公立か私立か、大学まで行かせるかどうかで変わります）が加わってきます。

でも月20万円の貯蓄なら年240万円、10年で2400万円、30年で7200万円ですから心配要りません。

また生活費は月20万円を目標にしていけば貯金を崩さなくても車も買えるでしょう。

＞10年以内に義実家不動産の売却金1000〜2000万くらいは入る
これが遺産ならいいですが、義両親がご健在なら贈与になり半分は贈与税で持っていかれます。その辺りはお考えでしょうか。

＞35年固定で借りるのと、当初固定20年で20年以降はまた新たな金利を
＞組むのと、どちらがお得なのでしょうか？
ここは今とても判断が難しいところです。
日本が金融緩和政策を打ち切ったのは円安対策です。
円安は日本とアメリカの金利差によって生じており、アメリカは５パーセントくらいですが、日本の金利がそこまで一気に上がることは考えにくい。
また大統領選の結果によっては急激な円高に転じることも予想されています。
こうしたことから今なお「なんの迷いもなく変動金利一択」という人もたくさんいらっしゃいます。

わたしとしては「当初固定20年で20年以降はまた新たな金利を組む」ほうがいいと思います。
20年あれば貯蓄だけで繰上げ返済できる可能性があるからです。

なので質問者さまの場合、無謀でもないし何も心配は要りませんが、単独ローンにすることと貯蓄が課題です。
貯蓄を怠ると家の返済はできても老後破綻するリスクはあります。

• なるほど：1
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

金融資産を見ても堅実な御夫婦ですので

無謀と言うより普通に可能だと思いますよ。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら

総額のうち自己負担で５００万はらって、残りの９割４５００万をローンって感じです。
もちろん４０００万にするなら一番最後のはクリアです。


支払いについては、10年以内に義実家不動産の売却金1000〜2000万くらいは入るとは思われます。
→これが確実なら、ご本人が払うのは３０００万～２０００万なので、年収考えれば余裕じゃないですかね。

固定の期間は不明。そのときにならないとわからないです。

• なるほど：0
• そうだね：0
• ありがとう：0

この質問が不快なら