教えて！住まいの先生
Q 不動産に詳しい方にアドバイスお願い致します。
注文住宅で家を建てて、9年が経ち住宅ローンもいつでも一括で返済出来る状態なのですが、現在もう少し土地に価値がある地域に再度家を建て直したいと考えるようになりました。
現在の場所は、首都圏ではあるものの秋葉原から最短56分、駅から徒歩13分程の物件ですが、かなり安い地域です。
現在の一坪あたりの土地単価は、23万円程でここ10年で見ると下落率が16.3%となり資産価値は低いです。
土地上昇が見込める地域へと考えておりますが、今の物件の処理は以下のどちらが良いですかね？
①売却
②完済後に賃貸に出す
※近くに戸建て賃貸物件が数件ありますが、入れ替わるものの常に入居しているのを見て考えました。
物件概要
築9年 建坪37坪4LDK 土地60坪 二階建
一様高断熱仕様 真冬無暖房で16度以下にはなりません。当時は込み込み4,100万ほどで建築。
今は二束三文は覚悟しています。
地域密着の建設会社で建てました。
建設会社は、都内、埼玉、千葉、茨城の住宅展示場に30箇所程展示場を設けられる規模の会社
分譲地北側道路正方形。
分譲地は、昭和50年代に区画整理された場所です。
当時分譲地整備に伴い新しい住所名になった場所で、規模としては、市のサイトから住所人口を調べると2万人となり、そこそこ大きい区画整理分譲地となります。
近くの施設
徒歩5分圏内にコンビニ３件、大手薬局2件、小学校、大手スーパー２件、飲食店5件程小さい個人の店
駅は徒歩13分で、本数は１時間6から8本で、各駅、区間快速、快速の3種類止まります。都心に出るには乗り換えはマストです。
古い家がたくさんある地域ではあるものの、空き家は見当たりません。分譲地内の代謝環境は、見ていると家を解体後に建て替えか、すぐパワービルダーが建売を建てる印象です。
因みに私は30代後半となります。
新しく購入するとしたらまた住宅ローンを利用する予定です。
売却か賃貸に出すかアドバイス宜しくお願い致します。
現在の場所は、首都圏ではあるものの秋葉原から最短56分、駅から徒歩13分程の物件ですが、かなり安い地域です。
現在の一坪あたりの土地単価は、23万円程でここ10年で見ると下落率が16.3%となり資産価値は低いです。
土地上昇が見込める地域へと考えておりますが、今の物件の処理は以下のどちらが良いですかね？
①売却
②完済後に賃貸に出す
※近くに戸建て賃貸物件が数件ありますが、入れ替わるものの常に入居しているのを見て考えました。
物件概要
築9年 建坪37坪4LDK 土地60坪 二階建
一様高断熱仕様 真冬無暖房で16度以下にはなりません。当時は込み込み4,100万ほどで建築。
今は二束三文は覚悟しています。
地域密着の建設会社で建てました。
建設会社は、都内、埼玉、千葉、茨城の住宅展示場に30箇所程展示場を設けられる規模の会社
分譲地北側道路正方形。
分譲地は、昭和50年代に区画整理された場所です。
当時分譲地整備に伴い新しい住所名になった場所で、規模としては、市のサイトから住所人口を調べると2万人となり、そこそこ大きい区画整理分譲地となります。
近くの施設
徒歩5分圏内にコンビニ３件、大手薬局2件、小学校、大手スーパー２件、飲食店5件程小さい個人の店
駅は徒歩13分で、本数は１時間6から8本で、各駅、区間快速、快速の3種類止まります。都心に出るには乗り換えはマストです。
古い家がたくさんある地域ではあるものの、空き家は見当たりません。分譲地内の代謝環境は、見ていると家を解体後に建て替えか、すぐパワービルダーが建売を建てる印象です。
因みに私は30代後半となります。
新しく購入するとしたらまた住宅ローンを利用する予定です。
売却か賃貸に出すかアドバイス宜しくお願い致します。
質問日時：
2024/8/4 08:41:54
解決済み
解決日時：
2024/8/24 16:35:44
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 242 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/8/24 16:35:44
①信頼できる不動産屋に依頼して売却してもらうのが、サパッとして良いと思います。
②は賃借人（入居者）からの賃料は期待できますが、貸主としての修繕義務を負いますし、入居者募集、退去時のハウスクリーニング、賃貸管理などで、いろいろわずらわしいですし、よってたかってカモにされるリスクもあります。
なかには明らかにカモにする意図でサブリースを持ち掛けてくる業者もいるでしょう。ご注意を。
②は賃借人（入居者）からの賃料は期待できますが、貸主としての修繕義務を負いますし、入居者募集、退去時のハウスクリーニング、賃貸管理などで、いろいろわずらわしいですし、よってたかってカモにされるリスクもあります。
なかには明らかにカモにする意図でサブリースを持ち掛けてくる業者もいるでしょう。ご注意を。
回答
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A
回答日時：
2024/8/5 13:13:30
住んでいて問題ないのなら、私なら住み替えません。
今のまま住んで、定年後にもう一度考えます。
それまで貯金かな。。。
そうやって私のところはやって来て、今築31年。(買い替え3回あり)
まだ建て替えするほどではないので、相続対策として10年後くらいに建て替えたいけど、果たして子供が住みたいと言うかが問題。上野まで電車で20分のところだから便利だけど、子供は杉並や世田谷がお気に入りで賃貸で暮らしています。死んだら売却されそうです。
土地の価値が上がるかは分からないものですよ。
今のまま住んで、定年後にもう一度考えます。
それまで貯金かな。。。
そうやって私のところはやって来て、今築31年。(買い替え3回あり)
まだ建て替えするほどではないので、相続対策として10年後くらいに建て替えたいけど、果たして子供が住みたいと言うかが問題。上野まで電車で20分のところだから便利だけど、子供は杉並や世田谷がお気に入りで賃貸で暮らしています。死んだら売却されそうです。
土地の価値が上がるかは分からないものですよ。
A
回答日時：
2024/8/5 11:58:13
東京世田谷区で不動産仲介をしているのですが
まず世田谷区や目黒区レベルでも２０年後は土地価格下がります！
２０３０年あたりから売家が相当数郊外は出てきます
今の高齢者が亡くなるとその子供は実家を売りに出すからです！
これを２次相続ラッシュと言います
今の高齢者は持ち家比率が８割で１９７０年～１９９０年
位に郊外で戸建てを買うのが流行した世代です。
今後高齢者が亡くなる人数はかなり増え売家が増えるけど
買い手が少なくなるので郊外は劇的に下がる傾向です。
特に問題なのが郊外の戸建ては今後売家が増えるけど
２０４０年には独身率が５割を超え戸建てを必要とする
４人家族が劇的に減ります。
４千万の住宅購入費があれば独身者やDINKS世帯は
駅前の４０平米位のマンションを購入します。
独身者や２人世帯は間違いなく郊外の戸建てなど買う人は
いないので今後は郊外の戸建ての資産価値は劇的に下がると
思うよ。
すでに世田谷区でも土地価格は下がり始めています
まず世田谷区や目黒区レベルでも２０年後は土地価格下がります！
２０３０年あたりから売家が相当数郊外は出てきます
今の高齢者が亡くなるとその子供は実家を売りに出すからです！
これを２次相続ラッシュと言います
今の高齢者は持ち家比率が８割で１９７０年～１９９０年
位に郊外で戸建てを買うのが流行した世代です。
今後高齢者が亡くなる人数はかなり増え売家が増えるけど
買い手が少なくなるので郊外は劇的に下がる傾向です。
特に問題なのが郊外の戸建ては今後売家が増えるけど
２０４０年には独身率が５割を超え戸建てを必要とする
４人家族が劇的に減ります。
４千万の住宅購入費があれば独身者やDINKS世帯は
駅前の４０平米位のマンションを購入します。
独身者や２人世帯は間違いなく郊外の戸建てなど買う人は
いないので今後は郊外の戸建ての資産価値は劇的に下がると
思うよ。
すでに世田谷区でも土地価格は下がり始めています
A
回答日時：
2024/8/5 10:30:08
日本は終戦直後は人口が7000万人居て 高度成長期時代の1950年代1960年代1970年代 バブル時代の1980年代1990年代の54年間で人口が5800万人増えて 2008年1億2800万人から増えてません。2008年から人口は減り始めてます。東京の日本人の人口も2010年から増えてないらしいです。今は老人が毎年156万人ずつ亡くなってます。老人の死亡者数も毎年13万人ずつ増えてます。老人の死亡者数から生まれた子供の数出生数を引くと自然減の数が出ますがこれが85万人です。毎年85万人ずつ日本は人口が減ってます。85万人って地方県の1県の総人口に匹敵します。
今日本の人口は1億2000万人です。2008年より16年で800万人も減ってます。
あと15年で人口は1億人なるらしいです。70年後は人口は4000万人になるそうです。これから少子化で子持ちの若夫婦はどんどん減っていくので
新築住宅の需要はどんどん減っていき空き家だらけになりますよ。
老人もどんどん亡くなって空き家だらけになりますよ。
今日本は1年で人口が少ない地方県1県分の県民が消えていってるので
住宅の需要はどんどん減っていってます。2040年には日本の住宅の5割が空き家になると言われてます。今どこのマンションや団地やアパ—トも空室だらけですよ。人口が増えれば増えるだけ住宅の需要が増えますが 人口が減れば減るだけ住宅の需要は減っていきます。これから日本は空き家だらけになりますよ。
今日本の人口は1億2000万人です。2008年より16年で800万人も減ってます。
あと15年で人口は1億人なるらしいです。70年後は人口は4000万人になるそうです。これから少子化で子持ちの若夫婦はどんどん減っていくので
新築住宅の需要はどんどん減っていき空き家だらけになりますよ。
老人もどんどん亡くなって空き家だらけになりますよ。
今日本は1年で人口が少ない地方県1県分の県民が消えていってるので
住宅の需要はどんどん減っていってます。2040年には日本の住宅の5割が空き家になると言われてます。今どこのマンションや団地やアパ—トも空室だらけですよ。人口が増えれば増えるだけ住宅の需要が増えますが 人口が減れば減るだけ住宅の需要は減っていきます。これから日本は空き家だらけになりますよ。
A
回答日時：
2024/8/4 09:44:13
売却益があれば売却です
投資として余力があるなら
残しもアリですが
人間は何が起こるかわからない
病気になればそれなりの費用と収入が無くなるダブルパンチ
このダブルパンチに多くの人は耐えられ無い
投資として拡大する気が無いなら
絞った方がです
不動産の格言
あの時売ればぁに売っときな
投資として余力があるなら
残しもアリですが
人間は何が起こるかわからない
病気になればそれなりの費用と収入が無くなるダブルパンチ
このダブルパンチに多くの人は耐えられ無い
投資として拡大する気が無いなら
絞った方がです
不動産の格言
あの時売ればぁに売っときな
A
回答日時：
2024/8/4 09:07:13
不動産、賃貸の知識が全くないのであれば売却してしまった方が圧倒的に得です。
収益で稼ぐのは収益不動産をいくつか所有して初めて稼げます。
戸建住宅1戸貸し出したぐらいで利益なんか知れています。
そもそも資産価値が低い不動産を所有し続ける意味が分かりません。
住んでいた戸建住宅を賃貸して成功している人なんて1割いるかいないかです。
コストとストレスで悩むだけなので不要ならさっさと売却しましょう。
収益で稼ぐのは収益不動産をいくつか所有して初めて稼げます。
戸建住宅1戸貸し出したぐらいで利益なんか知れています。
そもそも資産価値が低い不動産を所有し続ける意味が分かりません。
住んでいた戸建住宅を賃貸して成功している人なんて1割いるかいないかです。
コストとストレスで悩むだけなので不要ならさっさと売却しましょう。
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