教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
質問文が、各項目的に、非常に端的に記載してあり、非常に結構なのですが、「相続登記」をご自身でやるように読み取れます。

そして、相続人同士での、得心が行かない点も多々あるようですが、それを「推測して回答」など、できるのは素人回答だけです。

なぜなら「相続登記」は多くが法規定されており、その規定に沿って登記しなければ、後日・後年、苦しむのはあなたの子孫だからです。

●例えばの話で、相続人の記載がありますが、法定相続人となるのは、あなたの頭の中だけの型だけではないのですよ。

だから本当は、司法書士が専門ですので、あなたの質問文そのものを司法書士に相談する方が賢明なのです。

相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）

ここで相続を、極端に平たく言えば、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。

加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。

●最後に、「妹が勝手に相続？」―――なども、リアル司法書士に相談することです。（解決の手順も示してくれるでしょう）

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>名義変更原因は相続と記載あり。

遺言書でもあったのでは。

贈与では相続と載りませんから。

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登記原因が相続になっている以上、生前贈与は論外。
問題は、相続登記の時に遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書の提出が必要なのにどうして通ったのかです。
または遺言書があったのであれば、他の相続人は何故知らないのか。
移転受付日は実際に登記申請した日で、相続の場合、移転は亡くなった日にさかのぼります。(そうしないと所有権者がいない期間が発生するため。)
いずれにしても、私文書偽造の疑いがあります。

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死亡直前3年間(今は7年に改正)に行われた贈与はなかったものとみなされます。
なので妹への贈与は無効です。
不動産は再度法定相続人で分配です。

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個人的な意見も混じりますが。相続のやり直しは可能です。「妹配偶者は生前贈与だと主張」⇒相続人ではないので口出し無用。権利が無い者の主張は無効です。
相続というのは遺産分割協議書を介し相続者が相互で了解を得て行うものです。その行為がなく勝手に不動産の移転登記を行えばそのものが無効と主張できます。また生前贈与と主張しても特別受益として相続資産の取り戻しもできますので、どうあがいても相続のやり直しを裁判所の調停に持ち込めば優位な方向になる可能性は高いでしょうね。
まずは話し合いですが、法的手段をとれば明らかになるという認識を妹様に理解させることです。下手をすると相続権利をはく奪される可能性もなきしもです。（妹様の行為は犯罪に近いので）

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