教えて！住まいの先生
Q 囲繞地の分筆購入について質問です。
問題の囲繞地は、４０年以上前に購入した袋地（約４４坪）の２面で（他の２面は他の住宅敷地）、幅約１ｍ×長さ約１１ｍ×２面 面積は約22㎡です。地主が高齢となったため、１４０万円での買い取り依頼がありました。（固定資産税評価額 50,500円/1㎡）
しかし、この土地は、図面上は畑になっているものの、現況は、すべて道路の一部となっています。
このため、この価格での全部購入は、買っても売れないし、資産価値も増えないからと断り、逆に、図面上の袋地解消のため（売却時の支障をなくすためにも）、自宅隣接駐車場の開口部分の約３ｍだけ、分筆登記に必要な費用は負担するので、分筆譲渡してほしい旨、要求しましたが、断られました。
図面上の袋地解消のため（売却時の支障をなくすためにも）
全部買い取る以外に、何か良い方法があるでしょうか？
お知恵を拝借したいです。
しかし、この土地は、図面上は畑になっているものの、現況は、すべて道路の一部となっています。
このため、この価格での全部購入は、買っても売れないし、資産価値も増えないからと断り、逆に、図面上の袋地解消のため（売却時の支障をなくすためにも）、自宅隣接駐車場の開口部分の約３ｍだけ、分筆登記に必要な費用は負担するので、分筆譲渡してほしい旨、要求しましたが、断られました。
図面上の袋地解消のため（売却時の支障をなくすためにも）
全部買い取る以外に、何か良い方法があるでしょうか？
お知恵を拝借したいです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/21 15:08:44
図が無いと良く解りません。
この投稿では、『囲繞地』ではなく、『囲繞地通行権を有する道路(幅員1.0ｍ)』の買取りの件なんですよね？
通常、『囲繞地』を買い取れば接道義務を果たせて建築確認が取れるので資産価値は倍増します。
でも単なる『囲繞地通行権を有する道路』の買取りの件ならば、幅員2.0ｍ以内なので、建築確認が取れません。
つまり、『囲繞地通行権を有する道路』を幅員１.0ｍで無くて、幅員2.1ｍで買い取れば、建築確認が出来るという事ですので、2.1ｍでも買取りを目指せば良いです。
それ以外は方法はありません。
最後に、売主は『囲繞地』に関する土地の買取りを希望しているのに、全く関係の無い『自宅隣接駐車場の開口部分』の買取り希望していないのであれば、質問の投稿内容に記載しない方が良いです。解り難いです。
この投稿では、『囲繞地』ではなく、『囲繞地通行権を有する道路(幅員1.0ｍ)』の買取りの件なんですよね？
通常、『囲繞地』を買い取れば接道義務を果たせて建築確認が取れるので資産価値は倍増します。
でも単なる『囲繞地通行権を有する道路』の買取りの件ならば、幅員2.0ｍ以内なので、建築確認が取れません。
つまり、『囲繞地通行権を有する道路』を幅員１.0ｍで無くて、幅員2.1ｍで買い取れば、建築確認が出来るという事ですので、2.1ｍでも買取りを目指せば良いです。
それ以外は方法はありません。
最後に、売主は『囲繞地』に関する土地の買取りを希望しているのに、全く関係の無い『自宅隣接駐車場の開口部分』の買取り希望していないのであれば、質問の投稿内容に記載しない方が良いです。解り難いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/9/21 15:08:44
お忙しいなか、貴重な時間を割いていただき、図もなく不十分な質問にもかかわらず、懇切丁寧なご回答いただき、ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/9/21 11:09:35
（元）不動産会社経営の宅建士です。
不動産は、現況など全く問題外にして、所轄の役所・浣腸での台帳控えを基準にしないと後悔することになりますよ。
また、「囲繞地」とは、「囲繞地」（いにょうち）周囲が他人の土地で囲まれている土地（旧：囲繞地）を指しますが、その通りの状態の物件のことで良いですね？
もし前記が事実なら、すでに値などつきません。買い手などつかないのです。（特殊な人なら買うでしょうが）
あなたがまだ手を付けず、買っていないのなら本来は、検討外にする物件ですよ。（何の価値を求めているのか不明ですが）
そして全く当然ながら、仮に住宅をと言うなら、
◆建築確認は不可——建基法では「間口２ｍ以上が道路に接続」が前提。
◆銀行で住宅ローン利用は不可。
所有しても、災害その他での異変でも、人道上以外は救出など見込めない。（救出に税金使用では世論が炎上する可能性があるからです）
不動産は、現況など全く問題外にして、所轄の役所・浣腸での台帳控えを基準にしないと後悔することになりますよ。
また、「囲繞地」とは、「囲繞地」（いにょうち）周囲が他人の土地で囲まれている土地（旧：囲繞地）を指しますが、その通りの状態の物件のことで良いですね？
もし前記が事実なら、すでに値などつきません。買い手などつかないのです。（特殊な人なら買うでしょうが）
あなたがまだ手を付けず、買っていないのなら本来は、検討外にする物件ですよ。（何の価値を求めているのか不明ですが）
そして全く当然ながら、仮に住宅をと言うなら、
◆建築確認は不可——建基法では「間口２ｍ以上が道路に接続」が前提。
◆銀行で住宅ローン利用は不可。
所有しても、災害その他での異変でも、人道上以外は救出など見込めない。（救出に税金使用では世論が炎上する可能性があるからです）
A
回答日時：
2024/9/21 04:28:17
相手があることに加え、どちらに有利性があるかが分かっていない
A
回答日時：
2024/9/20 18:28:25
分筆費用100万ぐらい必要ですよ、
140なら買った方が安いかも。
140なら買った方が安いかも。
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