教えて！住まいの先生
Q 三鷹市に築３０年ほどの持ち家に父、障害を持った兄弟と住んでいます。私は結婚していないので、将来家を売ろうと考えているのですが、家が三階建てです。
最近まで知らなかったのですが、完了検査を受けていないらしく、違法建築状態です。家を売るときに、買主がローンを組めないなどデメリットがあるということを知りました。古家を売るときは固定資産税の面などから、更地にしない方がいいと聞きます。私の場合はどのようにするのがベストなのでしょう？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/28 17:50:04
＞完了検査を受けていないらしく、
←これが問題ではありません。
＞違法建築状態です。家を売るときに、買主がローンを組めないなどデメリットがあるということを知りました。
←おそらく敷地面積に対して大きめの建物を建築していて違法建築なんですね。
この場合には、低金利の都市銀行の住宅ローンは使えません。
しかし、金利の高い金融機関のローンは通るとお思います。
極端にいうと、金利が2%以上の投資用不動産担ローンだったり、アパートローンを使う感じですね。
＞古家を売るときは固定資産税の面などから、更地にしない方がいいと聞きます
←逆です。更地にすると、建物の固定資産税が掛からないので安くなります。
ただ、中古住宅を探す人には、築40年位でも建物があった方が高く売れます。
更地解体する費用でも3階建てならば、解体費用だけで、200万円前後します。
私ならば、そのまま売却します。
←これが問題ではありません。
＞違法建築状態です。家を売るときに、買主がローンを組めないなどデメリットがあるということを知りました。
←おそらく敷地面積に対して大きめの建物を建築していて違法建築なんですね。
この場合には、低金利の都市銀行の住宅ローンは使えません。
しかし、金利の高い金融機関のローンは通るとお思います。
極端にいうと、金利が2%以上の投資用不動産担ローンだったり、アパートローンを使う感じですね。
＞古家を売るときは固定資産税の面などから、更地にしない方がいいと聞きます
←逆です。更地にすると、建物の固定資産税が掛からないので安くなります。
ただ、中古住宅を探す人には、築40年位でも建物があった方が高く売れます。
更地解体する費用でも3階建てならば、解体費用だけで、200万円前後します。
私ならば、そのまま売却します。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/9/28 17:50:04
ありがとうございます。
時間を割いていただいて感謝しております。お二方のコメント非常に参考になりました。
どちらか選ぶことは出来ないのですが、コメントを先に下さった、「正直不動産&大家(^^)さん」をベストアンサーにさせていただきました。
回答
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A
回答日時：
2024/9/27 11:15:54
（元）不動産会社経営の宅建士です。
住宅の「完了検査」などは、昭和の時代にはほとんどがありませんでしたよ。（法規定もされていなかったのです）
少し以前は、年金加入者でなければ住宅ローン融資は不可とさえなっていたのですが、これは業界が政府に迎合した証でしょう。
従って、完了検査を受けていないと「違法建築？」あり得ません。
完了検査が取引に問題になることもありません。
特に古家などは完了検査どころか、建築確認すら取っていない物件など無数にあるでしょう。
また、古家売買の際に、事前に「更地にする？」―――などは不要です。
買主が出て、買主が希望するときに更地解体すれば良いのです。
それも売主の自由で、更地でなければ買わない、なら別の買主を探すだけの話です。（そのままで売るのを「現況有姿」と称します）※一般的
住宅の「完了検査」などは、昭和の時代にはほとんどがありませんでしたよ。（法規定もされていなかったのです）
少し以前は、年金加入者でなければ住宅ローン融資は不可とさえなっていたのですが、これは業界が政府に迎合した証でしょう。
従って、完了検査を受けていないと「違法建築？」あり得ません。
完了検査が取引に問題になることもありません。
特に古家などは完了検査どころか、建築確認すら取っていない物件など無数にあるでしょう。
また、古家売買の際に、事前に「更地にする？」―――などは不要です。
買主が出て、買主が希望するときに更地解体すれば良いのです。
それも売主の自由で、更地でなければ買わない、なら別の買主を探すだけの話です。（そのままで売るのを「現況有姿」と称します）※一般的
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