教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、仲介業者の「査定額」は、営業トークの一種に過ぎませんよ。
なぜなら、その査定額で「売れる保証」などどこにもないからです。

仮に、「高く」出せば売主は喜ぶでしょ？
それならオタクに任せるよー――となりませんか？
その「媒介依頼」を受託する目的で高く出すのです。

また、Å社の・Ｂ社のと言いますが、会社規模の大小に無関係に、
「売れるとき」には売れる―――としか言いようがないのです。
「法則」などはありません。

依頼業者を選ぶ際は、印象もマナーも良い、ていねいな営業マンを基本にすることです。

●そして「査定」などでなく、あなたの「希望額」で出すことです。
その際のコツとしては、
―――これ以上、下げるならもう売らない―――と思える価格で
「最初から」出すことです。
（それには任意に、１千万円・２千万円などと数字を挙げｔみることです）

ちなみに、依頼する際の「媒介形体」（３種類）も記載しておきます。
◆「一般媒介」＝何社とでも自由に契約でき、レインズ登録義務なし。「タナボタ営業」とも言われます。
◆「専任媒介＝契約は一社のみ。ただし、売主自身が発見した買主とも直接契約可。
◆「専属専任媒介」＝受諾業者のみの完全契約。交通整理・コントロール可。確実な客付けが見込める。

これを、不動産は唯一無二の存在として、同じ唯一無二の男女の関係として例えれば、
◆一般媒介は、「誰でも付き合うわよ」の自由恋愛。
◆専任媒介は、「あなた一人だけよ。だけど別に好きな人ができたからその人と」も自由。
◆専属専任媒介は、「何があってもあなた一人だけよ」と、他社から買主紹介でも専属業者自身がコントロール、最良の買主が探れます。

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ちょっと、不動産売却の仕組みがわかってないようです。

売主が売却を依頼する仲介会社は、あくまで売主の利益をまもり、売主サイドの窓口になるだけです。

その仲介会社が物件情報をきちんと他社さんに公開して（レインズ登録、他社さんの紹介を拒まない）、販売活動をするなら、ほぼ他社さんの紹介で決まります。

そりゃそうですよね。
例え大手にしても、自社の販売能力では、数100社の仲介会社には勝てませんからね。
その際は「売主→元付仲介・・・客付仲介←買主」（→は依頼関係、仲介手数料の流れ）という構造になります。

売主としての注意点は、誠実な担当者を見つけ、いわゆる「囲い込み」の被害にあってカモにされないことです。

誠実な担当者に依頼しないと、普通に数百万円カモられますから、ご注意を。
「囲い込み」については、ネットで検索してみてください。
ひどいもんです。

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その通り、不動産屋の仲介査定金額には何の意味もありません。
その証拠に彼らは自分で査定したその仲介金額では絶対に買いません。
買い取り金額を言わせると、何割も割り引いてきます。
買いたい人のほとんどはネットで探すので、
大手の不動産サイトに載ればOKです。
取り扱う仲介不動産屋の名前で物件を選ぶ人はいません。
実際にお金を出す人の意見だけが重要です。

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