教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、不動産の「査定」などと言うのはあくまで営業トークの一種ですよ。なぜなら、その「査定額」で売れる「保証」などないからです。

高く出せば売主は喜ぶでしょ？
そうすれば「媒介契約」を獲得できるでしょ？
だから通常は「高め」に査定するのです。

●また、「路線価？」などは、相続時に税務署が算定する相続税の算出基準価格ですよ。物件売却には例にもしません。

ただ、仲介業者がしいて参考にする場合は、同じ種別（戸建て等）の近隣で現在売りに出ている物件の坪単価を引用して算出するだけです。
この価格を「近傍類地」（きんぼうるいち）と称します。

●そこで最重要なのは、あなたご自身が「いくらで売りたいか」です。
その際———これ以上、下げるならもう売らない―――価格を、「支所から出す」ことです。

なぜ最初からか―――ですが、ゆでガエル状態を避けるためです。
———カエルを熱湯に入れると熱くて飛び出すが、水から沸かすと熱さに気付かず死んでしまう―――例え。

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不動産屋の査定は「これだけの価値がある」ではなく「この価格なら買い手が付く」です

そのため、建物が立派であっても需要がなければ価格は下がりますし
建物が貧相でも需要があれば価格は上がります

不動産屋が出して来たのは「この価格な買い手が付く」なので家自体の価格や設備なんて殆ど気にしていません

売り出し価格についても不動産屋が決めるのではなく売主が決めますので
3000万で売りに出しても構いません

セキスイハイムと言う事であれば、提示価格より上げて2500万
それに住宅設備をプラスして2700万ぐらいなら需要があるかもしれません

後は周りの新築戸建との価格差ですね
1500万で新築が売られていたら、殆どの人は1500万の新築を選ぶと思いますから

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セキスイの軽量鉄骨なら30年なので
価値が有る期間は木造と同じです。

土地の坪数が分かりません
路線価に加えて実際の暮らしやすさも
反映しますよ。そこに住む人や
買うために調査する人で気付く程度の
違いが100万以上の差が出ます。
不動産売買は入札じゃないので
ツバつけた人から進めますよね。
評価額プラス300万乗せても
直ぐにでも欲しい人と巡り合えたら売れます。

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