教えて！住まいの先生

＞家と土地を一括支払いで購入したそうです。

新築の家ですか。中古の家ですか。

登記には２種類あって、「表示の登記」と「権利の登記」といいますが、
表示の登記（建物表題登記）は義務です。
普通の場合は、「建物表題登記」+「所有権保存登記」、そのあとで必要なら住宅ローンの「抵当権設定登記」をします。

新築の家なら、表題登記はしていると思います。
住宅ローンと関係するのは、「権利の登記」である所有権保存登記です。
所有権保存登記をしていないと、抵当権設定登記をすることができないので、住宅ローンを借りることができませんので、確かに住宅ローンは借りないという場合は、所有権保存登記はしないこともあります。

「家と土地を一括支払いで購入」ということなら、土地を買って自分で注文住宅を建てたのではなく、新築の土地付き戸建てを買ったのではないでしょうか。・・・であれば、表題登記は売主の方でしますから、おそらく表題登記はされていると思います。していないのは「所有権保存登記」でしょう。

表題登記さえしてあれば、表題に記載されている所有者が亡くなっても、その子供など、相続人名義で直接所有権保存登記ができます。
手続きは普通の相続登記を同じです。

建売を買って表題登記もない、というのはまずあり得ない（表題登記に必要な書類等を売主が持っているので、売主が登記を申請します）ですが、
注文住宅の場合には、工務店に親しい土地家屋調査士がいないこともあり、表題登記をしない可能性があります。ただ、その場合には、工務店との請負契約書や領収書など、書類は渡されているので、相続人がそれらの書類を使って表題登記をして、保存登記をすればすみます。
まあ、最悪、書類がすべて残っていなくても、なんとかなります。現に家が存在しているので。ただ、ちょっと面倒かもしれません。

中古の建物を買った場合には、売買＝所有権移転登記なので、必ず登記はしてあります。

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