教えて！住まいの先生

こんなことを言うと、身も蓋もないですが。
旅行も「どこに行くか」より「誰と行くか」が
最重要と言われるように、住宅も同じです。
すでに出来上がった住宅街は避けることです。
（新築の場合は他の家も皆、一からの出発でしょうが。）
どんなに地の利や家の住み心地が良くても
近隣との関係に悩まされては、せっかくの高い買い物が
台無しです。

「住んでみなければ分からない」という点では
住宅の購入は「一種の掛け」です。

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年収や家族構成が私も同じです。
私も家の購入を考えたりもしましたが、地震やその他のトラブルを考えるとまだ踏み出せていません(^_^;)
お子さん2人分の教育費等も今後かかってくると思うのですが、老後資金等も考えて、現在貯蓄が2〜3000万程あれば4000後半のローンを組んでもいいのかなと思います。もし貯蓄がそれ以下であればローンは3000万代で抑えておいたほうがいいかなと思います。
あと、死ぬまで住むから家は丈夫にと言っても、地震で家が傾いてしまっては建物は無事でも住めなくなっちゃうので、そこのとこも考えておかないとですね！
ハウスメーカーの倒壊0とは、地震で傾いて住めなくなった家は入れてないはずですし、建物の強度は近年大きくは変わらなくなってきているはずなので、基礎と地盤に最重点をおいたほうがいいと思います。

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https://2designfukuoka.com
家づくりサイトを運営しています。

色々載せているのでよければ参考にどうぞ。
家って、希望や大事にしたい条件が人それぞれだと思うので
高い家がいい、広い家がいい、大手がいいなどはないので
一度何を大事に今家づくりをしたいのかを検討してみても良いかもしれませんね。

あと個人的に1番おすすめな方法は、しっかりした大手に一度話を聞いてみることかなと思います。
わからないことが金銭的にも法律的にも計画的にも多い家づくり。
今自分たちが家づくりをしたら、どんなふうになるのかをプロから聞く方がイメージが湧くと思います。
買う買わないは別にして、流れやローンについてなど話を聞くとだいたいわかると思います。
大手で紹介制度で案内できるハウスメーカーもありますので、よければサイトからもしくはサイト内掲載のインスタや公式ラインから相談も受け付けていますので参考にどうぞ。

よい家が見つかるといいですね！

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土地は広さよりも駅からの距離を重視した法が良いです。

40坪前後でも良いので駅から徒歩7分以内くらいの土地を探しましょう。

最悪でも10分以内までです。
(私の所だと徒歩5分以内だと坪120万円くらい、40坪で4800万円？むり)

一戸建てはマンションよりも維持管理費が掛かります。

マンションは共同管理ですが戸建は全て自分で維持管理して行く必要があります。
※マンションよりも土地が広いため固定資産税も高くなります。

現在の家賃の8万円を住宅ローンの支払いに充てた場合、ローンとは別に家を維持管理して行く為の費用(ランニングコスト)が最低でも月々4万円～5万円は必要になります。
※固定資産税及び将来の為の修繕積立金を含む。

現在の金利で月々85000円35年返済にすると借入可能額は3000万円程度になります。
※仲介手数料や登記の費用などは別途に発生します。(250万円～300万円くらい)

また、現在の低金利が20年後も30年後も続いて行くはずが無い事はご理解されていると事だと思います。
※将来の金利上昇分を考えて返済計画を立てないと大変な事になります。

35年の返済期間中の平均金利を低目の1.5％(プレミアム団信別途0.15％)で4000万円を借りると月々の返済額は125000円くらいになります。

125000円に家の維持管理費の45000円をプラスすると月々の家のランニングコストは170000円という事になります。
※因みに5000万円借りると月々156000円なので維持費との合計は20万円を超えます。

33歳の夫婦が生涯最後まで住むと考えると旦那様が50年～55年くらい、奥様が60年以上住める家でないと駄目だという事になります。
※どの様な家を建てるか老後の生活も考慮したいえ造りが必要です。

子供達は20年後に出て行くので、その後は夫婦2人だけの生活になります。
子育て中は多少窮屈でも直ぐに広過ぎるくらいの家になるという事です。
※30坪くらいか、大きくても35坪以下の間取にした方が良いです。

老後は2Ｆを利用しなくても良い様に1Ｆで全ての生活が完結できる間取にして下さい。
1Ｆに4.5畳くらいの和室1部屋、2Ｆは夫婦の寝室と4畳くらいの子供部屋2室と納戸とトイレ程度で十分だと思います。

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今後の人生を真剣に考えたい場合はFP（ファイナンシャルプランナー）に相談した方がいいですね。
世帯収入が決し多いと言い難いので、今の年令だと高収入の仕事へ転職できることも検討しても良いのでは？

相方と質問者が共通認識として「子供にどのような教育」をさせたいかです。
それによって住む地域、環境もある程度分かってきます。

住居費を節約したい場合は田舎の中古戸建ても悪くないです。
「ハザードマップ」と色々心配するのも良いですが、日本に住んでる以上何でも起きるからキリがないです。
タワーマンションはある意味安全に見えるが、しかし5階以上エレベーターが止まると地獄です。
そして排水関係も使えないそうです。

質問者が戸建てを検討する意味で「古い地盤」つまり古地図を手に入れて
近くの川や山の地形を確認して決める方法もあります。
しかし理想的な場所が購入できると限らないし、或は住むのに適さないこともあります。

因みに質問者が現在負担してる費用を40年先の総額を計算してみると約4千万円です。
まぁ、40年後（お互い72歳）子供たちが同居してると限らないし。
どこまで先のことを考えて人生設計をするかは本当に難しい。
子供たちに「資産」として残したい場合は人気のある場所を選んだ方がありがたいと思います。

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世帯年収700万円で4500〜4800万円は既にかなり危ないと思います。
また木造住宅の寿命は40年くらいなので、現在32歳の方が「一生住むんだから」という考え方も誤っています。
もう１軒は建て替えや住み替えが必要となり、そのための貯蓄をローン返済と並行してしていかなければなりません。

年収600万円の人の手取りは約480万円です。
12で割るとおよそ40万円です。（ここには12均等したボーナス分も入ります）
ここに奥さまの月収約8万円が加わり約48万円の世帯収入です。

他方、住宅ローンの返済額ですが、「頭金・ボーナスなし」「変動金利0.5パーセント」「35年」として計算すると。。。

（4500万円の場合）月の返済額116,813円
（4800万円の場合）月の返済額124,600円

これを月の手取りから引くと4500万円の場合は36.7万円。
4800万円だと35.5万円です。

これがすべて生活費なら余裕ですが、今後は貯蓄が非常に大きな意味を持ちます。

（１）２軒目の家の費用
木造住宅の寿命が40年と言いましたが、それだと建て替えが72歳になりちょっと効率がわるいので前倒しして定年してローンが終わる65歳くらいで建てるといいと思います。
そのかわりこれから買う家に変にリフォームなどでして無駄な出費はしなくていいです。またそのときは土地はあるので標準的な平屋でいいでしょう。
これが35年後どれくらいの価格になっているかはわかりませんが、現在の価格でいうなら2000万円あればいいと思いますが、そのためには月５万円の貯蓄が必要です。
ここで生活費は30万円になります。

（２）お子さまの養育費・教育費
私立か公立か、大学へ行くのかどうかで大きく変わりますが、現在大学卒業までにかかる養育費・教育費の子ども１人あたりの平均は2000〜4000万円です。
お子さまが２人だと4000〜8000万円です。
この辺は今後給付金などを受けられる方向なのでずいぶん減るとは思いますが。

（３）ご夫婦の老後資金
現在でも老後の年金受給額は厚生年金で平均14万円ですが、中央値でみると10〜11万円が最多です。夫婦だと2人分ですが、奥さまが扶養内なら二人合わせて15万円くらいで思っておいたほうがいいです。
生活だけで手一杯なのでやはり1000〜2000万円くらいの貯蓄は持っておきたいです。

これらを考えて貯蓄していくとなると月20万円くらい貯蓄していきたいところですが、そうすると毎月の生活費は10万円くらいになってしまうので現実的ではなく、貯蓄額はもっと減ってしまうでしょう。
すると住宅ローンは支払えても将来に不安があります。

またペアローンはみなさん気軽にされますが、融資額が増えるという以外にはデメリットしかありませんし、万一離婚するようなことがあれば双方が多額の借金を背負うことになります。

従って、旦那さまの単独ローンで購入できる価格に抑えるべきかと思います。
融資の限度は年収の８倍ですが、８倍は破綻への道まっしぐらの危険ゾーンです。
通常は生活をやりくりして５倍が限度と言われています。
600万円の年収だと3000万円です。
3000万円だと先ほどの条件で月の返済額は77,875円となり生活費が４〜５万円増えるので、これならなんとか安心でしょう。

そんな安い家は周辺にないとのことですが、たとえば首都圏ならありません。
しかし首都圏でも通勤可能な埼玉県や千葉県に越境するとありますし、土地を1000万円で探すことができれば、下記の住宅なら建てられます。
（実際には付帯工事、オプション、諸費用が別途かかりますが、それでも3000万円前後に収まるでしょう）

https://www.ichijo.co.jp/lineup/hugme/

https://www.aidagroup.co.jp/order/view/37

たいへん失礼ですが、旦那さまのお考えはちょっと楽観的すぎるという印象です。
すみません。

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所得増を当てにしてローンを組むのはバクチですね。
「今は厳しいけれど将来払える」って根拠ゼロですよ。

当たり前の話ですが、お子さんが小学校に上がってからが支出が増え始め、中学から一気に上がります。
正直今が一番経済的には余裕のある状況なので、この4年で一気に貯蓄を増やしておくことをお勧めします。

お子さんが小さいとどうしても子育て優先で間取りを作りがちですが、おっっしゃる通り、一生住んでいく訳ですから老後も見据える必要があります。
今住んでるエリアを変えても良いのであれば、上のお子さんが小学校入学と同時に築浅中古購入って手もあります。

建売住宅、中古住宅のメリットは現物を見て確認する事が出来る点です。もちろん周辺環境も確認できますし、近隣住人や町内会の雰囲気も把握できます。
新築住宅のまっさらでの入居も良いのですが、予算上限をどんどん突き抜けて行ってるようなので、質問者様の場合は適さない買い物だと思われます。


まずはライフプラン作成。出来れば2社くらい違うFPに作成してもらうと視点を変えて検討出来ます。
それらを2割くらい絞った金額が「予算上限」だと考えて次に進んでください。
で、その予算で希望を満たすのは新築なのか、建売なのか、築浅中古なのかを当てはめてみてください。

ハザードマップを見る時は現況の水没高さもそうですけれど、過去の浸水回数をチェックしてください。また近隣河川の治水工事後の反乱回数のチェックもしましょう。
おススメの土地は浸水3m未満エリア内で前面道路がゆるーく傾斜していてその数百ｍ先に雨水貯留地があるようなところです。
浸水エリア内なので土地評価が多少安いですし、ゲリラ豪雨等があっても実際は水がたまりにくいってのがミソです。
これも絶対では無いですけど、安い物件を探すポイントです。

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参考にしてください。

・払える金額か？
ー4000万円の物件の場合、不随費用で＋300万円位かかります。
・月々の支払いはローン以外あるか？
―マンションだと管理費がかかりますし、年々上がっていきます。
ローンが終わっても管理費で月3万円～5万は嫌ですね。

・金利について
―変動金利か？固定金利か？ ０金利が続いていましたが今後あがりますね

・地域に納得ができるか
―私は稲城市で探していたのですが平均5500万円を超えるようになりました。無理げーです。。京王線沿いは高い
―別の地域を探しました。中央線、青梅線、西武線で探しました。
―家の近くに大きな病院やスーパー商業施設、文化施設があるか？
※我が家は幸いスポセンが徒歩3分なので習い事の送迎不要です。

・ハザード関連の情報入手
―水害と崖崩れが恐ろしいです。なので川の近く、海の近くは却下、
崖下も高台も却下

・犯罪マップ
―警視庁の犯罪マップ確認

・住んでいる人の気質
―変にプライド高い人や成金気質の方がいると子供のトラブルもあるかもしれません。

・東京とか神奈川か
―学費や医療費の問題で。

・部屋の間取り
―人数分の部屋があるか？ 風が入るか、日当たり
※道路の前が幹線道路だと危ないので私は却下しました。
飛び出し→死亡 みたいな。

・職場への距離
―ターミナル駅であればベストですが、ターミナル駅から一駅位それた駅でもOK。＋駅への距離と電車の本数も大事です。
青梅線は10分に1本ですが、八高線とか相模線は1時間に2本くらいです。

・車を置けるか？
ーマンションだと駐車場代が別途かかりますよ

逆に考える必要がないこと(主観です。)
・実家に近いか？
・将来子供たちが入る大学が近いか？
・高校が近くにあるか？


40過ぎまで全く縁もない地域に引っ越すことになり
住んでいます。住めば都ですね。

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それならすぐにでも正社員として働いて収入上げて、その上で探すのがいいですね。
ハザードマップはもちろん、建売と一括りにいっても会社によって物件によって品質はピンキリです。耐震等級3は必須だと思いますし、断熱等級5はあってほしいです。本当は断熱6がいいですが建売では滅多にないです。
立地ばかり良くて酷い建物もあるのでよく見極めてくださいね。

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建売で重視するのは立地です。
建物はどんなにお金かけても購入した時から価値が下がっていきます、せっかく建物にお金をかけないように建売を買うのだから立地にはこだわるべきだと思います。
それと４０００万円以上のローンを組むなら今後働くではなく今すぐ働くようにしないとダメだと思います。

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