教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）マイホーム売却時の税制特例として主なものに下記があります。
➀居住用財産売却の譲渡所得の3000万円の特別控除
②居住用財産売却時の軽減税率の特例
③居住用財産を買い替えたときの特例（譲渡所得の課税の先送り）
＊➀と②は条件が合えば併用可能

２）質問者さんが「3000万円の控除」という言葉を使われているので、➀を前提に質問されている前提でお答えしますと、質問者さんの場合は①と②を併用できる可能性かありますので、譲渡所得から3000万円を控除した金額に軽減税率を適用するイメージでご説明すると計算式は、

譲渡所得＝7000万円ー（4190万円ー建物減価償却＋仲介手数料＋印紙代）
＊建物減価償却：仮に建物3000万円、土地1190万円の場合は、
3000万円×0.9×0.015×14年＝567万円
＊仲介手数料：（7000万円×0.03＋6万円）×1.1＝約238万円
・印紙代（売契）：3万円
つまり、譲渡所得はザックリと、
譲渡所得＝7000万円ー（4190ー567万円＋238万円＋3万円）＝3136万円

ここから3000万円の特別控除を適用すると、
3136万円ー3000万円＝136万円が課税対象になります。

さらに、これに②の軽減税率の適用をすると、所得税と住民税で約15％課税されますので、税金は20万4千円になります。

★上記の試算は、建物と土地の価格按分によって変わるので、低層マンションで土地の割合が高い場合は、建物減価償却費がさがるので、最初から譲渡所得が発生しない可能性があります。購入時の売買契約書で消費税（建物だけにかかる）確認したり、固定資産評価証明書で土地と建物の評価額を確認して、価格按分するところから始めてください。最後は国税局の電話相談センターに相談ですね。

以上、ご参考になれば幸いです。

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