教えて！住まいの先生

土地に関連する相続税の軽減措置、特に「小規模宅地等の特例」の適用についてご質問ですね。ご説明いたします。

1. 小規模宅地等の特例の概要
小規模宅地等の特例は、相続税の課税対象となる土地の評価額を減額することにより、相続税の負担を軽減するための制度です。特に、亡くなった方が住んでいた土地（自宅）に関しては、相続人がその土地を引き続き住み続ける場合、一定の条件を満たせば、評価額を最大80%減額できるという特例です。

2. 小規模宅地等の特例の適用要件
小規模宅地等の特例が適用されるためには、以下の条件が必要です。

○故人が住んでいた土地であること
故人（祖父）がその土地に住んでいたことが前提です。つまり、土地に関して相続が発生した際、故人が住んでいた住宅の土地に関して、相続人が引き続き住む場合に特例が適用されます。

○相続人がその土地に住み続けること
相続発生後、相続人（今回はお母様や叔母様）がその土地を引き続き住み続ける場合、またはその土地を相続することで、評価額の減額が受けられます。

○宅地の面積制限内であること
特例は、最大330㎡の範囲内で適用されます。この面積は、故人の住居を中心にした土地全体に対して適用されます。

3. 孫名義の建物について
質問では、「建物は孫名義にする」とのことですが、この点についても重要な整理が必要です。
小規模宅地等の特例は土地に適用されるものであり、建物名義は直接関係ありません。したがって、建物が孫名義であっても、土地が祖父名義であり、かつその土地が相続される時に相続人（母や叔母など）が住み続ける場合、小規模宅地等の特例の適用対象となります。

4. あなたのケースの場合
あなたが提案されたケースでは、土地は祖父名義のままで、将来的に祖父が亡くなった場合、その土地は母名義で相続される予定です。ここで重要なのは、母名義に相続される土地について、母（または他の法定相続人）がその土地に引き続き住むことです。母がその土地に住み続けるのであれば、小規模宅地等の特例の適用が可能です。

また、祖父の相続発生時に建物が孫名義であっても、土地については特例が適用されることに変わりはありません。重要なのは、「土地が引き続き住居として使われること」と、「相続人がその土地を取得すること」です。

5. 結論
小規模宅地等の特例は、土地の相続に対して適用されます。したがって、あなたが建物を孫名義にしたとしても、土地の相続において母（または他の相続人）がその土地に住み続けるのであれば、小規模宅地等の特例は適用される可能性が高いです。

この特例は非常に複雑な内容を含むため、具体的な適用可否や計算については、専門家（税理士）に確認を取ることをおすすめします。

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