教えて！住まいの先生

Question

Q 区分建物の敷地権についてご教示ください。敷地権についてなかなか理解が進まないため質問をさせていただきます。【質問１】

敷地権は住戸ごとに「敷地権の割合 20分の1」といった形で表示されますが、たとえば敷地権の種類が所有権である場合、なぜ「土地所有権 20分の1」とならないのでしょうか？

【質問２】
敷地権となった土地の所有者がA、住戸が３つだけの建物としてB、C、Dが各住戸（敷地権付き区分建物）を購入した場合、Aは建物を利用する権利は持たないけれど土地の所有権は持ち続けるといった理解で合っていますか？

初歩的な質問で恐縮ですが、よろしくお願い致します。

質問日時： 2024/11/12 17:18:50 解決済み解決日時： 2024/11/16 14:26:11
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Answer 1 · 2024-11-16T14:26:11.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2024/11/16 14:26:11

（元）不動産会社経営の宅建士です。
分譲マンションお区分所有法では、「所有権敷地権」ですよ。
つまり、土地自体は「比率面積所有」ではあっても、あくまで
「敷地利用権」なのです。

だからマンションの敷地全体を「百％」とみなして、各戸の専有面積の面積比率の分だけ使用権がある―――と言うことです。

これは、平たく言えば、
———土地上に、何層もの建物が載っている―――からです。
（つまり上階から下階までは複数うの所有者がいると言うことです）

ここで、一戸建とマンションの大きな違いは、
◆一戸建は「土地まで所有」なので、土地を自由に扱えますが、
◆マンションは、「土地は利用権のみ」で、建物と分離売却は不可、と言うことになります。

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質問した人からのコメント

回答日時： 2024/11/16 14:26:11

皆さまのご回答いずれもとても参考になりました。
特に長文でお書きくださったこちらの方にベストアンサーを贈らせていただきます。
ありがとうございました。

Answer 2 · 2024-11-14T21:07:48.000+09:00

A 回答日時： 2024/11/14 21:07:48

一つの土地につき、敷地権の種類は一つ。
敷地権が所有権だとしたら、その土地にはそれ以外にはないので明示する必要はない。

後者のばあい、Aの土地を BCDが賃借するか地上権設定のどちらかしてるはず。Aは持主というだけで賃料なり地上権契約料などをもらうだけの立場。

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Answer 3 · 2024-11-12T18:39:06.000+09:00

A 回答日時： 2024/11/12 18:39:06

①、区分建物の登記の土地の所有権は、各戸の持ち分に応じた所有権
となっています。土地の所有権で法律改正の依然と異なり、質問のよ
うな建物の登記簿と異なり表示となるようです。

②、また所有権者のＡ所有権者の三戸の区分建物の所有権者になれば、
同じ形式の登記情報書が三戸分が得られるのが区分所有権の土地です。
土地は建物との一体で、区分建物は構造躯体部分を除いた所有権です。

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Answer 4 · 2024-11-12T17:26:49.000+09:00

A 回答日時： 2024/11/12 17:26:49

１そもそもの理屈を言うとすれば、建物所有権と土地所有権は基本的に別の権利として構成されており、「敷地権」という性質があることによって、この両者が結びついているからです。
２はい。なぜ疑問に思ったのかわからないところがあるのですが、所有権以外の敷地権が設定されていて、所有者がAであれば、敷地権があることにより所有者が変更されることにはなりません。

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