教えて!住まいの先生

Q 市街化調整区域の地盤改良及び造成について質問です。 市街化調整区域(平坦な畑だった土地)を宅地として造成する場合、土地全体を地盤改良及び造成する必要があるのでしょうか?

それとも建物が建つ部分だけを地盤改良及び造成すれば良いのでしょうか?
質問日時: 2024/11/12 19:45:25 回答受付終了
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A 回答日時: 2024/11/16 19:35:43
その土地が池を埋め立てて造ったものなのか、山を切り開いて造ったものか、元々平地だったものなのかによって必要性の判断は変わると思います。
改製前の土地登記簿の小字名に沼、谷、池、川に関係するような名前が付いていれば、昔に埋立て造成された土地の可能性があります。浅い所に水の流れが残っていたり土質が緩い可能性があります。
国土地理院が保存している古地図なんかがあれば参考に。
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A 回答日時: 2024/11/16 13:45:18
平坦な畑とのことですが、畑ですから耕しているはずで、表面は軟弱な状況です。また、作物によっては伐根の必要があり、地盤を乱してしまします。また、根を残してしまうと、腐食し、極めて緩い地盤になります。
その為、整地は必要です。造成レベルでなくても、根や腐葉土の撤去・転圧は必要です。

また、地盤改良は市街化調整区域である・ない関係なく、地盤調査の結果、不同沈下の可能性がある場合、行うものです。
(建築確認では建物下の改良工事は、建物が支持できている地盤調査データと設計が必要です。改良工事なしの場合、地盤調査データが必要です。)

農地転用の許可が下りるかどうかは、造成・改良工事は関係ありません。役所の都市整備課で、これ以上農地を減らせないと判断すれば、許可は下りません。
建築確認は擁壁・建物個々で安全であれば、許可が下ります。

土地全体を地盤改良する必要はありませんが、地盤調査結果次第で構造物にτ対しては安全の確認・対応は必要です。
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A 回答日時: 2024/11/13 11:00:51
(元)不動産会社経営の宅建士です。
市街化調整区域の活用で、造成などを考えているようdすが、
市街化調整区域の意味を十分に考えているのですか?

●市街化調整区域は、国土を効率的に使い、不要な税金を使わぬように区切った地域なのですよ。

それで「許可」等により、可能になったり許可が出るのは、「救済策」でしかないのです。(地盤改良など論外で、居住を制限しているのです)

ただし、古くからの住人で、相続等なら「〇親等以内」の方なら再建築は可能ですが、これは行政の「救済措置」です。(やむない対処)

更に、建築自体を禁止している区域ですので、昨今の地震・災害などが発生しても、
———調整区域を承知で買った(建てた)んだろ? 自己責任だよ―――などの世論が騒げば、道路の復旧その他のインフラ復旧に、税金投入などできないのです。

●まだ購入していないなら、市街化調整区域の物件など、最初から論外とみなした方が賢明です。

従って、役所の本音を代弁すれば、
———だからァ、余計な税金を投じず、住むなら通常の市街化区域にしろって言ってんのッー――の心境でしょう。

役所の心理を更に代弁すれば、
―――空家全国で8百万戸と言われる時代に、何を好き好んで調整区域などに目を向けるのか―――でしょう。

●「安い」から目に留まったのかも知れませんが、そもそも値などつかない区域なのです。
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