教えて！住まいの先生

曖昧な回答がいっぱいありますね。
どれも間違えてもます。

ます、買主様の一方的な都合でのキャンセル（契約済みなの解約）は、手付金解除期限無いなら手付金を放棄して、解約出来ます。

そして、履行の着手と言うのは、手付金解除期限を過ぎて、且つ買主様のローン承認を売主が知り得た時です。ローンの承認が通れば、間違いなく引渡し出来ると考えるのです。

この段階で買主様が解約するのは自己都合なので、売買代金の10〜20%の違約金が掛かります。

実際の売主の履行の着手としては、売却物件の抵当権があれば、金融機関に対しては売却における一括返済を申し出ます。
次に、売主は移転先の日次調整をします。
住んでいる物件を売却して、移転先に住み替えるには、売却物件と移転先物件の引渡し日を同日に設定したり、移転先を購入するならば、移転先の登記担当の司法書士に連絡して引渡しの登記を依頼します。

これが売主の履行の着手の内容です。
これが正解の回答です。
それ以外はキチンと回答が出来ていないので、実務たしての知識が無いから答えられないのだと思います。

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履行の着手と言うのは非常に曖昧な部分でも有ります
何を持って履行の着手と言えるのか？

そういう場合は大体、紛争の場まで持って行って初めて明確に成ることが
多いですね、特に中古物件の場合は・・

まず、どちらかが一方的に手付放棄もしくは倍返しで解約通知をする→
相手方が納得せず「履行の着手」による違約金での解約請求をしてくる→
言い出した方が納得せず、紛争の場に持ち込む・・

だいたいこういう流れです、ま、そういう場に行く前にどちらかが折れるケースが殆どですが・・・

で、そういう紛争に立ち会った事がある者から言えば
相手方がよほど、履行の着手的なモノに大きな費用を掛けてしまっている
等のケースでも無ければ、紛争も大体「手付放棄で収めなさい」的な
判断に成ります・・これは言い出した側が、無いとは思いますが
1万だとか5万だとかの余程の少額手付金契約でなければ
「手付放棄でもう、それなりに損害の負担はしている」とみなされます

50万100万単位の手付放棄で有れば、上に書いたように
そうそう大掛かりな履行の着手負担をしていなければ
「違約解約」までは認められないのも現実です

例えば、相手方が一般人では無くて業者の場合などは
解約自体をさせたくないから
「手付放棄ではダメ！もう違約解約だぁ！」と、ハッタリの
脅しをかけてくる場合も多いですが、相手が業者であれば尚更
一般人保護の観点から「履行の着手による違約解約」は認められにくいです

さて、解約意志の通告は早いなら早い方がベターです
仲介業者などに連絡するのと同時に
キチンと相手方に対して「内容証明郵便」でやってください
これでハッキリと意思表明した日時が法的にも確証されます

仲介業者の担当などに言うと成績の事もあるし、営業マンが
会社や相手方に報告できずにズルズルと時間だけ過ぎ去って
本当に「間に合わない時期」まで突入する事も有ります

解約の内容証明郵便の書き方などは、ネットに落ちてると思いますので
検索して見て下さい

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現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。

契約の履行に着手するまでなら建物表示登記までですね。
それ以降は違約金解約になります。

ただ解約するなら相手の為にも早くした方が良いですよ。

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一般的には本審査が通るまでです。
本審査が通れば引き渡しに向けて本格的に動き出します、そうなると履行の着手という判断になり違約金の支払いが必要になります。

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あとは道は境界標の明示。境界標がなければ解約できます。
手付金解除すれば解約できますけどね

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手付放棄で終わりです

それ以上払わなければ
それで終わり

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