教えて！住まいの先生
Q 敷金返還の時効が迫っています。 5年前に賃貸アパートを退去しました。 その時大家とトラブルを抱えて退去したのですが敷金は全く返還されませんでした。
そのアパートには15年入居したのでほとんど現状回復費用はないはずですが、1円も帰ってこないのはおかしいと思っています。
なぜ5年も放置したかというと相手も忘れているであろう頃に請求すれば若干の嫌がらせにもなるかな、と思っていたのですが、私の方も時間が経過しすぎて少し忘れており消滅時効が今月末なのであと2週間ほどしかありません。
この時効についてなのですが、例えばこちらから本日付けで内容証明を出しても 相手がぐずぐずしてる間に今月末を過ぎてしまったら一切請求はできなくなってしまうのでしょうか？
また少額訴訟を提起した場合、訴訟中に5年が過ぎてもそれは有効として扱ってもらえるのでしょうか？
また、もし今の現状で私が取れる最善の策というのは何がありますでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。
なぜ5年も放置したかというと相手も忘れているであろう頃に請求すれば若干の嫌がらせにもなるかな、と思っていたのですが、私の方も時間が経過しすぎて少し忘れており消滅時効が今月末なのであと2週間ほどしかありません。
この時効についてなのですが、例えばこちらから本日付けで内容証明を出しても 相手がぐずぐずしてる間に今月末を過ぎてしまったら一切請求はできなくなってしまうのでしょうか？
また少額訴訟を提起した場合、訴訟中に5年が過ぎてもそれは有効として扱ってもらえるのでしょうか？
また、もし今の現状で私が取れる最善の策というのは何がありますでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。
回答
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A
回答日時：
2024/11/20 13:26:23
内容証明を送付すれば、債権の事項が６ヶ月猶予されます。
その間に訴訟の手続きを行わなければならないので、送付後は相当バタバタします。
15年入居したので原状回復費用は無い筈との事ですが、実際に掛かった費用のうち、どの部分が不適切で本来は幾らを支払うべきか？という部分を証明しなければなりません。
15年入居したんだから～という曖昧な表現では訴訟は出来ません。
他回答者様とのやり取りを拝見しましたが、ペット不可物件でペット飼育となると敷金の返還請求は非常に困難かと思われます。
質問者様としては耐用年数を過ぎていて、壁紙はそもそも交換すべきモノという主張をされていますが、裁判所判例で「耐用年数を経過していても賃借人が善管注意義務を尽くしていれば、張替えは必須ではなかった」として、耐用年数を過ぎている壁紙の貼り換えについて、賃借人の原状回復費用の負担を認めたケースがあります。
今回のケースがまさにソレで、ペットを飼っていなければ壁紙の交換は必要無かったわけです。
別途特殊清掃や消臭などの作業を行っている可能性も高く、裁判をしても全面勝訴をする事は不可能と思います。
下手すると、敷金を超えて相手が負担していた損害金について、反訴という形で争われかねません。
その間に訴訟の手続きを行わなければならないので、送付後は相当バタバタします。
15年入居したので原状回復費用は無い筈との事ですが、実際に掛かった費用のうち、どの部分が不適切で本来は幾らを支払うべきか？という部分を証明しなければなりません。
15年入居したんだから～という曖昧な表現では訴訟は出来ません。
他回答者様とのやり取りを拝見しましたが、ペット不可物件でペット飼育となると敷金の返還請求は非常に困難かと思われます。
質問者様としては耐用年数を過ぎていて、壁紙はそもそも交換すべきモノという主張をされていますが、裁判所判例で「耐用年数を経過していても賃借人が善管注意義務を尽くしていれば、張替えは必須ではなかった」として、耐用年数を過ぎている壁紙の貼り換えについて、賃借人の原状回復費用の負担を認めたケースがあります。
今回のケースがまさにソレで、ペットを飼っていなければ壁紙の交換は必要無かったわけです。
別途特殊清掃や消臭などの作業を行っている可能性も高く、裁判をしても全面勝訴をする事は不可能と思います。
下手すると、敷金を超えて相手が負担していた損害金について、反訴という形で争われかねません。
A
回答日時：
2024/11/19 10:05:01
♣非常に重要な点が曖昧ですのでお尋ねします。
＞大家とトラブルを抱えて退去したのですが敷金は全く返還されませんでした。 そのアパートには15年入居したのでほとんど現状回復費用はないはずですが、
---⇒トラブルとはどういうことがあったのでしょうか？
家賃滞納、近隣住民（他の入居者）への迷惑行為、建物の用法違反、第三者の同居、いろいろなトラブルがあるのですが、どういうことですか？
また、15年間住んでいたということは長期間に及びますので室内や設備の破損・汚損や故障等も生じたはずです。
退去する際には、賃借人には、原状回復義務があります。
経年劣化によるものや自然損耗するものについては、除かれますが、
そうではないもの例えば、畳やカーペットの煙草の焦げ跡、冷蔵庫背面の排気跡で、借主の配慮が足りなかったため発生した汚れ、壁全体が張替えを必要とするほどの汚れ、ドアの汚損の程度が激しい場合等があります。
また、承諾を得ずに取り付けた棚があれば、それを除去し、元に戻さねばなりません。
♣敷金を返還されないのは何か理由があるのではありませんか？
＞大家とトラブルを抱えて退去したのですが敷金は全く返還されませんでした。 そのアパートには15年入居したのでほとんど現状回復費用はないはずですが、
---⇒トラブルとはどういうことがあったのでしょうか？
家賃滞納、近隣住民（他の入居者）への迷惑行為、建物の用法違反、第三者の同居、いろいろなトラブルがあるのですが、どういうことですか？
また、15年間住んでいたということは長期間に及びますので室内や設備の破損・汚損や故障等も生じたはずです。
退去する際には、賃借人には、原状回復義務があります。
経年劣化によるものや自然損耗するものについては、除かれますが、
そうではないもの例えば、畳やカーペットの煙草の焦げ跡、冷蔵庫背面の排気跡で、借主の配慮が足りなかったため発生した汚れ、壁全体が張替えを必要とするほどの汚れ、ドアの汚損の程度が激しい場合等があります。
また、承諾を得ずに取り付けた棚があれば、それを除去し、元に戻さねばなりません。
♣敷金を返還されないのは何か理由があるのではありませんか？
A
回答日時：
2024/11/19 10:01:39
とりあえず、素人が書くと法的に不備のある文面になりそうなので、弁護士か司法書士に依頼して、「催告書」を内容証明で送ることでしょうか。
催告書だけでは時効の更新（旧法では時効の中断）にはなりませんが、催告することによって時効の完成猶予（旧法では時効の停止）として６ヵ月の期間が得られます。
そうして、期間の余裕をつくったら、敷金返還請求について訴訟でも支払い督促でもする時間ができるでしょう。
後、２週間くらいだとして、素人が自分で書いた請求の内容証明など、中身の不備をみつけて、「そんなの知らんがな」ってとぼけているうちに時効になってしまうんじゃないでしょうかね。
それに、「嫌がらせのつもりで５年放置」って、つまらないことをしたものです。
大家も、「そんなのは解決している。何の請求かわからん。５年もしてから、いきなり言ってくる意味も解らん」って、放っておくうちに時効になっちゃいますよ。
催告書だけでは時効の更新（旧法では時効の中断）にはなりませんが、催告することによって時効の完成猶予（旧法では時効の停止）として６ヵ月の期間が得られます。
そうして、期間の余裕をつくったら、敷金返還請求について訴訟でも支払い督促でもする時間ができるでしょう。
後、２週間くらいだとして、素人が自分で書いた請求の内容証明など、中身の不備をみつけて、「そんなの知らんがな」ってとぼけているうちに時効になってしまうんじゃないでしょうかね。
それに、「嫌がらせのつもりで５年放置」って、つまらないことをしたものです。
大家も、「そんなのは解決している。何の請求かわからん。５年もしてから、いきなり言ってくる意味も解らん」って、放っておくうちに時効になっちゃいますよ。
A
回答日時：
2024/11/19 09:48:13
詳しい状況や経緯等が不明ですが、原状回復工事費で敷金全額が使われてしまったという可能性はありませんか？
A
回答日時：
2024/11/19 09:47:50
敷金返還への請求権（債権）を持っていても、5年を経過していたら消滅時効に掛かります。ただし5年以上前に発生した売掛金の請求を忘れていた場合でも相手が時効の成立を主張（援用）しなければ、請求して返還される可能性もあります。
いつから5年をカウントするのかという起算点の問題については、原則として支払期限日からの5年ですので、実際は5年と1月ほどになることが多いです。
また支払期限が未設定の場合、契約日と捉えられます。
しかし、2020年（令和2年）に民法が改正され、時効期間が2年から5年へと長くなつまていますが、これは2020年4月以降に発生した売掛金に適用されるものなので、質問者様が仰っている5年前の敷金返還請求であれば、2019年の可能性もあり、時効が過ぎている可能性もあります。
下手に時効援用などを調べられないことを願いながら、請求を掛けてみるのが良さそうです。
いつから5年をカウントするのかという起算点の問題については、原則として支払期限日からの5年ですので、実際は5年と1月ほどになることが多いです。
また支払期限が未設定の場合、契約日と捉えられます。
しかし、2020年（令和2年）に民法が改正され、時効期間が2年から5年へと長くなつまていますが、これは2020年4月以降に発生した売掛金に適用されるものなので、質問者様が仰っている5年前の敷金返還請求であれば、2019年の可能性もあり、時効が過ぎている可能性もあります。
下手に時効援用などを調べられないことを願いながら、請求を掛けてみるのが良さそうです。
A
回答日時：
2024/11/19 09:47:44
債権法改正前の債権の消滅時効ですね。すると時効についてはなお従前の例によることとなります。ただ商事債権である可能性がありますね。
いずれにしろ、催告による時効の一旦の中断はありうるし、訴訟の提起による時効中断はもちろんあり得ます。
いずれにしろ、催告による時効の一旦の中断はありうるし、訴訟の提起による時効中断はもちろんあり得ます。
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