教えて！住まいの先生

室内は、お婆ちゃんの化粧と一緒です。
外観だけ綺麗になるだけです。
躯体はボロボロになります。
考え方的には、例えば築50年のマンションがこの先50年も60年も持つなら誰も新築や築浅のマンションなんかは買いません。

建て替え時のはなしをざっくり説明しますね。

建て替えになる場合、管理組合で貯蓄された修繕積立金が最低でも5億円〜10億円あれば、管理組合主導で建て替えが可能です。
そして、容積率が緩和または増加された場合には、ワンフロア（例えば5 戸）多く建築出切るなら5部屋売却時の利益が、例えば3 億円(売却額6,000万円✕5戸籍)あれば、総戸数100戸で分配すると、一世帯あたり3,000万円を取得できます。
つまり、新築建て替え後に、6,000万円では無くて、3,000万円で新しい部屋が手に入ります。
増築3億円が無ければ、自身の敷地面積の評価を下記のように計算します。


資産価値を確認するのには、まずは、土地の持分を確認します。

下記は実在するマンションの例です。
敷地面積：4263.25平米
共有持分：7047／830,736

上記の場合の土地の持分は、
4,263.25✕7,047／830,736＝36.1644647平米となり、
36.1644647平米✕0.3025(坪数変換指数)＝10.93975坪（＝約10.94坪）となります。

原価償却が完了後、建て替え時期でこのエリアの土地が、例えば坪単価が150万円で売買されるなら、

10.93975坪✕150万円＝1,640.96万円（＝約1,641万円）が資産になるということです。
あなた様が建替えに後の継続居住に反対して退去されるなら、手数料を考慮しない場合に、1,640万円を手にして退去することになります。

この例ですと、新築建て替え後は、6,000万円では無くて、差額の4,360万円で新しい部屋が手に入ります。

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古いマンションに住む場合、老朽化によるリスクを考慮する必要があります。築年数が進むと、建物の耐久性や設備の劣化が進み、修繕費用が増加する可能性があります。管理組合の運営が不十分だと、修繕が滞り、最悪の場合は住めなくなることもあります。また、建て替えが決まった場合、住民は退去を求められることがあります。したがって、購入前に管理状況や修繕計画を確認し、長期的な住居計画を立てることが重要です。

参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q139743633
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1016265525
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1140147111
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14141221704
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14148945084

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中古マンションの老朽化と建て替えについては、以下のようなことが考えられます。

・マンションは建物の耐用年数が50年程度と言われています。内装をリフォームしても、建物自体が老朽化すれば建て替えが必要になる可能性があります。

・建物の状態次第では、大規模修繕や建て替えが検討されます。修繕費用が高額になる場合は建て替えが選択されることもあります。

・建て替えが決まれば、居住者は立ち退きを求められます。ただし、一定期間の立ち退き期限が設けられ、引っ越し費用の補助などの措置がとられることが多いです。

・建て替え時には、マンション購入者に対して新しい住戸の買い取り優先権が与えられることがあります。ただし、新築分譲価格での購入となるため、費用負担が大きくなる可能性があります。

・老朽化の進行状況や建て替え計画次第ですが、数十年後にはマンションの建て替えが必要になる可能性は十分にあります。

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