教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
私は「売買仲介」専門で営業してきましたが、あなたの専門が不明なので、「売買仲介」のビジネスモデルを説明さしあげます。

●「売買仲介」は、データベースマーケティングで、そのビジネスモデルを開発した組織があり、現役中は加入してカウンター営業をしていました。
－――これはつまるところ、パソコンと印刷機を活用したビジネスモデルで、しろうとでも・一人社長でも十分にできるものです。
印刷機のリース料は、コピー機と同様、５千円（月額）程度です。
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◆レインズからの収集物件を、Ｂ４の販売図面にし、種別に「４ケタの番号」を付し、ＰＣに入力します。
◆ＰＣデータを「帯情報」にし、住宅情報誌を参考の項目別のデータ入力。（エクセル可）
◆その、帯情報原稿をＢ４左右に表示・両面に印刷。
◆完成チラシを二つ折りにし、毎晩、終業以降にポスティング。
（一回５百～千枚程度）※毎晩・風雨無関係に。
◆その結果、反響のあった客を、これもデータベース化。
（チラシ掲載内容をＡ４にし、エリア全物件を小冊子に綴じて、毎月送付）
◆レインズからの情報入手後、全収集して、図面完成したら、データ客とのマッチングをＰＣ内で行うことです。（私は特殊なソフトで手法を取りました）
該当客がいれば、即時ＤＭにて郵送です。

この実務作業を行うと、一般業者のように、一服して遊んでいる時間などありません。
これを連日、５百～千枚程度のポスティング。
他に、月１度、エリア内新聞店に全数配布。
以上が、基本中の基本活動です。

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まずは、拠点周辺を歩いて賃貸物件を把握する
地元不動産屋の看板があれば、まずは仲介できるか問い合わせする
大手さんだと、グループ店登録・協力店登録が必要もあるようですが・・

確実に仲介できる物件をしっかり確保
ネット情報・グーグールアースで調べる業者も多く・把握した気になっている業者さんもありますが、出向くのも大事です


②また元付物件はゼロとして先物だけで食っていくことは可能ですか？

管理物件あっても管理費用で食べて行きにくい時代ですが
今の時代、有益な物件は大手不動産屋の手が回っている、関係が出来上がっている場合も多く、新しく開拓するのは厳しいかも

個人事業者で多いのは
知り合いの不動産取引にヘルプするとか、大工仕事ができればアルバイト的な事をして凌いでいる個人事業者も多いです、そういう所から人脈が広がったりもあるので


③FC加盟は考えておらず

こういう所はノルマ、上納もあるだろうし
取り扱い実績がない事業者をどこまでウエルカムかわかりませんね

あと、複数ある不動産協会への加盟ですが
個人事業者で不動産トラブルが発生した場合どうするの？もあるので、加盟に損はないかもしれません
年数回で講習会があり、講習終了証明をお店に掲げて「安心店」アピールする所もありますよ


周辺に地元で営業している不動産屋があれば挨拶しておく
昔は地元の不動産屋で客付けをしたりも多かったので、何か仕事のお鉢が回ってくるかも？しれない
あと・・大手不動産屋を毛嫌いするオーナーさんもいますので、何からどう出会うかはわかりません

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①それは物件の媒介状況によりますよね、元付いわゆる専任以上の
媒介契約を持ってる物件で有れば、掲載でほぼ片手であろうとほぼ
成約まで行くケースが殆どですよね
一般媒介ならば他社競争が入りますから成約率はぐっと落ちますね
単に他社に持って行かれる率が増えると言う事です
なので①の回答としては「ケースバイケースですので一概に言えません」
となります

②規模によりますね、個人事務所でワンルーム程度の事務所なら
何とかなるかも・・でも結局元付け出来ないなら、買いを付けるだけで
ある意味相当な営業力の持ち主って事に成りますからw
それを続けてれば元付も自然と増えると思います
結局、みんな両手目指すのは、社員を抱えてたり色々経費が
係るからそうなってしまう訳で、自分一人だけの個人事務所であれば
ソコは何とか・・ですが、逆に言えば一人だけの個人事務所だと
一般的にサイトなんかで集客した時の初見の客の信頼性が脆弱な
形にも成ります

③FC加盟は情報を貰うってよりも、②の最後の方に書いた
一般人の見ず知らずの潜在客の信頼を少し高めるため、問い合わせを
増やすためと言う側面も有ります

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