教えて！住まいの先生

競売された場合ですが、抵当権の登記と賃貸借契約の締結引き渡し
どちらが先かで結論が変わります。

この辺りの事情は質問文からは分かりませんが、一般的な事を言うと
賃借権付きの物件に担保価値など出ないので、普通に考えると抵当権の
設定が先だろうなとは思います。

その場合、抵当権に劣後する賃借権は対抗できません
早い話が今の賃貸借契約というのは消滅する訳です。

ですので、新オーナーと新規に契約を結び直す事ができない限り
退去する以外の選択肢はありません。

ただ、新規で契約し直してしまったら、次は退去もさせられなくなります
それを踏まえても「立て替えるより得だ」と納得できるだけの条件を提示
しないと合意はしないでしょうから、現実的ではありません。

立ち退き料とか交渉の余地があるのは、賃借権が優先する場合の話で
賃借人保護の為に「6か月間の猶予期間」が与えられるだけとなります。

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借りた賃借権が優先するのか､競落人が優先するのかですね。

もし賃借権が優先するなら､退去する必要はないですが､競落人が優先するなら退去しなくてはなりません。

ただその場合でも､話の持って行きようによっては､退去費を出してくれることもあります。
競落人としても､いっぱいいっぱいまで粘られて､さらにごちゃごちゃするなら､退去費を出してでも早く退去して欲しいと考えることもありますからね。

もし相談するなら弁護士ということになります。
初回無料の弁護士もいますから､相談してみるのもいいかもです。

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平成16年3月31日以前に賃貸借をしている場合は
借地借家法での対抗ができます

しかし、それ以降の賃貸であれば
出て行くしかありませんが
競売代金の支払いから6ヶ月の猶予があります

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1. させられます。
2. 一刻も早く転居先を見つけることです。
3. 強制執行を受ける前に、移動することです。
4. ちなみに、6か月の明け渡し猶予期間中、使用料が発生します。無料ではあ りません。払わなければ、6か月を待たずに強制執行が来る可能性があります。
5. 執行官のスケジュール次第で早くなることがあります。
6. 落札者に相談することです。業者なら拒否するケースも多いので、注意が必要です。
7. 落札者によっては、強制執行・保管費用等を考慮して、引っ越し代等を渡す代わりに、早く出ろ、とすることもあります。再販業者の場合、一切の話を聞かずに強制執行しかしない会社もあります。

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抵当権が先か、賃貸借契約が先かで差違はあるものの退去自体は競売では仕方ありません。しかし場合によっては交渉の余地はあると思います。

というのも、競売によって購入し即売る行為は有り体に言えば転売で、宅建業者じゃない個人が行うと宅建業法違反になります。
落札者が宅建業者であれば無理ですが、個人であれば、それが泣き所になると思います。
新オーナーはそれがバレると300万円以下の罰金です。
それをそれとなーーーく匂わせるお願い文章を出してみてはどうでしょうか？。

前略 先日頂きました退去通知ですが、お恥ずかしい限りではありますが退去に先立つ資金が幾分不足しており、落札されてた〇〇様に立ち退き費用ではありませんが、不足分をご協力頂けないかと恥を偲んで筆をとっております。
通知を頂いた当初は大変驚きまして、競売の何たるかを存じ上げませんでしたので、少し調べた所、落札者のご意向で立ち退かなければならないことは理解いたしました。
宅建業法によると再販売されるには宅建業の免許が必要であり、〇〇様が宅建業者である旨を存じ上げませんでした。
宅建業としの業務の一環として、私もご協力いたします存じますが、物価高の世情もあり、努力では如何ともしがたい条件です。
もし、立ち退き費用のご援助が難しければ、やむなく警察や宅建協会などにも足を運びたいと思っております。
〇月☓日までにご返答くださいますようお願い申し上げます。

ぐらいの手紙をアレンジして出してみると良いと思います。
多分50万くらいなら引っ張れると思います。

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オーナーチェンジと違い競売は契約の継続されません。

裁判所が競売のメリットのために決めていることなので対策も無いし、契約終了なので立退料も有りません。

入居中での売却が有利な場合もあるので退去しない場合でも、新規契約になるので引越代くらいです。

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弁護士に相談して立ち退き料を請求してはいかがですか。
家賃の数か月分以上が相場なので、引越し代と新居の契約金くらいの金額には十分なるはずです。
https://www.mhlw.go.jp/new-info/kobetu/roudou/gyousei/kinrou/dl/101216_01e.pdf

ただし、契約期間満了に伴う立ち退き要求だと、上にも書いてある通りどうしようもないですけど。

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＞＞６ヶ月過ぎたら強制的に退去させられるのでしょうか？
させられます。新所有者は売却が目的のようなので間違いなくすぐきます。

＞＞何か対策や相談先はあるのでしょうか。
退去を防ぐという意味ではないです。

可能性はかなり低いですが建物の謄本をあげて質問者様の賃貸契約と今回競売の原因となった抵当権設定日を比べて契約の方が早ければ対抗できます。

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