教えて！住まいの先生

別に売るのはいくらでも良いです。買主が親族であるなどの事情がない限り第三者へなら1円でも特段問題はありません。贈与税が発生する回答がありますが親族以外へ安く売って贈与税は聞いたことがないですね。ただし3000万の例えば固定資産税評価額のある土地を合理的な理由もなしに(瑕疵、立地、土地形状、近隣の状態など)1円で売るなどという事自体がないと思います。だいたい1円とかでの販売されているのは実勢価格として1円の価値もない土地ばかりですからね。

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こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）不動産の売買価格の設定については、買主が➀親族などの利害関係者の場合と、②全く利害関係のない第三者の場合とで、「みなし贈与」や「低額譲渡」に該当する基準が異なると言われています。

２）買主が親族や所有者の利害関係者の場合は「時価の80％未満」、買主が売主の利害関係者ではない場合は「時価の50％未満」は贈与税の対象となる可能性が高いとされています。

★路線価で3000万円ですと、一般的には時価は3000万円÷0.8＝3750万円くらいなので、1900万円以上で所有者と関係のない不動産業者などに売るのが後腐れないのかと思います。（因みに時価については複数の不動産会社に査定してもらった方が良いと思います。）

以上、ご参考になれば幸いです。

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時価と比較して売買価格が著しく低いケースは買主に贈与税がかかる可能性がある。

なお、売買価格が著しく低いと判断するのは税務署であり、明確な基準は定められていません。
しかし、売買価格が時価の80%を下回る場合は、みなし贈与と判断される傾向にあると言われています。

ご参考に
https://www.homes.co.jp/satei/media/entry/202212/1201

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土地の売却について、売主が「早く売りたい」という場合でも、いくら安く売りたいと思っても、市場の実勢価格（相場）や法律、税制の観点から無理にかけ離れた安値で売ることには限界があります。具体的な値下げ幅にはいくつかの要因が影響しますが、以下の点を考慮する必要があります。

1. 相場と実勢価格

土地の売却価格は、市場の実勢価格（買い手が実際に支払う価格）が基準になります。路線価や公示地価を参考にすることはできますが、実際の取引価格はこれらよりも変動することがあります。

路線価は税務署が定めた基準となるもので、相続税などの課税基準にはなりますが、実際の売買価格はこれに依存しません。取引の際、実際の市場価格はその地域の需要や土地の特性（アクセスや環境、形状、用途地域など）によって変動します。

実際の売却価格は、買い手との交渉によって決まりますが、路線価から50%〜30%程度安くなるケースも見られます。しかし、それ以上に価格を下げることは、あまり現実的ではない場合が多いです。特に、土地の価値がしっかりしている場合（アクセスが良い、広さが適切など）は、相場から大きく逸脱することは避けたほうが良いでしょう。


2. 売却価格の下限

「いちばん安く売りたい」という場合でも、通常の市場では、実勢価格から30〜50%程度安くするのが現実的な範囲です。例えば、路線価で計算して3000万円の土地の場合、実勢価格が路線価より高い場合でも、2000万円〜1500万円程度までの値下げは可能かもしれませんが、それ以上に下げることは非常に難しいです。

理由としては、極端に安くすると、土地を買いたいと思っている人が少なくなる可能性があり、逆に長期間売れないリスクもあるためです。また、買い手も相場を重視するため、あまりにも安すぎると「何か問題があるのでは？」と疑問を抱くこともあります。

3. 早く売るための戦略

早急に売却したい場合、価格を少し下げるだけでなく、次のような戦略も考えると良いでしょう：

不動産業者との連携: 不動産業者に依頼する場合、売主が「早く売りたい」旨を伝え、プロの視点で早期に売却できる方法を提案してもらいましょう。また、特定のターゲット市場に強い不動産業者（例えば、投資家向けの物件に強い業者など）に依頼すると、早く売却できる可能性があります。

土地の魅力を引き出す: 土地の利便性や将来的な価値、近隣の開発予定など、土地の強みを買い手に伝え、早期に売却する方法もあります。

オークションや入札: 早急に売却を望む場合、オークション形式で売却する手もあります。オークションでは、市場での需要が価格を決定し、意外と高値で取引されることもあります。


4. 税金や法的な制限

また、相続後に土地を売却する場合、相続税や譲渡所得税（売却時に利益が出た場合の税金）も関わってきます。これらの税金の影響で、あまりにも安すぎる価格で売却することが避けられる場合もあります。

まとめ

3000万円相当の土地がある場合、最も安く売れる可能性のある範囲としては、1500万円〜2000万円程度になることが考えられます。それ以上の大幅な値下げは、売主が受け入れることが難しくなることが多いため、現実的な範囲での値下げを考えることをおすすめします。また、専門の不動産業者と連携し、早期に売却できる方法を探ることが重要です。

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