教えて！住まいの先生

現在普通借家契約で部屋を借りており、6年目です。今度の4月に更新時期を迎え、更新するつもりでいたのですが、不動産屋から「大家の意向で定期借家に変えてほしい」と言われました。理由は時期未定だが建て替えを検討している(築35年ほど)ためだそうです。

その電話口で「私に選択肢はないんですよね？」と訊いたところ「そうですね」との回答だったため、ひとまず了解ですと伝えて、契約書が送られてきました。

契約の内容は以下の通りです。
①契約期間2年
②再契約時費用
・敷金 なし
・再契約料 70,000円(家賃1ヶ月分)
・再契約事務手数料 10,000円
・火災保険料 26,000円
③特約事項(抜粋)
・本契約は更新のない定期建物賃貸借契約です。ただし、貸主借主の合意により、本建物につき再度新たな定期建物賃貸借契約を締結することができます。
借主は貸主に対し1ヶ月前までに予告し、中途解約できるものとします。
再契約料は新賃料の1ヶ月分とし、先に支払って再契約します。
・退去のルームクリーニング代59,400円は借主負担とし、契約時に先に支払うものとします。


質問したいのは以下の点です。
1)選択肢はないと不動産屋に言われましたが、調べると定期借家への切り替えは拒否できると出てきます。実際は拒否できるのでしょうか。
2)定期借家にした場合2年契約ですが、その途中で退去させられてしまう可能性もあるのでしょうか。
3)特約事項にあるクリーニング代は、②再契約時費用とは別に支払わなければならないのでしょうか。
4)定期借家契約に応じた場合、交換条件として家賃値下げ等の交渉をしたいのですが、どれくらいが相場でしょうか。「家賃5000円減額+退去時の原状回復義務免除」もしくは「引越し先の初期費用全額負担+退去時の原状回復義務免除」はどうかと考えています。

私の意思としては、部屋は気に入っているため少なくとも向こう2年は住み続けたいと思っています。ただ建て替えが必要なのも理解できるし、大家さんにはよくしていただいたので定期借家への切り替えはやむを得ないと考え、常識的な範囲で交渉したいと思います。

申し訳ありませんが、同じような経験をした方や業界に詳しい方からのご回答に限らせていただきたいと思います。
よろしくお願いいたします。