教えて！住まいの先生
Q 投資用マンションの売買契約 三為契約について詳しい方教えてください。 とある仲介業者（D）から所有している区分マンションの売買契約を持ち掛けられました。
売買契約書の内容を確認したところ、
当方売主（A）と三為業者（B）その先の買主（C）の間のいわゆる三為契約であることがわかりました。
また仲介業者（D）と三為業者（B）はいずれも宅建の資格を保有する不動産会社で 代表が同一人物でした。
①どのような目的でこのように契約を複雑にするのでしょうか。
仲介業者（D）が介入する必要（メリット）があるのでしょうか。
②三為業者（B）との間に交わした契約書の内容は買主（C）にも適用されるのでしょうか。
③売主（A）としておさえておくべき点につきご教示ください。
（売却金額については納得しています、主に売却後のトラブルを心配しています）
よろしくお願いいたします。
当方売主（A）と三為業者（B）その先の買主（C）の間のいわゆる三為契約であることがわかりました。
また仲介業者（D）と三為業者（B）はいずれも宅建の資格を保有する不動産会社で 代表が同一人物でした。
①どのような目的でこのように契約を複雑にするのでしょうか。
仲介業者（D）が介入する必要（メリット）があるのでしょうか。
②三為業者（B）との間に交わした契約書の内容は買主（C）にも適用されるのでしょうか。
③売主（A）としておさえておくべき点につきご教示ください。
（売却金額については納得しています、主に売却後のトラブルを心配しています）
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2025/3/14 22:38:45
解決済み
解決日時：
2025/3/23 14:36:08
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 111 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/3/23 14:36:08
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）AやCにはDが介入するメリットはありません。ABC間の三為なら、AやCは仲介手数料がかからないので。BとDが代表者が同一のグループ企業なら、通常の三為の転売益に加えて、Dが介入することでAとCからの仲介手数料が余分に入るので1つの取引で発生する売上が大幅に増えます。更に、DはBからも仲介手数料を取ることも理論上になるので、Bの利益が多い年度には敢えてDに仲介手数料を支払って経費を冷やして法人税の節税ができます。BやDにとってメリットのある形になっているということです。
２）AとBの契約、BとCの契約はそれぞれ独立した契約ですが、共通する条項は「AがCに直接所有権移転する」という内容が含まれていることです。
３）AはBに物件を売り渡すのですが、賃貸物件の売買の場合は双方が事業者扱いでAは物件の「契約不適合責任の免責」を特約で設定することができます。仮にCに所有権移転した後に契約不適合箇所があっても、トラブルを避けることが可能です。
★仲介手数料も取られるなら、契約不適合免責だけは条件しておいた方が無難かと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）AやCにはDが介入するメリットはありません。ABC間の三為なら、AやCは仲介手数料がかからないので。BとDが代表者が同一のグループ企業なら、通常の三為の転売益に加えて、Dが介入することでAとCからの仲介手数料が余分に入るので1つの取引で発生する売上が大幅に増えます。更に、DはBからも仲介手数料を取ることも理論上になるので、Bの利益が多い年度には敢えてDに仲介手数料を支払って経費を冷やして法人税の節税ができます。BやDにとってメリットのある形になっているということです。
２）AとBの契約、BとCの契約はそれぞれ独立した契約ですが、共通する条項は「AがCに直接所有権移転する」という内容が含まれていることです。
３）AはBに物件を売り渡すのですが、賃貸物件の売買の場合は双方が事業者扱いでAは物件の「契約不適合責任の免責」を特約で設定することができます。仮にCに所有権移転した後に契約不適合箇所があっても、トラブルを避けることが可能です。
★仲介手数料も取られるなら、契約不適合免責だけは条件しておいた方が無難かと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/3/23 14:36:08
具体的で親身なご回答をありがとうございました。
皆様からいただきましたご意見をふまえて 進めていきたいと思います。
回答
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A
回答日時：
2025/3/15 11:25:59
③ もうCは現存しているのですか？
もしCをこれから探すなどの場合においては、AB間の売買契約の中に
「一定期間Cが見つからない場合はAB間そのものの契約を白紙とする」
みたいな、Bがいつでも無条件で逃げられる、Bにとっては全くリスクが無い
非常に狡猾な契約に成ってしまう可能性が有ります。
現時点、Cが現存していたとしても
「理由の如何に問わず、BC間の売買契約が成立しなかった場合においても
同様である」も、Bは逃げます。
又、Cが現存していても、他の方も言ってるように
AB間の売買契約においては、売主として「契約不適合責任免責」の
条件は出しておいた方が良いですね
もしCをこれから探すなどの場合においては、AB間の売買契約の中に
「一定期間Cが見つからない場合はAB間そのものの契約を白紙とする」
みたいな、Bがいつでも無条件で逃げられる、Bにとっては全くリスクが無い
非常に狡猾な契約に成ってしまう可能性が有ります。
現時点、Cが現存していたとしても
「理由の如何に問わず、BC間の売買契約が成立しなかった場合においても
同様である」も、Bは逃げます。
又、Cが現存していても、他の方も言ってるように
AB間の売買契約においては、売主として「契約不適合責任免責」の
条件は出しておいた方が良いですね
A
回答日時：
2025/3/15 00:23:24
①通常は、三為業者Bと仲介会社Dは同じ会社です。三為業者も大手になると、仕入担当業者Bと、仕入れた物件を販売する業者Dに分かれるのです。
②AB間の契約とBC間の契約は全く別の契約になります。当然、契約内容は一緒になるのもありますし、全く異なる場合もあります。
売主のA様から見るとCは全く関係ない人物になります。
AB間ではAが有利な内容で契約しても、BC間では少しでも高くか分ける内容にします。
③Aから見ると、Cは関係のない相手ですから、全く考慮する必要はありません。
例えば、AとBが気付かなかった室内の設備の不具合に、Cが承認出来ない内容で解約になっても、Bが責任を持つだけでAには責任はありません。
②AB間の契約とBC間の契約は全く別の契約になります。当然、契約内容は一緒になるのもありますし、全く異なる場合もあります。
売主のA様から見るとCは全く関係ない人物になります。
AB間ではAが有利な内容で契約しても、BC間では少しでも高くか分ける内容にします。
③Aから見ると、Cは関係のない相手ですから、全く考慮する必要はありません。
例えば、AとBが気付かなかった室内の設備の不具合に、Cが承認出来ない内容で解約になっても、Bが責任を持つだけでAには責任はありません。
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