教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
はじめに、あなたが勘違いしているのは、仲介業者の提示する
「査定」などは、営業トークそのものなのですよ。
なぜなら、その価格で売却できる「保証」などないからです。

高い価格を提示すれば、売主は喜び、売却依頼をしてくれる可能性が高いでしょ？
逆に「現実価格」（安い）を提示すれば、
―――オレの家を叩きやがって―――と不愉快になり、売却依頼など受けられなくなるでしょ？

そこで、本来なら、売主ご自身が希望する価格で出せば良いのです。
高かろうと安かろうと―――で、高ければ当然、問い合わせなどは
入らず、安ければどっと反応があるでしょう。

現役時代を振り返れば、私は売主には常に、
―――これ以上、安くするならもう売らなくていいよー――と思える
価格はいくらですか？
と、提案してきたのです。（誰よりも売主が真実を知っているからです）

その希望額で市場に出し、その反応の高低でほぼ瞬時に、
「その物件の相場」がわかるのです。

【売れない場合】ですが、
あなたが売却に出してからの期間がポイントになります。
媒介契約は３か月以内が法規定されています。
つまり法は、「３か月以内に売れるはずだ」と言う大前提です。

そこで、現実の取引は、売却依頼後、「即日～１週間程度」です。
そうならないのは、売却金額が「高い」のみなのです。

売却物件は、３か月ほど経過すると「有名物件」・「塩漬物件」になってしまいます。
また、売却依頼後、徐々に下げる？―――などは完全にアウトです。
そのようなことをすればゆでガエル状態になってしまいます。
———カエルを熱湯に入れると熱くて飛び出すが、水から沸かすと熱さに気付かず死んでしまう―――例え。

●いま、あなたの物件は、「まわし物件」になっているかも知れません。
つまり、本命物件との「比較」される対象です。

もし、３か月以上経過なら、一旦、「売りヤメ」にすることです。
そして半年程度経過で、再依頼ですが、今度は現価格より極論を言えば、
「２０％」程度下げて出すことです。

●業者の中には―――そんなに下げたら誰でも買うよー――と憎まれ口を言う者もいますが、とんでもない。
「誰でも買える」金額にせずに、誰が買いますか、です。

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総合的な不動産会社に勤めています。

まともな業者なら価格査定する上で無償で査定書は作成しますよ。
その内容と精度は業者次第で、様々な観点や地域の特性、不動産各々の具体的な特徴など記載している業者なら当てにできます。
AIや項目を当てはめるだけの簡単な査定は精度が低いです。

そもそもの話、媒介(売却依頼)を締結する際には査定価格の根拠を提示しなければならない規定があります。
悪い意味で適当な業者は根拠を示しません。

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そう言うのを買取金額と言います
鑑定士の査定はあくまで客観的な目で見た場合の査定で

買取り査定は「うちならこの金額で」です
ただ、査定表みたいな物はくれないでしょう

それを他社に見せられても困ることも
ありますから

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不動産屋に家の査定を依頼する際、訪問無料査定は一般的ですが、正式な査定書を作成する場合は料金が発生することがあります。不動産鑑定士に依頼すると高額になるため、不動産屋での簡易鑑定を選ぶ人が多いです。料金は約5万〜10万円程度が相場とされています。依頼前に料金を確認することが重要です。

参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q138698598
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1247511162
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1332197733
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11173938616
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11291231111

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不動産会社に査定書の作成を依頼する場合、通常は有料となります。査定書作成の料金は、以下の要因によって異なります。

・不動産会社の規模や査定書作成の体制
・物件の種類(戸建て住宅、マンション、土地など)
・物件の広さや立地条件
・査定書の詳細度合い(簡易査定書か詳細査定書か)

一般的な相場としては、以下のようになります。

・簡易査定書の場合:1万円前後
・詳細査定書の場合:3万円~5万円程度

ただし、査定を依頼する際に売買の契約を結ばない場合は、査定料金が高くなる傾向にあります。査定を依頼する際は、事前に料金を確認することをおすすめします。不動産鑑定士に依頼すると、より高額な鑑定料金が必要となります。

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