教えて！住まいの先生
Q 兄弟4名で親から相続した、共有名義の不動産が あるのですが、4名のうちのひとりが頑として 売却に応じず、他の3人が困り果てています。 兄弟もう60代前半〜50代後半になり、
先も長くないので元気なうちに売却して
子供にも迷惑をかけたくない思いなのですが、
ひとりだけ、
「売却はまだ時期尚早」
「もっと高く売れる時がやってくる」と、
頑なに首を縦に振りません。
共有名義の不動産の売却でこのような場合に、
なにかとれる手段なり方法ってありますか?
本土から遠く離れた離島の土地が、
いずれ「もっと高く売れる」とは
思えないです。
子供にも迷惑をかけたくない思いなのですが、
ひとりだけ、
「売却はまだ時期尚早」
「もっと高く売れる時がやってくる」と、
頑なに首を縦に振りません。
共有名義の不動産の売却でこのような場合に、
なにかとれる手段なり方法ってありますか?
本土から遠く離れた離島の土地が、
いずれ「もっと高く売れる」とは
思えないです。
質問日時：
2025/3/22 07:28:40
解決済み
解決日時：
2025/3/24 04:15:02
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 139 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/3/24 04:15:02
ご兄弟で共有されている不動産の売却について、1人だけが反対し、他の3人が困っておられるとのこと、大変ご苦労されているご様子が伝わってきます。特にご年齢のことや、お子さまへの負担を考えると、できるだけ元気なうちに整理しておきたいというお気持ちはとてもよく分かります。
さて、共有名義の不動産の売却には、原則として共有者全員の同意が必要です。つまり、1人でも反対する人がいれば、勝手に売却することはできません。これが共有不動産の難しさであり、今回のようなケースでは法律上も感情面でも対応が非常に難しくなります。
とはいえ、いくつかとれる手段はありますので、順を追ってご説明いたします。
まず、最も穏便な方法は、話し合いによる説得です。たとえば不動産の専門家による現地調査や査定をもとに、現在の相場や将来的な見通しについて客観的な資料を提示することで、「高く売れる」という相手の期待がどれほど現実的でないかを冷静に伝えることができるかもしれません。また、「売ったお金の分配方法」「他の選択肢との比較（管理費用の継続負担など）」を具体的に示すと、心が動く可能性もあります。
次に、それでも同意が得られない場合、法的な手段としては「共有物分割請求」という方法があります。これは、家庭裁判所または地方裁判所に申し立てをして、共有物（この場合は不動産）を分割するよう求めるものです。
分割方法には、大きく3つあります。
ひとつは「現物分割」で、物理的に土地を分ける方法ですが、離島の不動産などでは現実的でない場合が多いです。
次に「代償分割」で、共有者のうち誰かが他の持分を買い取って、単独所有とする方法です。資金の余裕がある方がいれば可能です。
そして最も現実的になりやすいのが「換価分割」で、これは裁判所を通じて不動産を売却し、その売却代金を共有者で分けるという方法です。つまり、売却に反対していた1人がいても、最終的には裁判所の判断で売却が進められる可能性があるということです。
ただし、裁判所を通すと時間も費用もかかりますし、関係性が悪化する可能性もあるため、できればその前に第三者である弁護士や不動産専門の調停人に間に入ってもらい、話し合いの場を設けることをおすすめします。
不動産の問題は長引くほど厄介になりますし、共有者が亡くなると相続人が増えて、ますます売却が難しくなるのが現実です。今のうちに行動されるのはとても大事な判断だと思います。
どうか、無理のない形で、前向きな解決につながることを願っております。
さて、共有名義の不動産の売却には、原則として共有者全員の同意が必要です。つまり、1人でも反対する人がいれば、勝手に売却することはできません。これが共有不動産の難しさであり、今回のようなケースでは法律上も感情面でも対応が非常に難しくなります。
とはいえ、いくつかとれる手段はありますので、順を追ってご説明いたします。
まず、最も穏便な方法は、話し合いによる説得です。たとえば不動産の専門家による現地調査や査定をもとに、現在の相場や将来的な見通しについて客観的な資料を提示することで、「高く売れる」という相手の期待がどれほど現実的でないかを冷静に伝えることができるかもしれません。また、「売ったお金の分配方法」「他の選択肢との比較（管理費用の継続負担など）」を具体的に示すと、心が動く可能性もあります。
次に、それでも同意が得られない場合、法的な手段としては「共有物分割請求」という方法があります。これは、家庭裁判所または地方裁判所に申し立てをして、共有物（この場合は不動産）を分割するよう求めるものです。
分割方法には、大きく3つあります。
ひとつは「現物分割」で、物理的に土地を分ける方法ですが、離島の不動産などでは現実的でない場合が多いです。
次に「代償分割」で、共有者のうち誰かが他の持分を買い取って、単独所有とする方法です。資金の余裕がある方がいれば可能です。
そして最も現実的になりやすいのが「換価分割」で、これは裁判所を通じて不動産を売却し、その売却代金を共有者で分けるという方法です。つまり、売却に反対していた1人がいても、最終的には裁判所の判断で売却が進められる可能性があるということです。
ただし、裁判所を通すと時間も費用もかかりますし、関係性が悪化する可能性もあるため、できればその前に第三者である弁護士や不動産専門の調停人に間に入ってもらい、話し合いの場を設けることをおすすめします。
不動産の問題は長引くほど厄介になりますし、共有者が亡くなると相続人が増えて、ますます売却が難しくなるのが現実です。今のうちに行動されるのはとても大事な判断だと思います。
どうか、無理のない形で、前向きな解決につながることを願っております。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/3/24 04:15:02
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2025/3/22 18:15:14
おひとりが「もっと高く売れる時がやってくる」と信じておられるのなら、三人が今の評価額でそのおひとりに売るという交渉をしたらいかがでしょう。
将来高くなると信じておられるのなら、今の評価額で買えるのはその方にとって魅力的なのではないでしょうか？
将来高くなると信じておられるのなら、今の評価額で買えるのはその方にとって魅力的なのではないでしょうか？
A
回答日時：
2025/3/22 13:27:56
方法１
売りたくないという頑固者が納得できる金額を払い、その人の持ち分をほかの人が買い取り、3人の名義にしてから売る
デメリットは、頑固者にお金を払わないといけないという点です
方法２
いっそのこと自分の持ち分をほかの人に譲ってしまうという方法もあります
ほかの共有者が買ってくれたらいいのですが、頑固者がいる限り売れないから、ただで譲ることになりそうなので、
デメリットは、自分の権利がなくなることです
私なら、価値があるのなら、その人が亡くなったら売れるかもしれないので待ちますが、
さほど価値がないのなら、その面倒なことを自分の相続人にまで引き継ぐのは申し訳ないので、お金を払ってでも権利を誰かに譲ります
売りたくないという頑固者が納得できる金額を払い、その人の持ち分をほかの人が買い取り、3人の名義にしてから売る
デメリットは、頑固者にお金を払わないといけないという点です
方法２
いっそのこと自分の持ち分をほかの人に譲ってしまうという方法もあります
ほかの共有者が買ってくれたらいいのですが、頑固者がいる限り売れないから、ただで譲ることになりそうなので、
デメリットは、自分の権利がなくなることです
私なら、価値があるのなら、その人が亡くなったら売れるかもしれないので待ちますが、
さほど価値がないのなら、その面倒なことを自分の相続人にまで引き継ぐのは申し訳ないので、お金を払ってでも権利を誰かに譲ります
A
回答日時：
2025/3/22 08:29:17
コンサル含めた総合的な不動産会社に勤めています。
私なら等価交換します。
共有名義だからめんどくさいわけで、反対している人物の単独所有にするように
土地の1/4に対する3人の持ち分と、代わりに残りの土地3/4に対する反対する人の持ち分を交換するわけです。
反対している人にも大きなメリットとリスク軽減になります。
メリットは3人が誰がに売ったら、買った人がその土地を有効活用するかもしれません。宅地造成したり、施設を建てたり。
そうすれば放置して荒れている状態よりも残った土地も価値は多少あがったりします。
そして、単独所有なら好きな時に売れます。それはつまり仮に土地価格が上がって売りたくとも売れない状態になるリスクがかなり減ります。今のように。
貴方3名が逆に売りたくないと言う可能性や不幸なことがおき意識不明や認知症、亡くなって誰かが相続が発生した時など売れなくなる（共有者がさらに枝分かれするということは、余計に意思疎通や連絡不能に陥りやすくなる）という、可能性どころか後々は必然ともいえることがおきるわけですから。
状況によっては測量が必要たったりしますので、離島の土地で価格が安いなら反対している人へ割合多く（売買）するのも良いでしょう。どうせ大した金額（価値）にならないのですから。
私なら等価交換します。
共有名義だからめんどくさいわけで、反対している人物の単独所有にするように
土地の1/4に対する3人の持ち分と、代わりに残りの土地3/4に対する反対する人の持ち分を交換するわけです。
反対している人にも大きなメリットとリスク軽減になります。
メリットは3人が誰がに売ったら、買った人がその土地を有効活用するかもしれません。宅地造成したり、施設を建てたり。
そうすれば放置して荒れている状態よりも残った土地も価値は多少あがったりします。
そして、単独所有なら好きな時に売れます。それはつまり仮に土地価格が上がって売りたくとも売れない状態になるリスクがかなり減ります。今のように。
貴方3名が逆に売りたくないと言う可能性や不幸なことがおき意識不明や認知症、亡くなって誰かが相続が発生した時など売れなくなる（共有者がさらに枝分かれするということは、余計に意思疎通や連絡不能に陥りやすくなる）という、可能性どころか後々は必然ともいえることがおきるわけですから。
状況によっては測量が必要たったりしますので、離島の土地で価格が安いなら反対している人へ割合多く（売買）するのも良いでしょう。どうせ大した金額（価値）にならないのですから。
A
回答日時：
2025/3/22 07:58:11
３人が売らない兄弟に売却して１人の名義にして、売らない１人の「高く売れる時に」売れば良いと思います。
A
回答日時：
2025/3/22 07:29:38
ご兄弟4名で相続された共有名義の不動産について、売却に1名が反対しており、他の3名がお困りとのことですね。共有名義の不動産売却は、全員の合意が原則ですが、合意が得られない場合の対処法はいくつか存在します。以下に、状況に応じた手段と注意点をまとめました。
1. 共有物分割請求
* 概要:
* 共有状態の解消を裁判所に求める手続きです。
* 裁判所は、現物分割、代金分割（売却後の代金分割）、賠償分割などの方法で分割を命じます。
* メリット:
* 最終的には共有状態を解消できます。
* デメリット:
* 時間と費用がかかります。
* 裁判所の判断によっては、希望通りの分割にならない場合があります。
* 注意点:
* 弁護士に相談し、事前に十分な準備が必要です。
2. 共有持分の売却
* 概要:
* ご自身の共有持分のみを第三者に売却する方法です。
* 他の共有者の同意は不要です。
* メリット:
* 比較的迅速に現金化できます。
* デメリット:
* 共有持分のみでは、売却価格が低くなる可能性があります。
* 買主が見つかりにくい場合があります。
* 注意点:
* 他の共有者に優先買取権がある場合があります。
3. 共有者間の協議
* 概要:
* 再度、共有者全員で売却について話し合い、合意を目指します。
* 不動産鑑定士に査定を依頼し、客観的な売却価格を示すことも有効です。
* メリット:
* 裁判手続きよりも時間と費用を抑えられます。
* 柔軟な解決策を見つけられる可能性があります。
* デメリット:
* 合意に至らない場合もあります。
* 注意点:
* 感情的にならず、冷静に話し合うことが重要です。
4. 調停
* 概要:
* 家庭裁判所で調停委員を交えて話し合い、合意を目指す手続きです。
* メリット:
* 裁判よりも柔軟な解決が期待できます。
* 当事者同士で話し合うよりも、冷静な話し合いが期待できます。
* デメリット:
* 調停はあくまで話し合いのため、合意できない場合もあります。
相談窓口
* 弁護士:
* 法的知識に基づいたアドバイスや、裁判手続きのサポートを受けられます。
* 不動産鑑定士:
* 不動産の適正な価格を評価してもらえます。
* 司法書士:
* 不動産の登記手続きについて相談できます。
今回のケースでの注意点
* 離島の不動産であるため、売却には時間がかかる可能性があります。
* 「もっと高く売れる」という根拠を、反対している兄弟に具体的に説明してもらうことが重要です。
* ご兄弟全員が60代という事で、時間的な猶予があまりない事をきちんと伝える事も重要です。
いずれの方法を選択するにせよ、まずは専門家に相談し、ご自身の状況に合った最適な解決策を見つけることをおすすめします。
1. 共有物分割請求
* 概要:
* 共有状態の解消を裁判所に求める手続きです。
* 裁判所は、現物分割、代金分割（売却後の代金分割）、賠償分割などの方法で分割を命じます。
* メリット:
* 最終的には共有状態を解消できます。
* デメリット:
* 時間と費用がかかります。
* 裁判所の判断によっては、希望通りの分割にならない場合があります。
* 注意点:
* 弁護士に相談し、事前に十分な準備が必要です。
2. 共有持分の売却
* 概要:
* ご自身の共有持分のみを第三者に売却する方法です。
* 他の共有者の同意は不要です。
* メリット:
* 比較的迅速に現金化できます。
* デメリット:
* 共有持分のみでは、売却価格が低くなる可能性があります。
* 買主が見つかりにくい場合があります。
* 注意点:
* 他の共有者に優先買取権がある場合があります。
3. 共有者間の協議
* 概要:
* 再度、共有者全員で売却について話し合い、合意を目指します。
* 不動産鑑定士に査定を依頼し、客観的な売却価格を示すことも有効です。
* メリット:
* 裁判手続きよりも時間と費用を抑えられます。
* 柔軟な解決策を見つけられる可能性があります。
* デメリット:
* 合意に至らない場合もあります。
* 注意点:
* 感情的にならず、冷静に話し合うことが重要です。
4. 調停
* 概要:
* 家庭裁判所で調停委員を交えて話し合い、合意を目指す手続きです。
* メリット:
* 裁判よりも柔軟な解決が期待できます。
* 当事者同士で話し合うよりも、冷静な話し合いが期待できます。
* デメリット:
* 調停はあくまで話し合いのため、合意できない場合もあります。
相談窓口
* 弁護士:
* 法的知識に基づいたアドバイスや、裁判手続きのサポートを受けられます。
* 不動産鑑定士:
* 不動産の適正な価格を評価してもらえます。
* 司法書士:
* 不動産の登記手続きについて相談できます。
今回のケースでの注意点
* 離島の不動産であるため、売却には時間がかかる可能性があります。
* 「もっと高く売れる」という根拠を、反対している兄弟に具体的に説明してもらうことが重要です。
* ご兄弟全員が60代という事で、時間的な猶予があまりない事をきちんと伝える事も重要です。
いずれの方法を選択するにせよ、まずは専門家に相談し、ご自身の状況に合った最適な解決策を見つけることをおすすめします。
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