教えて！住まいの先生
Q 不動産投資についてご相談というか専門家の方とかいればお願いです,,,。 最近不動産投資について調べているせいか、リノシーの広告がやたらと目にします。
不動産投資会社(区分マンション)がたくさんありますが、正直なにがいいのかわかりません。やる人っているのでしょうか？
都心の土地価格が上がっているので現金購入して、売却であればいけそうな気がしますが、わざわざローン組んで、将来価格が減少するワンルームの投資にやる意味が解りません。
新築と中古で考えたときに、リノベにかかる維持費を考えると新築の方が良いなと思う反面、購入金額を踏まえると中古の倍以上ですよね。
ローン金利＜利回りはわかりますが、実際無理なのでは？
「投資」だからどうなるかわからないのはもちろんですが,,,
皆様のご意見をたくさんお願いします。
またもし不動産投資会社様を使った方がいれば、
良さを教えてください
都心の土地価格が上がっているので現金購入して、売却であればいけそうな気がしますが、わざわざローン組んで、将来価格が減少するワンルームの投資にやる意味が解りません。
新築と中古で考えたときに、リノベにかかる維持費を考えると新築の方が良いなと思う反面、購入金額を踏まえると中古の倍以上ですよね。
ローン金利＜利回りはわかりますが、実際無理なのでは？
「投資」だからどうなるかわからないのはもちろんですが,,,
皆様のご意見をたくさんお願いします。
またもし不動産投資会社様を使った方がいれば、
良さを教えてください
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/3/31 15:40:36
まずしっかりと勉強、情報収集する事が大前提です。例えばワンルーム投資でも良い面（合う人）、悪い面（合わない人）があり、双方のスタンスで解説している記事や動画が多数あります。巷ではワンルーム投資がヤバい、絶対ダメ、という言説も多いですが、そういう断定的な物言いは明らかに間違いで、合わない人が手を出すからヤバい事になるのです。自身の投資スタンスと合って成功している人も沢山います。
まず不動産投資の良い面としてレバレッジがかけられるという事です。自己資金ゼロで融資を受け、大きな運用をして、それに見合う大きな資産形成が可能になるという事です。300万の自己資金の現金で株を買う場合と、融資を受けて3000万のワンルームを買うのでは、同じ利回りでも後者の方がはるかに有利に資産形成できます。
当然借入をしているわけですから、毎月の銀行への返済が発生しますが、その原資は入居者の家賃で大半を賄うため、自分の財布からの返済ではありません。細かい話をすると、近年は物件価格も上がっているため、毎月数万程度の手出しが必要になる（赤字になる）事が多いです。そのためこんなモノは投資ではないという人もいるのですが、そこは大きな勘違いで、長期で保有する事で大きな資産形成が出来るのが不動産投資のメリットです。
計算すればすぐに分かりますが、おおよそ10年～15年保有すると、残債が減り、残債額が物件価格を下回るようになります。これまで累積した赤字を考慮してもトントン、損失なく売却できるようになります。そして15年目以降は加速度的に残債が減りますので、売却する事で一定の利益が出ます。また25年～30年程度で完済すると、売れば物件価格が丸々利益になりますし、毎月の返済の必要が無くなるため、売らなくても毎月の家賃収入の大半が残るという金の卵を産む鶏になるのです。
要は15年目までは我慢、それ以降は利益が積み上がり、完済の25年～30年目以降はキャッシュマシーンの自動運転が実現します。売却して新しい物件を買っても良いし、持ち続けて40年50年と家賃を得ても良い。これがワンルーム投資です。
一方で気を付けなければならないのは入居者が退去した場合、家賃収入が途絶えるため、銀行返済を全て自分の財布から支出する必要があります。
災害リスクや定期的な修繕にも費用がかかります。こういった点も考慮しながら少なくとも15年間は保有する必要があります。15年経たずに売却すると単なる損切で大損です。
特に20代、30代の15年間は、転職、結婚、出産、自宅購入など大きなライフイベントがあり、空室時に自分の財布から返済する必要があるが故に転職をあきらめたり、投資用ローンを組んでいるために住宅ローンが組めなくなったりという事が考えられます。そういった点はリスクと言えます。
まとめると
レバレッジをかける事で、長期的には大きな資産形成につながる
長期（少なくとも15年）は持ち続ける資金体力やモチベーションが無いとかえって損をする
完済するとキャッシュマシーンが手に入るため、老後資金の確保などにも有利
これらの特徴を理解しないで手を出す人が多いので、こんなはずではなかったとなる人が多い
という感じだと思います。
繰り返しますがワンルームや不動産投資が悪いわけでは無く、自分に合うか合わないかの見極めを誤った人が失敗し騒いでいる側面が強いという事です。
どんな投資でも言える事ですが、成功している人は淡々と利益を積み上げています。
まず不動産投資の良い面としてレバレッジがかけられるという事です。自己資金ゼロで融資を受け、大きな運用をして、それに見合う大きな資産形成が可能になるという事です。300万の自己資金の現金で株を買う場合と、融資を受けて3000万のワンルームを買うのでは、同じ利回りでも後者の方がはるかに有利に資産形成できます。
当然借入をしているわけですから、毎月の銀行への返済が発生しますが、その原資は入居者の家賃で大半を賄うため、自分の財布からの返済ではありません。細かい話をすると、近年は物件価格も上がっているため、毎月数万程度の手出しが必要になる（赤字になる）事が多いです。そのためこんなモノは投資ではないという人もいるのですが、そこは大きな勘違いで、長期で保有する事で大きな資産形成が出来るのが不動産投資のメリットです。
計算すればすぐに分かりますが、おおよそ10年～15年保有すると、残債が減り、残債額が物件価格を下回るようになります。これまで累積した赤字を考慮してもトントン、損失なく売却できるようになります。そして15年目以降は加速度的に残債が減りますので、売却する事で一定の利益が出ます。また25年～30年程度で完済すると、売れば物件価格が丸々利益になりますし、毎月の返済の必要が無くなるため、売らなくても毎月の家賃収入の大半が残るという金の卵を産む鶏になるのです。
要は15年目までは我慢、それ以降は利益が積み上がり、完済の25年～30年目以降はキャッシュマシーンの自動運転が実現します。売却して新しい物件を買っても良いし、持ち続けて40年50年と家賃を得ても良い。これがワンルーム投資です。
一方で気を付けなければならないのは入居者が退去した場合、家賃収入が途絶えるため、銀行返済を全て自分の財布から支出する必要があります。
災害リスクや定期的な修繕にも費用がかかります。こういった点も考慮しながら少なくとも15年間は保有する必要があります。15年経たずに売却すると単なる損切で大損です。
特に20代、30代の15年間は、転職、結婚、出産、自宅購入など大きなライフイベントがあり、空室時に自分の財布から返済する必要があるが故に転職をあきらめたり、投資用ローンを組んでいるために住宅ローンが組めなくなったりという事が考えられます。そういった点はリスクと言えます。
まとめると
レバレッジをかける事で、長期的には大きな資産形成につながる
長期（少なくとも15年）は持ち続ける資金体力やモチベーションが無いとかえって損をする
完済するとキャッシュマシーンが手に入るため、老後資金の確保などにも有利
これらの特徴を理解しないで手を出す人が多いので、こんなはずではなかったとなる人が多い
という感じだと思います。
繰り返しますがワンルームや不動産投資が悪いわけでは無く、自分に合うか合わないかの見極めを誤った人が失敗し騒いでいる側面が強いという事です。
どんな投資でも言える事ですが、成功している人は淡々と利益を積み上げています。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/3/31 15:40:36
皆様本当に丁寧にたくさんのコメントをくださりありがとうございました。
回答
7 件中、1～7件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2025/3/30 09:19:14
私は東京都内の駅チカ良物件所有してます。価格は下がるよりは上がってます。よって当然ですが、売却したら出口は相当プラスですけど。
A
回答日時：
2025/3/29 14:57:41
ああいう会社のいい（？）ところは、ドシロウトでもお金さえ出せば不動産が持てることです。
手取り足取り全部やってくれるから。
でもそれしかメリットはないと思います。
不動産投資って投資額は巨額になりますが利回りは決してよくないのですよ。
アパート建てた大家さんや高級賃貸マンション持ってればバンバン儲かるわけではない。
今は建築費も地価もついでに金利も上がってますから、全てをできるだけ切り詰めて仕入れないと利回りが悪くなって儲けが出ません。
部屋余り、人口減で空室増とも言われるので経営も大変です。
私は賃貸経営を30年近くやっていますが、シビアにシビアにやりくりしています。
なのに、その上に投資用不動産会社の利益までどーんと乗ってるんですよ。
お客（マンションを買った人）に利益が出るわけないじゃないですか。
不動産に詳しくないけど不動産を持ってみたいという素人を騙してお金を出させる商売だと私は思ってます。
手取り足取り全部やってくれるから。
でもそれしかメリットはないと思います。
不動産投資って投資額は巨額になりますが利回りは決してよくないのですよ。
アパート建てた大家さんや高級賃貸マンション持ってればバンバン儲かるわけではない。
今は建築費も地価もついでに金利も上がってますから、全てをできるだけ切り詰めて仕入れないと利回りが悪くなって儲けが出ません。
部屋余り、人口減で空室増とも言われるので経営も大変です。
私は賃貸経営を30年近くやっていますが、シビアにシビアにやりくりしています。
なのに、その上に投資用不動産会社の利益までどーんと乗ってるんですよ。
お客（マンションを買った人）に利益が出るわけないじゃないですか。
不動産に詳しくないけど不動産を持ってみたいという素人を騙してお金を出させる商売だと私は思ってます。
A
回答日時：
2025/3/29 12:22:07
不動産は投資ではなく業です。
ほったらかしで資産が形成されることなんてありません。
限りなく自己資金で買い、自分でDIYなどをして、管理もできなければただの養分になります。
ほったらかしで資産形成なんて情弱ビジネスの親玉みたいなもんですね。
ほったらかしで資産が形成されることなんてありません。
限りなく自己資金で買い、自分でDIYなどをして、管理もできなければただの養分になります。
ほったらかしで資産形成なんて情弱ビジネスの親玉みたいなもんですね。
A
回答日時：
2025/3/29 12:16:33
投資なので価値が上がるか下がるかはカケな部分はあると思いますね。不動産投資してる知り合いは皆個人でやってますね、個人事業主としてやると届出など手間は掛かりますがその経営に掛かるものは経費となり税制上のメリットが大きいと言ってます。
A
回答日時：
2025/3/28 19:18:51
まぁ、おっしゃる通りですよ。
多くの不動産投資の何がダメなのか、は一目瞭然で、物件が高いからです。
リノシ―などの販売会社の取り扱う物件のなにがダメなのか。高いんです。それだけです。
逆にそれだけだから、騙される人がいるし、詐欺的ではあっても詐欺ではないんです。
商売って安く仕入れて高く売るのが本筋なんで。
不動産投資で成功するのは簡単です。安く買いさえすればどんな情弱でも儲けることができます。リノシ―の価格の3分の１程度で買えば必ずもうかりますよ。
多くの不動産投資の何がダメなのか、は一目瞭然で、物件が高いからです。
リノシ―などの販売会社の取り扱う物件のなにがダメなのか。高いんです。それだけです。
逆にそれだけだから、騙される人がいるし、詐欺的ではあっても詐欺ではないんです。
商売って安く仕入れて高く売るのが本筋なんで。
不動産投資で成功するのは簡単です。安く買いさえすればどんな情弱でも儲けることができます。リノシ―の価格の3分の１程度で買えば必ずもうかりますよ。
A
回答日時：
2025/3/28 18:46:05
〇〇シーがなぜ派手な広告ができるのか、ビルも立派できれいな
お姉さんが受け付けにいる。
儲かっているからです、ワンルームＭは原価に20％ほどの利益を
ｏｎして販売している、つまり大家は買った瞬間に20％+手数料
≒25％は損する仕組みです。
ワンルームＭは言語同断ですがいま不動産投資はムリな時代です、
お金のあるプロがいい物件を拾っている程度です、素人・初心者が
借金してまで不動産に投資すべきでは有りません、必ず損します。
ただチャンスとしてバブル暴落、ローン破綻を狙うことは出来ます、
いまから現金を用意し勉強しておけばチャンスをモノにできます。
＊金利は必ず更に上がります、日本の金利は世界一低い、
あとは上がるだけです。
お姉さんが受け付けにいる。
儲かっているからです、ワンルームＭは原価に20％ほどの利益を
ｏｎして販売している、つまり大家は買った瞬間に20％+手数料
≒25％は損する仕組みです。
ワンルームＭは言語同断ですがいま不動産投資はムリな時代です、
お金のあるプロがいい物件を拾っている程度です、素人・初心者が
借金してまで不動産に投資すべきでは有りません、必ず損します。
ただチャンスとしてバブル暴落、ローン破綻を狙うことは出来ます、
いまから現金を用意し勉強しておけばチャンスをモノにできます。
＊金利は必ず更に上がります、日本の金利は世界一低い、
あとは上がるだけです。
A
回答日時：
2025/3/28 13:33:33
投資用中古不動産を専門に扱う不動産屋でもあり、８部屋を所有して貸している大家です。
まず、新築不動産投資を全額ローンで購入すると、
・ローン金利(1.5%～2.0％) ＜ 利回り(4.0%)は可能です。
・ローン支払額 ＞ 手取り家賃にしかならず毎月赤字になります。
■新築(築浅)不動産投資のメリット
・ローン契約している債務者が死亡すると、団体信用生命保険で借金が0円になり、相続した遺族に数千万円の資産を残してあげられることが出来る為、生命保険代わりになります。
・オススメの新築不動産投資
但し、新築3,000万円を全額ローンにすると、金利：1.5%、35年ですと、毎月：91,855円の支払となり、総額3,858万円(利息858万円)を支払う事になるので毎月の収支がマイナスで、且つ残代金での売却が困難となり、売却時には400万円位の赤字がでます。
新築ですと家賃が10万円で、管理費・修繕積立金：7,000円位なので、手取家賃は93,000円となり、実質利回りは金利よりかは高いですが、3.72％となります。
つまり、新築物件は全額現金購入か、最低でも500万円位の頭金を入れないと投資(毎月＋収支)になりません。
■中古不動産投資のメリット
・中古不動産は、都心部1,700～2,000万円が中心となります。
・中古不動産投資では、築20～30年位ですと家賃：8万円位になりますし、管理費・修繕積立金：10,000円位になるので、2,000万円利回りは4.2％になります。
新築と比べて0.5％の利回りが上がるので、ローンで購入する人も多いです。
・債務者死亡で、団体信用生命保険で借金が0円になります。
ローンで購入する人は、この辺が現実的かなと思います。
■昭和不動産投資のメリット
私はギリギリ平成1件、昭和6件を保有していて、４件がローンありです。
この築年数になると、家賃は6万円以下になります。
神奈川県済の私は全て神奈川県の物件で、700万円位迄で購入しています。
この位古い物件ですと、8件あっても総額41.5万円の家賃になり、管理費・修繕積立金を引くと、毎月18.4万円の手取り家賃となります。
将来的にローンを完済したら5件を売却し、３件を保有し年金＋13万円位で生活する事を考えています。
私が保有している8件は、管理費・修繕積立金を差し引いた利回りは、平均8.7％です。
ただ、この位の年数になると、給湯器交換(7万円位)やエアコン交換(8万円位)、水漏れ(最大で27万円掛かり保険適用してもらった)があるので、室内専有部の修繕費が高く成りますね。
まず、新築不動産投資を全額ローンで購入すると、
・ローン金利(1.5%～2.0％) ＜ 利回り(4.0%)は可能です。
・ローン支払額 ＞ 手取り家賃にしかならず毎月赤字になります。
■新築(築浅)不動産投資のメリット
・ローン契約している債務者が死亡すると、団体信用生命保険で借金が0円になり、相続した遺族に数千万円の資産を残してあげられることが出来る為、生命保険代わりになります。
・オススメの新築不動産投資
但し、新築3,000万円を全額ローンにすると、金利：1.5%、35年ですと、毎月：91,855円の支払となり、総額3,858万円(利息858万円)を支払う事になるので毎月の収支がマイナスで、且つ残代金での売却が困難となり、売却時には400万円位の赤字がでます。
新築ですと家賃が10万円で、管理費・修繕積立金：7,000円位なので、手取家賃は93,000円となり、実質利回りは金利よりかは高いですが、3.72％となります。
つまり、新築物件は全額現金購入か、最低でも500万円位の頭金を入れないと投資(毎月＋収支)になりません。
■中古不動産投資のメリット
・中古不動産は、都心部1,700～2,000万円が中心となります。
・中古不動産投資では、築20～30年位ですと家賃：8万円位になりますし、管理費・修繕積立金：10,000円位になるので、2,000万円利回りは4.2％になります。
新築と比べて0.5％の利回りが上がるので、ローンで購入する人も多いです。
・債務者死亡で、団体信用生命保険で借金が0円になります。
ローンで購入する人は、この辺が現実的かなと思います。
■昭和不動産投資のメリット
私はギリギリ平成1件、昭和6件を保有していて、４件がローンありです。
この築年数になると、家賃は6万円以下になります。
神奈川県済の私は全て神奈川県の物件で、700万円位迄で購入しています。
この位古い物件ですと、8件あっても総額41.5万円の家賃になり、管理費・修繕積立金を引くと、毎月18.4万円の手取り家賃となります。
将来的にローンを完済したら5件を売却し、３件を保有し年金＋13万円位で生活する事を考えています。
私が保有している8件は、管理費・修繕積立金を差し引いた利回りは、平均8.7％です。
ただ、この位の年数になると、給湯器交換(7万円位)やエアコン交換(8万円位)、水漏れ(最大で27万円掛かり保険適用してもらった)があるので、室内専有部の修繕費が高く成りますね。
7 件中、1～7件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
