教えて！住まいの先生

10年前の全期間固定金利は、フラット35Ｓの引き下げ幅が低く「今とは違う環境」でした。
10年前であれば、お子さんも二人目ができた頃なのでは。
このため、団信付きの40年の変動金利を選んだこと自体は間違いではないです。
当初金利が低かったため、「この10年間の支払利息は少なく、元金返済は進んでいた」ハズです。

（個人的には、もっと早く金融緩和が解除（金利上昇）になると予想していたので、変動金利は予想以上に良かった選択肢だと思います。）


回答ですが。
①金利上昇が住宅ローンに与える影響はそれなりに老後資金にとっては悪影響がありますが、そこは忘れて下さい。
変動金利の住宅ローンのメリットは、当初金利が低いコトです。
それは既に恩恵を受けた部分なので。
「今まで低かったコトに感謝すれば良い」のです。
今からできることは、家計を整えることと、お子さんの進路に全力に向き合う事です。

2500万円30年の住宅ローンで、変動金利だろうが全期間固定金利だろうが金利が0.5%上がろうが、1%上がろうが、そこには大差はありません。
より重要なのは、借入金額の方なので。
いくらの住宅を買ったのか、今後のメンテナンスはどのようになっているのか、そういった話の方が重要でしょう。


②次に、お住まいの地域で借りられる全期間固定金利に団信を付けた金利を調べてみて下さい。
４月から、または７月からの適用金利が1.2%を超えるなら、全期間固定金利への借換も悪くないです。
団信と返済期間が同じか良くなるなら、＋1.0%の上乗せまでは許容範囲かと。
もちろん自己責任の上での話です。


③残り返済期間が30年です。
お住まいの地域で借りられる変動金利に団信を付けた金利を調べてみて下さい。
返済期間を延ばして、毎月の返済額を抑えられる場合もあります。



補足します。


住宅ローンの返済期間中も、貯蓄は必要です。
特に子育て期間であれば、教育資金が余るようにしっかりと積立をなさって下さい。
預貯金でも、投資でも、保険商品でも良いです。
使う時期が決まっているので、この期間は繰上返済をすべきではない期間です。
しっかりと準備して、し過ぎて余ったら、繰上返済するなり老後資金に回すなり好きにして構いません。

「貯めろ！」
以上です。



全期間固定金利は「借換するには高い」設定が多いです。
それでも、変動金利でメリットを得にくい職業や年収であれば、積極的に調べてみる価値はありますが。
今からすべきことは「住宅ローンをどうするのか」ではなく、住宅ローンを抱えながら「貯蓄をどうするのか」です。

もちろん、同等の団信、同等の残り返済期間、同等の変動金利への借換、というのはひとつの選択肢になります。
こちらを探してみるのは「良い手」だと思います。

一部の地域では、全期間固定金利や20年30年固定などが、かなり低い金利のところもあります。
まずは住んでいる都道府県で、望める全期間固定金利の金利があるかを調べてみて下さい。
中国銀行の4月契約金利の1.3%は非常に良いですが、三大疾病団信もつけるとなれば1.6%になります。

そういった「いまできること」が何か。
都道府県によっては、全期間固定金利はフラットへの借換が最優秀であるところも多いというかほとんどです。
認定長期優良住宅であれば、借入期間を増やす事も可能です。


私は、今の全期間固定金利の指標となるフラット35は、新規で借りるなら優秀な低金利（引き下げ4pt＝5年間▲1.00%）だと思っています。
借換するなら、普通くらいなので、借換しても良いとは思います。

変動金利は、これから、0.5%以上は上がります。
日銀は短期金利を最低限1.00%以上にする（現状は0.50%）のです。

その後も、おそらくは1.5%程度までは上げてくると、「私は考えて」います。
ですが、こちらを実際にどうするのかは金融政策次第です。
その上げる時期をどのようにするのかは、日銀の金融政策決定会合で、毎年８回話し合われて、決定されます。

この最低限＋0.5%、おそらく＋1.0%という視点から、全期間固定金利にするのに＋1.0%なら、払って借換しても良いように考えています。

団信が悪くなるなら、却下です。
支払期間が短くなふなら、やはり却下です。



金利上昇の怖いところは、金利が上がることではありません。
金利上昇しているという事は、インフレが進んでいるという事です。
生活費が増えます。
将来のために貯めておいた資金が、もっと必要になります。
家計が苦しくなる情勢だから、金利は上昇するのです。
難しいです。うまく伝えられていないよつな気がします。


それでも、住宅は、ローンとセットです。
繰上返済して短く借りたり、団信をつけて長く返済期間を取ったり、場合によっては借換を検討したり、そういった随時の見直しは必要でしょう。


ですが、最初に40年変動金利を選んだのは、ご家族のために如何にお金を使う時期に備えるか、そこから選んだのだと思います。

長く返済期間があるのですから、総利息や総返済額は増えます。
ですが、毎月の返済額は、少しだけ抑えられています。
抑えた分だけ、使ってしまうため、では無いです。
抑えた分だけ、しっかりと貯蓄なさって下さい。


良い家計になりますように。
さらに、調べてみて住宅ローンの借換などができるようなら、しっかりとメリットデメリットを比較してみて下さい。

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