教えて！住まいの先生
Q 土地の売主が破産申し立てをしていた場合、債権者は登記がなくても土地を手に入れることができるのでしょうか。 その場合買主はどうなるのでしょうか。 高額の土地を購入するために心配しています。
仲介業者、銀行が間に入っています。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/4/3 14:40:52
破産前は当然のこと、破産をしても不動産の処分はできます。
問題は破産後に、破産前にした不動産の処分について裁判所が取引を無効と判断する場合があります。これを否認権といいます。破産者の財産として組み戻すためです。
しかし、不動産の売買代金が適正であれば問題ありません。仲介業者が入っているのであれば適正価格と判断されるかと思います。
この場合、登記の先後は関係ないです。
問題は破産後に、破産前にした不動産の処分について裁判所が取引を無効と判断する場合があります。これを否認権といいます。破産者の財産として組み戻すためです。
しかし、不動産の売買代金が適正であれば問題ありません。仲介業者が入っているのであれば適正価格と判断されるかと思います。
この場合、登記の先後は関係ないです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/4/3 14:40:52
皆様有難うございました。どの方のご回答もとても助かりました。
回答
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A
回答日時：
2025/4/2 14:58:09
推測ですが・・・
もしその売買した土地に抵当権（別除権）が設定されていて､その現在の債権額が土地の価値よりも高いというような場合には､破産管財人はその土地については､破産財団に組み込まないで放棄しますから､問題ないと思いますよ。
もしその売買した土地に抵当権（別除権）が設定されていて､その現在の債権額が土地の価値よりも高いというような場合には､破産管財人はその土地については､破産財団に組み込まないで放棄しますから､問題ないと思いますよ。
A
回答日時：
2025/4/2 13:29:29
普通は、もう支払いは限界だと思ったら破産の相談に弁護士事務所に相談に行きますよね。
そこで相談した弁護士に自分の財産や債務について相談するわけですが、依頼を受けた弁護士は裁判所に破産の申立てを行い裁判所から破産管財人が指名されます。通常、相談をした弁護士が破産管財人になります。
破産管財人が指定されると全ての財産を処分して金を作ることになります。
この金を債権者に配当順位に基づいて分配するわけです。
そこで管財人は不動産業者などを通じて売買します。
買受人が出たら管財人が裁判所に許可を求めます。裁判所から売買の許可が出たら買主は管財人に金を支払って不動産の所有権を得ることになります。
競売ではないので貴殿の言われる債権者には関係なく誰でも裁判所の許可が出れば不動産を取得することは出来ます。この段階では競売にはしません。
登記の有無ですが売買代金を支払ったら所有権移転をすることになります。
金を払って登記をせずにそのままということは聞いたことないです。
法律からしてそれは出来ないだろうと思いますが、金を払っているのに登記をしない人って現実にそんな人いますかね？
余談ですが破産について
破産の申立てをしてもそれに優先して支払われる債権があります。
要するに配当を受ける順番があるのです。
まず財団債権です。これは何にまして優先されます。弁護士などの管財人の法曹債権です。当たり前の話ですが弁護士も金が貰えなければしませんよね。
それに労働債権、いわゆる従業員の給与、税金の財団債権になります。何にもまして優先されます。
次に破産債権ですが、これはまず銀行などの抵当権者の債権が優先されます。
そして財団債権に含まれなかった租税債権です。
貴殿の言われる一般債権者が続きますが最後に劣後的破産債権は一番、最後の配当になります。
そこで相談した弁護士に自分の財産や債務について相談するわけですが、依頼を受けた弁護士は裁判所に破産の申立てを行い裁判所から破産管財人が指名されます。通常、相談をした弁護士が破産管財人になります。
破産管財人が指定されると全ての財産を処分して金を作ることになります。
この金を債権者に配当順位に基づいて分配するわけです。
そこで管財人は不動産業者などを通じて売買します。
買受人が出たら管財人が裁判所に許可を求めます。裁判所から売買の許可が出たら買主は管財人に金を支払って不動産の所有権を得ることになります。
競売ではないので貴殿の言われる債権者には関係なく誰でも裁判所の許可が出れば不動産を取得することは出来ます。この段階では競売にはしません。
登記の有無ですが売買代金を支払ったら所有権移転をすることになります。
金を払って登記をせずにそのままということは聞いたことないです。
法律からしてそれは出来ないだろうと思いますが、金を払っているのに登記をしない人って現実にそんな人いますかね？
余談ですが破産について
破産の申立てをしてもそれに優先して支払われる債権があります。
要するに配当を受ける順番があるのです。
まず財団債権です。これは何にまして優先されます。弁護士などの管財人の法曹債権です。当たり前の話ですが弁護士も金が貰えなければしませんよね。
それに労働債権、いわゆる従業員の給与、税金の財団債権になります。何にもまして優先されます。
次に破産債権ですが、これはまず銀行などの抵当権者の債権が優先されます。
そして財団債権に含まれなかった租税債権です。
貴殿の言われる一般債権者が続きますが最後に劣後的破産債権は一番、最後の配当になります。
A
回答日時：
2025/4/2 12:12:54
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