教えて！住まいの先生
Q 資産管理会社における、残債のある不動産の売却について質問です。 一般的な会社経営では銀行との関係構築のため 「借り入れは繰り上げ返済するな」と聞きます。 資産管理会社において
キャピタルゲインを取れる状況や
資産の組み換え目的で所有不動産を売却する際
残債を一括返済することになると思いますが
これは、金融機関にとって不義理や裏切り行為になるのでしょうか？
そして、その後の融資に悪影響を及ぼすものなのでしょうか？
このあたりの実情を
貸す側、借りる側の経験者からご回答頂ければ幸いです。
資産の組み換え目的で所有不動産を売却する際
残債を一括返済することになると思いますが
これは、金融機関にとって不義理や裏切り行為になるのでしょうか？
そして、その後の融資に悪影響を及ぼすものなのでしょうか？
このあたりの実情を
貸す側、借りる側の経験者からご回答頂ければ幸いです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/4/10 10:49:43
これは、金融機関にとって不義理や裏切り行為になるのでしょうか？
いいえ。不義理にも裏切り行為にもなりません。そんなことになったら不動産屋困っちゃうじゃないですか。それだと三菱地所とか三井不動産とかも一瞬で出禁にされちゃいますね。
しかし短期での売買だとAML等のコンプライアンス上の問題を疑われる可能性があるので10年近くホールドする方が好ましいです。短期だと疑われる可能性があるだけです。短期だから確実に疑われる訳でもないです。
AML規定的に問題なければ、その後の融資に悪影響もないです。もちろんAML的に問題の疑いがあれば出禁です。
コンプライアンス上の問題がある場合には、やんわり宅建業登録しないんですか？とお問い合わせが来る場合もあります。もちろん、いいえと答えると出禁ですしさっさと登録しなくても出禁です。
宅建業登録されていると短期で融資を繰り返し受けても大体は問題ないです。あくまで「資産管理会社での短期売買が色々と怪しい」というだけです。
あくまで問題は「不動産の短期的な回転取引」、「不動産を売って、その金で不動産を買うという行為自体」にありますので、「不動産を売却してコンビニ運営に転換する」とかそういった「不動産の組み換え性が無いもの」も問題ないです。
いいえ。不義理にも裏切り行為にもなりません。そんなことになったら不動産屋困っちゃうじゃないですか。それだと三菱地所とか三井不動産とかも一瞬で出禁にされちゃいますね。
しかし短期での売買だとAML等のコンプライアンス上の問題を疑われる可能性があるので10年近くホールドする方が好ましいです。短期だと疑われる可能性があるだけです。短期だから確実に疑われる訳でもないです。
AML規定的に問題なければ、その後の融資に悪影響もないです。もちろんAML的に問題の疑いがあれば出禁です。
コンプライアンス上の問題がある場合には、やんわり宅建業登録しないんですか？とお問い合わせが来る場合もあります。もちろん、いいえと答えると出禁ですしさっさと登録しなくても出禁です。
宅建業登録されていると短期で融資を繰り返し受けても大体は問題ないです。あくまで「資産管理会社での短期売買が色々と怪しい」というだけです。
あくまで問題は「不動産の短期的な回転取引」、「不動産を売って、その金で不動産を買うという行為自体」にありますので、「不動産を売却してコンビニ運営に転換する」とかそういった「不動産の組み換え性が無いもの」も問題ないです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/4/10 10:49:43
回答ありがとうございます。
不十分だった自分の知識を補完するようなカタチで
丁寧に説明頂き、よく理解できたのでこちらをベストアンサーに選ばせて頂きます。
回答
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A
回答日時：
2025/4/7 10:44:55
（元）不動産会社経営の宅建士です。
住宅ローンの「繰り上げ返済するな？」―――など、個人の自由ですよ。
どこから聞いたのか不明ですが、あなたは他から振り回されていますよ。
繰り上げ返済など、誰でも日常茶飯事におこなっているのですよ。
そのメリットは、（百万など、一定額を入れれば）
◆返済期間を短くするか（通常、３５年返済）
◆毎月の返済額を圧縮するか、
のどちらかが選べます。
金融機関の「裏切り？」とか･･････とか、くだらない感情など無用で、
利用者のメリットを目的にしているのです。
金融機関は、あなたが思うような「感情で業務」などできず、すべては
銀行法により法規定された業務なのです。
同様に、宅建業者も、宅建業法により、その遂行のほとんどが法規定で義務付けられているのです。
住宅ローンの「繰り上げ返済するな？」―――など、個人の自由ですよ。
どこから聞いたのか不明ですが、あなたは他から振り回されていますよ。
繰り上げ返済など、誰でも日常茶飯事におこなっているのですよ。
そのメリットは、（百万など、一定額を入れれば）
◆返済期間を短くするか（通常、３５年返済）
◆毎月の返済額を圧縮するか、
のどちらかが選べます。
金融機関の「裏切り？」とか･･････とか、くだらない感情など無用で、
利用者のメリットを目的にしているのです。
金融機関は、あなたが思うような「感情で業務」などできず、すべては
銀行法により法規定された業務なのです。
同様に、宅建業者も、宅建業法により、その遂行のほとんどが法規定で義務付けられているのです。
A
回答日時：
2025/4/7 10:09:13
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
売却に伴う借入返済を裏切りと思う銀行はいないのでご安心ください。
もし可能なら資産の入れ替え目的なら次の購入物件も同じ銀行を利用すると喜ばれます。
売却に伴う借入返済を裏切りと思う銀行はいないのでご安心ください。
もし可能なら資産の入れ替え目的なら次の購入物件も同じ銀行を利用すると喜ばれます。
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