教えて！住まいの先生

不動産投資としては利益になるまで長い物件なので
投資物件として考えるなら頭金が欲しいところです。
利回りも低いし、ローン支払、固定資産税、管理費、修繕維持費、将来のリフォーム費用の積立分、家賃保証手数料など考えると毎月毎月赤字になるでしょうから、短期的な投資として考えると失敗なんでしょうけど、将来的に住む物件としてなら、悪くはないですね。

内容からして築年数が経過して、家賃がかなり下がっても月１０万円を下ることはなさそうなので、月１０万円以内でローンが組めるなら投資対象としても悪くはなそう。ただ現時点で、月１４万円ずつのローンでとなるとリスクがやや高いように感じます。その条件なら、買ったらすぐ値段が上がる物件（抽選式で当たった人しか変えないマンション）でない限り私は投資しないと思います。

タワーの最新動向としては、最近同じような物件が次々出てきているせいか、タワーマンションのプレミア感が落ち着いてきています。そのため分譲価格の下落率が低いのはやや過去のものというのが印象。既に東京周辺都市部ではタワーマンション相場が徐々に下落し始め、どちらかといえば投資家層はタワーマンションからは手を引き始めています。

今回は駅直結（どこの駅なのかにもよるのですが）ということなので、タワーの中でも優位性は高いと思いますが、駅直結でも駅周辺が商業施設がないタワーの価格は下落傾向なので、個人的には、商業地域のタワーなら買い、そうでない地域なら中心街からどの程度離れるかで評価が全く変わってきます。

また、タワーの賃貸需要は相変わらず高いものの、ちょっとブームが過ぎた感じもあります。タワーに入居できるくらいの所得者はいつでも家を買える層なので定着率もそれほど高くなくて、価格が価格なのでなかなか住める人がいないこともあって、意外に空き室率高い物件が多いです。とはいえ同タワー内より安めに設定しさえすれば確実に借り手はつきますので、85％家賃保証するなら最初から家賃低めにするとういう判断もできます。

他にタワーマンション投資で特に問題なのは維持費です。入居者層が高級志向者が多いのため、綺麗にしておかないと入居者つきにくいです。管理費や修繕費も新築のうちはいいけど、そのうち上昇する可能性高いです。

タワーマンションの最大のメリットは、現状で「他のマンションより確実に競争力がある」という点につきます。家賃が下がったとしても他物件より優位性は保てる、普通のマンションより資産価値が高いので他物件より値下げ幅も少ないという点です。

私ならとりあえず月１５万円を貯蓄にまわし、ある程度頭金ができるのを数年は待ってからその時に最良の物件を買うかなと思いますが、希少価値が高いマンションということなのですぐに転売できる物件なのか、もしくは最終的にそこに住むことを真剣に考えられるかが、投資として考えた場合のポイントになると思います。

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今現在14万持ち出し可能でも…もし？を考えたら…それだけ立派なマンションだと、管理費修繕費もかなりの金額になるのでは？現在、収益を望まないとしても、今後を考え、私は中古でもローン無しで購入できる物の方が良いと思いそうしました。一軒家と駅近２ＤKマンション所有しています。今、不動産は買いだと思いますが空きリスク、メンテ等面倒なので不動産投信を始めた者より。

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