教えて！住まいの先生
Q 不動産投資は難しいですか？
質問日時：
2011/6/30 10:00:27
解決済み
解決日時：
2011/7/15 03:15:12
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2011/7/15 03:15:12
資産家で安い金利で融資を受けられる人が、高利回り（割安）で空室リスクの低い物件を購入できたら投資は簡単なことです。しかし、それは全人口の数％以下の幸運な人で「○○でも家主さんになれる」類の本のすべては97%人には当てはまらないと思った方が良いです。中古収益賃貸マンション投資を例にとります。
まず、十分な財産の背景（連帯保証人になってくれる親を含む）と安定した職業（上場大企業の正社員か公務員）で50才未満でないと低金利（年利2%以下）で融資を受けることができません。Ｓ銀行やＳ信Ｒ＆Ｆはさほど資産がなくても自己資金が１割程度でも融資してくれますが、金利は4%以上です。返済期間20年利息4%で融資を受けても物件の表面利回り13%（経費を除く実質利回り11%)を超えないと現金収入を期待できず、13%でも空室率が30%を超えると破たんの可能性があります。
２年ほど前までは鉄骨で築15年前後(返済期間20年)利回り11%の物件は比較的容易に見つかりましたが、今は投資家の数が急増し立地が良ければそのような物件は奪い合いです。まして築15年利回り13%という物件購入は不可能です。買えるのは一般に流れる前に押さえて買ってしまう有力業者か、超幸運な人です。初めて投資する人は間違っても仲介手数料欲しさの不動産会社の話に乗って金利4％で融資を受けて自己資金１割以下で利回り11%前後の物件を購入しないで下さい。それで破綻した人をいやというほど知っています。
15年前後10%でも立地の良い物件を自己資金４割（別途諸費用）以上、金利２％の融資で購入することが不動産投資の王道です。1億万円の物件でも4800万円(諸費用800万円を含む)の資金が必要です。つまり、親を含めて4-5000万円程度の現金があり、かつ大企業の正社員か公務員でないと不動産投資は簡単ではありません。でなければ、労働条件も安定度もワースト業種ですが不動産売買業で働き経験を積み、築15年以下利回り14%以上の超優良物件を買い集めるかです。
まず、十分な財産の背景（連帯保証人になってくれる親を含む）と安定した職業（上場大企業の正社員か公務員）で50才未満でないと低金利（年利2%以下）で融資を受けることができません。Ｓ銀行やＳ信Ｒ＆Ｆはさほど資産がなくても自己資金が１割程度でも融資してくれますが、金利は4%以上です。返済期間20年利息4%で融資を受けても物件の表面利回り13%（経費を除く実質利回り11%)を超えないと現金収入を期待できず、13%でも空室率が30%を超えると破たんの可能性があります。
２年ほど前までは鉄骨で築15年前後(返済期間20年)利回り11%の物件は比較的容易に見つかりましたが、今は投資家の数が急増し立地が良ければそのような物件は奪い合いです。まして築15年利回り13%という物件購入は不可能です。買えるのは一般に流れる前に押さえて買ってしまう有力業者か、超幸運な人です。初めて投資する人は間違っても仲介手数料欲しさの不動産会社の話に乗って金利4％で融資を受けて自己資金１割以下で利回り11%前後の物件を購入しないで下さい。それで破綻した人をいやというほど知っています。
15年前後10%でも立地の良い物件を自己資金４割（別途諸費用）以上、金利２％の融資で購入することが不動産投資の王道です。1億万円の物件でも4800万円(諸費用800万円を含む)の資金が必要です。つまり、親を含めて4-5000万円程度の現金があり、かつ大企業の正社員か公務員でないと不動産投資は簡単ではありません。でなければ、労働条件も安定度もワースト業種ですが不動産売買業で働き経験を積み、築15年以下利回り14%以上の超優良物件を買い集めるかです。
回答
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A
回答日時：
2011/7/7 00:06:39
「住宅ローンで不動産投資を行う方法」という本を読んでみましたが・・・・・
簡単です！！！！！！！！！！
http://www.amazon.co.jp/%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%B3%E3%81%A7%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%82%92%E8%A1%8C%E3%81%86%E6%96%B9%E6%B3%95-%E2%80%95%E8%87%AA%E5%AE%85%E3%81%AF%E4%BD%8F%E5%B1%85%E4%BB%98%E3%81%8D%E5%8F%8E%E7%9B%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%82%92%E8%B2%B7%E3%81%84%E3%81%AA%E3%81%95%E3%81%84-%E6%98%9F-%E8%BC%9D/dp/4492732799/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1309965072&sr=8-1
簡単です！！！！！！！！！！
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A
回答日時：
2011/7/3 21:04:39
私は少し特殊な物件を持っています。
それは沖縄の軍用地です。
沖縄では、那覇空港、自衛隊基地、嘉手納基地、普天間基地などは、私有地がかなりの部分を占めます。
それらの土地はふつうの不動産のように売買されるのです。
つまり地主になり国に土地を貸して地代をもらうわけです。
だいたい３％前後の利回りですね。
他の不動産に比べて低いのですが、強みは賃料が確実なことと古くならないことです。
普天間基地は返還されるかもしれないので、那覇空港がよいでしょう。
しかし国の財政も危機的なので、その不安定さを補うためにゴールドも買っています。
軍用地は１０００万円以上の物件が多いのですが、時々５００万円くらいの物件も出ますよ。
それは沖縄の軍用地です。
沖縄では、那覇空港、自衛隊基地、嘉手納基地、普天間基地などは、私有地がかなりの部分を占めます。
それらの土地はふつうの不動産のように売買されるのです。
つまり地主になり国に土地を貸して地代をもらうわけです。
だいたい３％前後の利回りですね。
他の不動産に比べて低いのですが、強みは賃料が確実なことと古くならないことです。
普天間基地は返還されるかもしれないので、那覇空港がよいでしょう。
しかし国の財政も危機的なので、その不安定さを補うためにゴールドも買っています。
軍用地は１０００万円以上の物件が多いのですが、時々５００万円くらいの物件も出ますよ。
A
回答日時：
2011/7/1 14:33:38
不動産は大変にリスクの高い投資です。マイホームを建てるだけでも人生を賭けた大博打です。余裕資金があったら株でも買った方がよほど安全です。
A
回答日時：
2011/7/1 11:04:10
大家をやってます。難しい反面、知識と良いパートナー及び普通の物件さえ持っていれば難しくはありません。自分で行う事は一ヶ月に一回の通帳記帳と年一回の確定申告だけです。領収書の管理もありました。
要は買うまでが難しいのです。買ってしまえば後は上記くらいしかやる事はありません。
要は買うまでが難しいのです。買ってしまえば後は上記くらいしかやる事はありません。
A
回答日時：
2011/7/1 01:31:18
賃貸しやすい優良物件を低利で借りた金で、なるべく安く購入し、問題をおこさない程度に善良で精神的にも経済的にも安定している賃借人を探し、家賃という対価を得ながら、不動産を貸すだけの収益構造もリスク要因も分かり切った投資であるはずですが、なぜかコンスタントに年単位で収益をあげ続けることは意外に難しいと思います。
ま、保険で穴埋めできる程度の震災は数十年に一度だとしても、物件がある町ごと消えてしまうような１０００年に１度の震災を目の当たりにした直後ですし、原発事故とまではいいませんが、忌避施設の建設・近隣に８９３さんの事務所の開設・ゲリラ豪雨での冠水・底地の液状化・某国からの移民の激増による弊害・少子高齢化による需給バランスの変化など、自分ではどうすることもできないような要因で簡単に収益構造が崩壊する可能性も考慮して、参入するのはよく考えてからの方がいいかと・・・。
個人的には震災以後、価値観に変化がありました。ＲＥＩＴやＲＥＩＴ投信の方が分散投資であることと、換金の容易さから、実物不動産への投資よりもいいように思います。特定口座 源泉徴収ありの口座で確定申告なしに分配金を受け取れば、所得割に影響を与えず国保の保険料も節約できますし。
ま、保険で穴埋めできる程度の震災は数十年に一度だとしても、物件がある町ごと消えてしまうような１０００年に１度の震災を目の当たりにした直後ですし、原発事故とまではいいませんが、忌避施設の建設・近隣に８９３さんの事務所の開設・ゲリラ豪雨での冠水・底地の液状化・某国からの移民の激増による弊害・少子高齢化による需給バランスの変化など、自分ではどうすることもできないような要因で簡単に収益構造が崩壊する可能性も考慮して、参入するのはよく考えてからの方がいいかと・・・。
個人的には震災以後、価値観に変化がありました。ＲＥＩＴやＲＥＩＴ投信の方が分散投資であることと、換金の容易さから、実物不動産への投資よりもいいように思います。特定口座 源泉徴収ありの口座で確定申告なしに分配金を受け取れば、所得割に影響を与えず国保の保険料も節約できますし。
A
回答日時：
2011/6/30 14:32:36
難しいです。常にリスクが高くなる要素がありすぎ
A
回答日時：
2011/6/30 10:05:45
不動産に投資するなら 最低一億は必要だろう なかなか素人じゃ成功しないだろう バブルも弾けて 不動産投資のメリットなんかあるのかね 株なら素人でも勝つチャンスがあるから 株でも始めることだ
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