教えて！住まいの先生

青森県の片田舎なのですが、平屋でテナント２軒が入れる「売買物件」が気に入り、１軒は空室なので、そこに自分の店を構え、もう１軒は料理屋が入っていて、その物件を買えば料理屋からの家賃収入も得られるとのことです。
現在の大家さんは老齢で、早く売って処分してしまいたい物件だそうで、何年か前に600万円で売りだしたのですが、売れず、現在350万円まで下げているところを「300万円で売ってくれないか」と交渉中ですが素人なりに他の問題も感じています。

テナントに入っている料理屋は30年以上借りており、大家さんとの間に賃貸契約書もなく、敷金も預けておらず、一昨年まで70000円（それぐらいが相場）だった家賃を「長く借りてもらったから」という理由だけで半分の35000円にまけてもらっているそうです。つまり、それだけ将来の家賃収入も減ってしまうというわけです。（料理屋は資金がないので買わないのだそうです）

また、契約書が無いので、仮に料理屋が出ていく場合の原状回復がどの程度なされるのか、片付け費用がどうなるのか不明です。不動産屋は「料理屋が出る時は原状回復してもらえばいい」「料理屋とはあらためて賃貸契約書を交わして、断られたら出て行ってもらえばいい」「新しくテナントを借りたいという店子は探せばいいんですよ」・・・と、ちょっとのんきなことを言っています。建物の登記もなされていないとのこと。物件購入時は新たな登記も必要だとのことです。築35年の物件です。

田舎の不動産取引って、こういうテキトーっぽいケースはよくあるのですか？

この料理屋さんは、もっと昔から別物件の店子だったらしく、この物件を立てた時に、店内の造作も行ったそうなので、こちらの心配としては、料理屋が出ていくとき、「最初からこの状態で借りたので、原状回復義務はない」と言われたり、別の店子に貸すための片付け費用が大きくのしかかってくるような気がします。このようなずさんな契約状態を引き継ぐのは、それなりの「危険負担」が予見されるので、もう少し値下げ交渉をしてみたいと思いますが・・・ なにぶん新しい土地でのことなので、田舎に行けばそんな物件いっぱいあるよ！なのか、物件も不動産屋もちょっとおかしいんんじゃね？なのか、素人なりに心配です。

温厚な田舎の人を信じたいところですが、こういう物件は後々トラブルになりやすいですか？ 買う場合の注意点をアドバイスお願いします。