教えて！住まいの先生
Q 不動産売買の告知義務
去年、住宅を購入しました。もともと2世帯住宅で一階、二階が別々の住まとなっていたものを螺旋階段で内階段でつなぎ、
1世帯のようなかたちとなっている物件でした。私は、夫婦子供の3人なので、2階部分には荷物等をおくだけで、生活空間としては利用していませんでした。
しかし、今年になって妻の両親が移り住むことになり、子供も小さいので妻の負担が少なくなればと思い、内階段を撤去して、1階、二階の二世帯住宅にリホームしてすむことにしました。二階部分には、キッチン、風呂場、トイレ等もありました。
親が二階部分に移り住んでから1週間後のことです。風呂場のちょうど真下部分の天井部分にしみがでてきているのを発見しました。おかしいなと思い、天井をあけてみると、漏水していたのです。以前修復したあとがあり、漏水した水は天井裏の空き缶等におちてﾎｰｽで建物外部のほうに導かれていました。みるからに異常な修復状況であると、素人ながらに感じました。これは、修復したうちに入らないのではと感じています。漏水も空き缶には落ちず、3箇所中2箇所くらいは天井板におち、しみがでてきています。
このような状況説明は、不動産側からもありませんでしたし、売主さんからもありませんでした。不動産側もちゃんと調査していなかったのかもしれません。天井裏までは調査しないのでしょうか？
売主さん、不動産、買主で三者で話し合いをしたのですが、売主は、完全になおっていたと思っていたので、特に言わなかった（かなり前のことなのでわすれていた）とのこと、不動産も売主さんからは聞いていないとのことでした。
このような場合、買主としては、どのような請求が可能になりますか？
あんな異常な漏水修復や、漏水を知っていれば、購入しなかったのに・・・・
なんとかしたいので、私たちができることをご指導願います。
補足
1世帯のようなかたちとなっている物件でした。私は、夫婦子供の3人なので、2階部分には荷物等をおくだけで、生活空間としては利用していませんでした。
しかし、今年になって妻の両親が移り住むことになり、子供も小さいので妻の負担が少なくなればと思い、内階段を撤去して、1階、二階の二世帯住宅にリホームしてすむことにしました。二階部分には、キッチン、風呂場、トイレ等もありました。
親が二階部分に移り住んでから1週間後のことです。風呂場のちょうど真下部分の天井部分にしみがでてきているのを発見しました。おかしいなと思い、天井をあけてみると、漏水していたのです。以前修復したあとがあり、漏水した水は天井裏の空き缶等におちてﾎｰｽで建物外部のほうに導かれていました。みるからに異常な修復状況であると、素人ながらに感じました。これは、修復したうちに入らないのではと感じています。漏水も空き缶には落ちず、3箇所中2箇所くらいは天井板におち、しみがでてきています。
このような状況説明は、不動産側からもありませんでしたし、売主さんからもありませんでした。不動産側もちゃんと調査していなかったのかもしれません。天井裏までは調査しないのでしょうか？
売主さん、不動産、買主で三者で話し合いをしたのですが、売主は、完全になおっていたと思っていたので、特に言わなかった（かなり前のことなのでわすれていた）とのこと、不動産も売主さんからは聞いていないとのことでした。
このような場合、買主としては、どのような請求が可能になりますか？
あんな異常な漏水修復や、漏水を知っていれば、購入しなかったのに・・・・
なんとかしたいので、私たちができることをご指導願います。
売主は、前回の調整で、私に落ち度はないというような話し方をしていましたので、ちょっと腹立たしかったです。
これが長期化した場合、別途賠償請求をすることも可能ですか。
私としては、しっかりとした補修工事をしてもらえば、特にそれ以上は請求しようとはそこまで思っています。
売主が修理を渋り、長期化した場合はどのような対応が可能となるでしょうか？
早期解決を望んでいます。
質問日時：
2011/10/31 13:24:08
解決済み
解決日時：
2011/11/7 04:26:24
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 1639 ｜ お礼： 500枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
ご質問の状況からはプロの業者による補修が行われたとは考え難いのですがいくつかに切り分けてお答えしたいと思います。
まず、仲介業務を行なった不動産業社の天井裏までの調査義務についてですが、現時点では不動産業者にはご質問のような専門的な調査を行う義務はありませんが容易に発見可能な漏水の痕跡などを見落としていた場合には何らかのペナルティーを請求することができるケースもあります。
次に、売買契約の際の売主の告知義務についてですが「完全になおっていたと思っていたので特に言わなかった（かなり前なので忘れていた）」とのことで真偽の程は明らかではありませんが、何れにしても補修の痕跡から申し上げられることは故意または過失による告知義務違反ということになります。
つまり、売買契約に際し過去の漏水について故意に隠して契約を締結したか、または忘れていて言わなかった（過失）という状況であることは間違いないと思われます。
このようなケースでは売買契約書に瑕疵担保責任の期間を２ヶ月～３ヶ月と定めていた場合でも、これらの約定は効力を有しないものと考えられ、民法の規定に則り瑕疵が発見されてから１年以内に請求すれば売主に瑕疵担保責任を追求することができると考えることができます。
また、「あんな異常な漏水修復や、漏水を知っていれば購入しなかったのに、、」とのことで購入の動機に錯誤があったということの主張をされていますが、契約を締結した目的を達することができない状況だとは考え難いことも含め本件では契約を解除することはできず補修の請求だけができると考えてください。
万が一、売主側の主張と食い違いが生じた結果、話し合いによる解決が困難である場合には訴訟ということも踏まえ弁護士に相談・依頼する必要があります。
■補足への回答
売主が自分に落ち度はないという態度に心象を害されたとのことで、その際の心中はお察しします。しかし、腹立たしい気持ちに負けて冷静な気持ちを見失えば売主・買主間の感情は今以上に悪化してしまうことは明白ですのでグッと堪えていただきたいと思います。この手のトラブルは感情的にならず最後まで冷静に対処することが何よりも大切です。
こうしたトラブルでは売主の態度などが腹立たしく補修費用の負担という本来の目的が、売主を懲らしめてやりたいという感情に代わってしまうケースを見受けることがありますが結果としては溜飲が下がるだけで何の利益も生み出しません。
また、長期化した場合に別途損害賠償を請求することの可否についてですがイメージされている損害賠償の対象が精神的な苦痛などメンタル的なことを指しているのであれば今般のケースでは補修（費用）の請求以外をすることは困難であると思われます。万が一、売主が修理を拒んだ場合の対応としては法律事務所（弁護士）へ正式に依頼するということになるとおもいますが、費用もかかることですので予め信頼できる建設（設備）業者に補修費用の見積りを依頼することをおすすめします。
その結果、補修に要する費用が数百万円というような額になるのであれば弁護士を代理人として裁判をすることもやむを得ないものと考えますが、修繕に必要な金額が低い場合には弁護士に依頼して裁判を行う事の利益（訴訟の経済性）についても検討される必要があると考えます。
まず、仲介業務を行なった不動産業社の天井裏までの調査義務についてですが、現時点では不動産業者にはご質問のような専門的な調査を行う義務はありませんが容易に発見可能な漏水の痕跡などを見落としていた場合には何らかのペナルティーを請求することができるケースもあります。
次に、売買契約の際の売主の告知義務についてですが「完全になおっていたと思っていたので特に言わなかった（かなり前なので忘れていた）」とのことで真偽の程は明らかではありませんが、何れにしても補修の痕跡から申し上げられることは故意または過失による告知義務違反ということになります。
つまり、売買契約に際し過去の漏水について故意に隠して契約を締結したか、または忘れていて言わなかった（過失）という状況であることは間違いないと思われます。
このようなケースでは売買契約書に瑕疵担保責任の期間を２ヶ月～３ヶ月と定めていた場合でも、これらの約定は効力を有しないものと考えられ、民法の規定に則り瑕疵が発見されてから１年以内に請求すれば売主に瑕疵担保責任を追求することができると考えることができます。
また、「あんな異常な漏水修復や、漏水を知っていれば購入しなかったのに、、」とのことで購入の動機に錯誤があったということの主張をされていますが、契約を締結した目的を達することができない状況だとは考え難いことも含め本件では契約を解除することはできず補修の請求だけができると考えてください。
万が一、売主側の主張と食い違いが生じた結果、話し合いによる解決が困難である場合には訴訟ということも踏まえ弁護士に相談・依頼する必要があります。
■補足への回答
売主が自分に落ち度はないという態度に心象を害されたとのことで、その際の心中はお察しします。しかし、腹立たしい気持ちに負けて冷静な気持ちを見失えば売主・買主間の感情は今以上に悪化してしまうことは明白ですのでグッと堪えていただきたいと思います。この手のトラブルは感情的にならず最後まで冷静に対処することが何よりも大切です。
こうしたトラブルでは売主の態度などが腹立たしく補修費用の負担という本来の目的が、売主を懲らしめてやりたいという感情に代わってしまうケースを見受けることがありますが結果としては溜飲が下がるだけで何の利益も生み出しません。
また、長期化した場合に別途損害賠償を請求することの可否についてですがイメージされている損害賠償の対象が精神的な苦痛などメンタル的なことを指しているのであれば今般のケースでは補修（費用）の請求以外をすることは困難であると思われます。万が一、売主が修理を拒んだ場合の対応としては法律事務所（弁護士）へ正式に依頼するということになるとおもいますが、費用もかかることですので予め信頼できる建設（設備）業者に補修費用の見積りを依頼することをおすすめします。
その結果、補修に要する費用が数百万円というような額になるのであれば弁護士を代理人として裁判をすることもやむを得ないものと考えますが、修繕に必要な金額が低い場合には弁護士に依頼して裁判を行う事の利益（訴訟の経済性）についても検討される必要があると考えます。
回答
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A
回答日時：
2011/10/31 17:36:29
不動産業者です。
売主は契約に際し売り渡す物件については「通常の契約に必要される注意義務」があると考えられます。
ですから以前に漏水があり、空き缶とﾎｰｽでの修復（？）では漏水は止まってないということを証明しているようなものですから、その旨を買主に告知する義務があります。（漏水が止まっていないから空缶とホースで水を逃がしているのでしょう？）
従って、この場合告知義務違反は明白でので当然の権利として修復等を要求してください。
他の回答に「期限をすぎていれば、売主が悪意がない場合請求ができません。」とか、「売主が期限を主張してきたら、けっこう面倒なことになります。」という回答がありますが、間違っています。
この場合、売主は告知義務を果たさず、買主を騙して契約していますから、買主にとって一方的に不利になるような瑕疵担保の特約（免責や期間の定め）は全て無効となり、「瑕疵を発見してから１年以内に請求」すればよい事になります。
不動産業者に関しては天井裏や床下までの調査義務はありません。
ですが漏水の痕跡が天井にあるにもかかわらず見落したのであれば、やはり通常の契約に必要される注意義務を果たしているとはいえませんので、責任追及はできると思います。
ただしあなたも見落していたのであれば、あまりつつかない方が良いでしょう。
補修等に応じないのであれば弁護士さんにご相談されてください。
間違いなく、勝てると思います。
売主は契約に際し売り渡す物件については「通常の契約に必要される注意義務」があると考えられます。
ですから以前に漏水があり、空き缶とﾎｰｽでの修復（？）では漏水は止まってないということを証明しているようなものですから、その旨を買主に告知する義務があります。（漏水が止まっていないから空缶とホースで水を逃がしているのでしょう？）
従って、この場合告知義務違反は明白でので当然の権利として修復等を要求してください。
他の回答に「期限をすぎていれば、売主が悪意がない場合請求ができません。」とか、「売主が期限を主張してきたら、けっこう面倒なことになります。」という回答がありますが、間違っています。
この場合、売主は告知義務を果たさず、買主を騙して契約していますから、買主にとって一方的に不利になるような瑕疵担保の特約（免責や期間の定め）は全て無効となり、「瑕疵を発見してから１年以内に請求」すればよい事になります。
不動産業者に関しては天井裏や床下までの調査義務はありません。
ですが漏水の痕跡が天井にあるにもかかわらず見落したのであれば、やはり通常の契約に必要される注意義務を果たしているとはいえませんので、責任追及はできると思います。
ただしあなたも見落していたのであれば、あまりつつかない方が良いでしょう。
補修等に応じないのであれば弁護士さんにご相談されてください。
間違いなく、勝てると思います。
A
回答日時：
2011/10/31 16:44:07
『瑕疵』とは隠れた疵のことですの、誰も知らなかった不具合のことを指します。
質問文を拝見する限り、売主が修復したと思われますので『瑕疵』には当たらず『不法行為』で損害賠償請求が妥当と思われます。
ですので契約書にある『瑕疵担保責任』の期限も関係ありません。
それと業者への責任追及は難しいかと思います。
質問文を拝見する限り、売主が修復したと思われますので『瑕疵』には当たらず『不法行為』で損害賠償請求が妥当と思われます。
ですので契約書にある『瑕疵担保責任』の期限も関係ありません。
それと業者への責任追及は難しいかと思います。
A
回答日時：
2011/10/31 13:59:20
瑕疵担保責任を売主に請求したい事例ですが、売主個人の場合は通常「引渡しから３ヶ月以内」など期限がもうけられています。
請求できる期限内かどうかを確認する必要があります。
期限をすぎていれば、売主が悪意がない場合請求ができません。
売主が宅建業者なら瑕疵担保責任期限は2年ですので、修復義務があります。
文面から売主個人のようですので、「売主が知っていて告知しなかった瑕疵は担保責任が生じる」と主張するしかないと思います。売主が期限を主張してきたら、けっこう面倒なことになります。仲介業者を含めて上手く交渉しましょう。
請求できる期限内かどうかを確認する必要があります。
期限をすぎていれば、売主が悪意がない場合請求ができません。
売主が宅建業者なら瑕疵担保責任期限は2年ですので、修復義務があります。
文面から売主個人のようですので、「売主が知っていて告知しなかった瑕疵は担保責任が生じる」と主張するしかないと思います。売主が期限を主張してきたら、けっこう面倒なことになります。仲介業者を含めて上手く交渉しましょう。
A
回答日時：
2011/10/31 13:49:28
酷いですね。中古の取引ですと通常引渡し時に付帯設備の利用状況を書面にて交付するものです。今まで雨漏りがあったか無かったかとか、また修復済か否かとかとか。この場合は明らかに修復した形跡があるので報告義務があります。知らないではすまないでしょう。隠れた瑕疵にあたりますね。契約上、売主の瑕疵担保責任は免責となっていなければ売主に非がありますからしかるべき対応をされて良いかと思います。頑張ってください。
A
回答日時：
2011/10/31 13:28:55
隠れた瑕疵にあたるので販売者に責任がある旨を伝えていてはいかがですか？
民法（第570条）で、特定物の売買契約において、
その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うものと規定。
隠れたる瑕疵があるとき、買主は売主に対して原則的に、損害賠償などの請求をすることができる（民法第570条）。
契約は不動産やとしたのでしょうから
不動産屋が売主と交渉するから
飼い主さんは、不動産屋に対して言うべきだとおもいますよ。
瑕疵の場合には、それ以上に請求は難しいです。
やはりもめたら一生ものですから裁判も必要になるかもしれませんが
弁護士を雇って一緒に行くのも手ですよね
民法（第570条）で、特定物の売買契約において、
その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うものと規定。
隠れたる瑕疵があるとき、買主は売主に対して原則的に、損害賠償などの請求をすることができる（民法第570条）。
契約は不動産やとしたのでしょうから
不動産屋が売主と交渉するから
飼い主さんは、不動産屋に対して言うべきだとおもいますよ。
瑕疵の場合には、それ以上に請求は難しいです。
やはりもめたら一生ものですから裁判も必要になるかもしれませんが
弁護士を雇って一緒に行くのも手ですよね
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