教えて！住まいの先生

不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）と申します。早速ですがご質問にお答えします。

１．セットバック要だが建築は可能か？

セットバックが必要という意味は「建築をする際にはセットバックをしてください」という意味ですので、一般論として建築は可能であると思います。しかしその他の理由でできない可能性もゼロではありませんので、例えば以下のじような条文を、契約書の「特約」欄に加えてはいかがでしょうか。

「売主は本土地を購入し、建築物を建築する予定であるため、何らかの理由により建築確認が下りない場合には、本契約を白紙解除できることとする」

２．公簿売買だが境界杭が見当たらない

境界を確定するということと、実測売買をすることというのはまた別の話です。
公簿売買であっても、売主は引渡しまでに境界確定しておくこととするのが一般的です。公簿売買でも通常は、以下のような条文が記載されています。

「売主は本物件の引渡しまでに、敷地と境界標を整備のうえ、買主に明示しなければならない」

土地売買でトラブルになる理由の大半は、隣地との「境界問題」です。だからこそ、引渡しまでに境界確定をしておくことが、一般的な取引慣行になっているのです。

よって、nra17002stockさんのご要望を満たすためには

１．契約はあくまで「公簿売買」とする
２．本物件を購入後、建築物を建築できない場合は白紙にできる特約を入れる
３．一般的な慣行同様、引渡しまでに、売主が境界確定しておく

以上の３つを契約の条件として契約をしたい、とするのがよろしいかと思います。

ただし
２．本物件を購入後、建築物を建築できない場合は白紙にできる特約を入れる
については、特約の有効期限や建物の条件などの問題もあり、特約を入れることができない可能性が高いかもしれません。しかしこのようなこと（再建築可能か？）は、宅建業者の重要事項説明に、当然該当しますので、あえて入れなくとも、もし建築ができないとなれば業者に責任追及できるのがこれまでの判例です。

お答えになりましたでしょうか。nra17002stockさんと不動産との関係が幸せに結ばれますようお祈りしています。

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