教えて！住まいの先生
Q 競売で家を買うのは素人には難しいそうですが、ではプロとは？ どういう人(職業？)なら失敗することなく買えるのでしょうか？ もしくは素人ならば、何を徹底的に勉強して極めれば失敗せずに買えるのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2012/10/7 04:48:33
競売専門の不動産業者に依頼すれば難しくないと思います。
競売専門の業者なら、落札後に居座る人の退去交渉などもやるかと思います。
ただし、一般の不動産のように内覧ができないため、中がどうなっているのか、入札前に確認できない。裁判所の記録から推定するしかありませんが、だいたい競売にかけられるような債務者の家は荒れていて、要リフォームの場合が多いようですから、その費用も準備しておいた方がよいかと思います。
また、競売物件購入に、融資する金融機関も限られます(競売物件落札専門不動産業者が紹介してくれると思います、住宅ローン同様に収入と負債の額が審査されます、例えば前年度の給与所得３００万以下は、まず貸さないでしょう)。
また入札前に、裁判所に百万程度の現金(保証金→不動産購入の手付金のかわりと考えるとわかりやすい)を納付する必要があります(落札されなければ、戻ってくる、落札されたら期限内に落札代金を納付しないと戻って来ない、納付期限は短いから、万が一、金融機関の融資が決まらなかったら、保証金は裁判所に取られてしまう、誰もそれに対し救済は無い)。
というようなちょっとリスキーな部分があります。
落札可能な現金が手元に有れば、そのような心配は要らないかと思います。
競売専門の業者なら、落札後に居座る人の退去交渉などもやるかと思います。
ただし、一般の不動産のように内覧ができないため、中がどうなっているのか、入札前に確認できない。裁判所の記録から推定するしかありませんが、だいたい競売にかけられるような債務者の家は荒れていて、要リフォームの場合が多いようですから、その費用も準備しておいた方がよいかと思います。
また、競売物件購入に、融資する金融機関も限られます(競売物件落札専門不動産業者が紹介してくれると思います、住宅ローン同様に収入と負債の額が審査されます、例えば前年度の給与所得３００万以下は、まず貸さないでしょう)。
また入札前に、裁判所に百万程度の現金(保証金→不動産購入の手付金のかわりと考えるとわかりやすい)を納付する必要があります(落札されなければ、戻ってくる、落札されたら期限内に落札代金を納付しないと戻って来ない、納付期限は短いから、万が一、金融機関の融資が決まらなかったら、保証金は裁判所に取られてしまう、誰もそれに対し救済は無い)。
というようなちょっとリスキーな部分があります。
落札可能な現金が手元に有れば、そのような心配は要らないかと思います。
回答
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A
回答日時：
2012/9/23 07:17:42
直接間接を問わず暴力団関係者ですね。いくら勉強しても無駄です。長年に渡り闘争、もめごとを繰り返す、切り抜ける経験がものを言う仕事ですので、知識があっても歯が立ちません。
A
回答日時：
2012/9/22 23:28:07
不動産の購入、それも競売で購入するとなると、一般の物件より
格段に『リスク』が高くなります。
そのリスクの高さは、物件によりまちまちであり、その読みを間違えると
それが『失敗』に繋がります。
今では入札手続きも簡単になり、金融機関のローンも認められますので、
昔のように競売専門の不動産屋だけが入札するのではなく、一般の方々も
入札に参加していますので、『入札する』ハードルは低くなっていますね。
http://bit.sikkou.jp/xxW00_sv_0121Action.do
↑裁判所の競売手続き案内です。
ですが入札のハードルが下がったからといって、一般の不動産屋が競売に
参加するケースは稀です。
競売専門の不動産屋が入札→落札するケースが大半ですよ。
正直、『素人』が入札に参加するのにはリスクが高すぎます。
入札を代行する専門の業者もありますが、個人で入札をお考えであれば、
物件の『値踏み』が業者の購入価格で判断出来る程度の『目利き』になる
必要があります。
占有者との退去に関する交渉、決裂した場合の強制執行手続き、
所有権が移ってからの修繕費、引越し費用と手配…
入札は簡単でも、落札後の手間と労力を考えると最低限、『不動産屋』に
近いレベルの知識が必要ですね。
試しに、お近くの不動産屋、数件に『競売物件を落札したいのですが…』と、
相談を持ちかけてみて下さい。
通常であれば、断ってくる不動産屋が大半だと思います。
それだけリスクが高いという認識は持っておいた方が良いですね。
それでは失礼致します。
（補足などありましたら、お願い致しますね。）
格段に『リスク』が高くなります。
そのリスクの高さは、物件によりまちまちであり、その読みを間違えると
それが『失敗』に繋がります。
今では入札手続きも簡単になり、金融機関のローンも認められますので、
昔のように競売専門の不動産屋だけが入札するのではなく、一般の方々も
入札に参加していますので、『入札する』ハードルは低くなっていますね。
http://bit.sikkou.jp/xxW00_sv_0121Action.do
↑裁判所の競売手続き案内です。
ですが入札のハードルが下がったからといって、一般の不動産屋が競売に
参加するケースは稀です。
競売専門の不動産屋が入札→落札するケースが大半ですよ。
正直、『素人』が入札に参加するのにはリスクが高すぎます。
入札を代行する専門の業者もありますが、個人で入札をお考えであれば、
物件の『値踏み』が業者の購入価格で判断出来る程度の『目利き』になる
必要があります。
占有者との退去に関する交渉、決裂した場合の強制執行手続き、
所有権が移ってからの修繕費、引越し費用と手配…
入札は簡単でも、落札後の手間と労力を考えると最低限、『不動産屋』に
近いレベルの知識が必要ですね。
試しに、お近くの不動産屋、数件に『競売物件を落札したいのですが…』と、
相談を持ちかけてみて下さい。
通常であれば、断ってくる不動産屋が大半だと思います。
それだけリスクが高いという認識は持っておいた方が良いですね。
それでは失礼致します。
（補足などありましたら、お願い致しますね。）
A
回答日時：
2012/9/22 22:15:41
プロでも失敗するんですよ。特に最初は。
そして、失敗を糧に、成長（笑）していくんです。
それに、私の知る限りでは、
・追い詰められた占有者がそこで一家心中してしまった
・不法占有しているチンピラに腹を刺され、命をとりとめたものの半年の入院
なんてのがあります。
素人さんがいくら机上で勉強した所で、その知識は全く持って役には立たないでしょう。
まぁ、不動産登記法や民事執行法は必須ですね。
そして、失敗を糧に、成長（笑）していくんです。
それに、私の知る限りでは、
・追い詰められた占有者がそこで一家心中してしまった
・不法占有しているチンピラに腹を刺され、命をとりとめたものの半年の入院
なんてのがあります。
素人さんがいくら机上で勉強した所で、その知識は全く持って役には立たないでしょう。
まぁ、不動産登記法や民事執行法は必須ですね。
A
回答日時：
2012/9/22 22:11:33
確か
競売物件は、即金で買う必要が会ったり
競売される物件てことで
いろいろ問題がある場合が多いので
素人は難しいと思いますよ
競売物件を専門に扱っている不動産なんかしか
あまり手を出さない様な気がします
競売物件は、即金で買う必要が会ったり
競売される物件てことで
いろいろ問題がある場合が多いので
素人は難しいと思いますよ
競売物件を専門に扱っている不動産なんかしか
あまり手を出さない様な気がします
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