教えて！住まいの先生

法規制の概要は別質問で回答のとおりですが、なぜこのような居住者の変更を規制するかと言いますと、市街化調整区域における住宅系立地基準は農家等が原則であるところ、居住者の変更が自由であればこのような規制を行っている意味がないからです。
質問①違法なので、罰金、使用禁止等の指導は考えられます。むしろ、将来的な売却、建て替えに圧倒的に不利になります。
質問②岐阜市の用途変更に係る基準は、http://www.city.gifu.lg.jp/secure/11604/4_ricchi.pdfですが、このうち367ページの⑴ウaに該当するか否かが開発審査会で議論されます。農家住宅として適正に利用しており、かつ、あなたが取得する理由が明確なら可能性がありますが、今回ネックは、農家の実態が長年なかったとの点と18年という2点で、イによると20年利用が条件と思われるところ、今回ほぼ20年ということで特例を認めるかが争点になります。
ただ、最初から悪意を持って農家と偽ったのか、建築後すぐに農家でなくなったのかは、気になります。
不動産屋には、きちんと用途変更手続きを経たい旨説明し、鵜呑みにしないよう注意してください。
ただ、このような投げやりな不動産業者ならきちんと手続きしてくれるかは不安ですが、きちんと手続きを踏めば、許可の可能性はありそうです。
○他の回答
「２用途地域を変更しても建築許可が下りなければ家は建てられません」→用途変更と用途地域の変更は違います。そもそも、用途地域が設定されていない市街化調整区域に用途地域の変更はあり得ませんし、市街化区域編入と善解しても、市街化調整区域以外には建築許可はなく、万一市街化区域に編入されたら、この建物は、建築許可(用途変更許可)なく、居住者の変更が出来ます。
「中古物件はそのまま住めます
ただ、建て増し、リフォームなどはできません」も全くの間違いです。
質問者様が役所で聞いた内容が正しいです。用途変更許可がいります。
また、適法に居住していれば、増築、リフォーム、問題ありません(一定規模以上の増築は建築許可及び建築確認、一定規模以上のリフォームは建築確認が必要)。
中古物件はそのまま住めるという認識なら、この不動産営業部長が販売した住宅は、ほとんど違反の可能性がありますね。自ら違反助長業者だったと言っているような回答です。
このような基本を間違っている回答を信じて被害者にならないことが大事です。

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