教えて！住まいの先生
Q 「持ち家が得か賃貸が得か」という議論がありますが、「買った方が得」のように見えます。どうもわかりません。自分の実体験からですが。まちがっているでしょうか。
具体的に実例で示すと以下のようになります。私は約7年前に新築で家を4000万で購入しました。簡単にするためにきっちり7年間84ヶ月間とします。購入の際には諸経費がかかりますが、交渉で諸経費分を０にしてもらいました。
次に半年前のことですが、家を売ろうとしたところ3500万で売り手がつきそうでした。（実際は売ってません）この場合、販売手数料や手続きの代行費用を抜いても3300万は私の手元に残ります。
また、この7年間の間に住宅ローン減税というのものがあり、これまでに概算で累積で150万程度は還元されています。（正確ではないですが、そんなにずれてないはずです）
つまり、この7年間でみると私は4000－3300-150万円＝550万円でこの家に住んだことになり、84か月で割ると1ヶ月あたり6.5万円で住んでいたことになります。
同等の条件の家に賃貸で住むとすると、おそらく平均で15万円はかかると思いますので、この場合は7×12×15＝1260万円となり、550万との差額は約700万になります。
今回のケースでは、7年たっても3500万で売れそうというのがスゴク得だったのかもしれませんが、どれだけ低く見積もっても3000万では売れそうなので、それでも200万円は家を買った方が得する計算になってしまいます。固定資産税はありますが、とても低いので住宅ローン減税に比べると気にならないです。
金利や地震があった場合の資産の減少、積立修繕費または賃貸の場合は引っ越す回数などを入れて計算すると複雑になりますが、上記のように、単純に売った場合と買った場合の差額で考えるとシンプルだと思ってしまうのですが、これだと何か考えに抜けがあるのでしょうか。
何かわかる方がいましたら教えていただけますと助かります。長文失礼しました。
補足
次に半年前のことですが、家を売ろうとしたところ3500万で売り手がつきそうでした。（実際は売ってません）この場合、販売手数料や手続きの代行費用を抜いても3300万は私の手元に残ります。
また、この7年間の間に住宅ローン減税というのものがあり、これまでに概算で累積で150万程度は還元されています。（正確ではないですが、そんなにずれてないはずです）
つまり、この7年間でみると私は4000－3300-150万円＝550万円でこの家に住んだことになり、84か月で割ると1ヶ月あたり6.5万円で住んでいたことになります。
同等の条件の家に賃貸で住むとすると、おそらく平均で15万円はかかると思いますので、この場合は7×12×15＝1260万円となり、550万との差額は約700万になります。
今回のケースでは、7年たっても3500万で売れそうというのがスゴク得だったのかもしれませんが、どれだけ低く見積もっても3000万では売れそうなので、それでも200万円は家を買った方が得する計算になってしまいます。固定資産税はありますが、とても低いので住宅ローン減税に比べると気にならないです。
金利や地震があった場合の資産の減少、積立修繕費または賃貸の場合は引っ越す回数などを入れて計算すると複雑になりますが、上記のように、単純に売った場合と買った場合の差額で考えるとシンプルだと思ってしまうのですが、これだと何か考えに抜けがあるのでしょうか。
何かわかる方がいましたら教えていただけますと助かります。長文失礼しました。
補足ですが、この質問をした背景は、そろそろ引越しをしようと考えているからです。この家を売ったとして、次をまた購入するのか、それとも賃貸がいいのか、という点で悩んでおり、質問させていただきました。
質問日時：
2013/8/13 00:22:30
解決済み
解決日時：
2013/8/27 06:25:25
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 875 ｜ お礼： 250枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 875 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2013/8/27 06:25:25
なんか、マジックのような気がします。
確かに、4000万円で購入した家を、7年後に3500万円で売っても譲渡所得は発生しませんが、
住宅ローン減税を加えているので、住宅ローンの返済金（金利）を抜いて考えてはいかんのでしょう。
7年前→平成18年なら、住宅ローンの減税額の合計が150万円という数字はありえます。35年返済ローンで金利2％だと2400万円くらいの借金をしたことになります。
すると、自己資金は1600万円です。
売却すると住宅ローンの残高は一括で返済しないといけません。7年後のローン残高は2050万円くらいですから、3300万円の入金があっても手元に残るのは1250万円くらいです。
投入した自己資金は1600万円ですから350万円も目減りしています。
また、毎年96万円、7年間で672万円の返済に充てたお金はどう解釈すればいいのでしょう。
なので、
目減りした350万円と、返済に充てた672万円から減税分の150万円を引いたものが、7年間の家賃相当になるのではないでしょうか？
すると、月10万円くらいが家賃だったということになるのでしょう。（それでも家賃より安い？）
持ち家については、
一般的な考え方として、「ある程度の頭金があるなら、家賃を払う位のお金で自分の家が持てる」ではなかったですか？
そして、将来、年金暮らしになった時には、高い家賃ではなく、「安い固定資産税と修繕費だけで済む」ということではなかったですか？
でも、
条件のいい物件なら、おっしゃるように計算上家賃より安い持ち家を渡り歩くという方法もあるかと思います。でも、年齢を重ねると長期のローンは組めなくなりますし、金利のこともありますから、全額自己資金がいいのでしょう。また、建物の償却費相当額を考えると木造一戸建てより便のいいマンションの方がいいかもしれません。但し、マンションは管理費や修繕積立金を毎月取られます。
確かに、4000万円で購入した家を、7年後に3500万円で売っても譲渡所得は発生しませんが、
住宅ローン減税を加えているので、住宅ローンの返済金（金利）を抜いて考えてはいかんのでしょう。
7年前→平成18年なら、住宅ローンの減税額の合計が150万円という数字はありえます。35年返済ローンで金利2％だと2400万円くらいの借金をしたことになります。
すると、自己資金は1600万円です。
売却すると住宅ローンの残高は一括で返済しないといけません。7年後のローン残高は2050万円くらいですから、3300万円の入金があっても手元に残るのは1250万円くらいです。
投入した自己資金は1600万円ですから350万円も目減りしています。
また、毎年96万円、7年間で672万円の返済に充てたお金はどう解釈すればいいのでしょう。
なので、
目減りした350万円と、返済に充てた672万円から減税分の150万円を引いたものが、7年間の家賃相当になるのではないでしょうか？
すると、月10万円くらいが家賃だったということになるのでしょう。（それでも家賃より安い？）
持ち家については、
一般的な考え方として、「ある程度の頭金があるなら、家賃を払う位のお金で自分の家が持てる」ではなかったですか？
そして、将来、年金暮らしになった時には、高い家賃ではなく、「安い固定資産税と修繕費だけで済む」ということではなかったですか？
でも、
条件のいい物件なら、おっしゃるように計算上家賃より安い持ち家を渡り歩くという方法もあるかと思います。でも、年齢を重ねると長期のローンは組めなくなりますし、金利のこともありますから、全額自己資金がいいのでしょう。また、建物の償却費相当額を考えると木造一戸建てより便のいいマンションの方がいいかもしれません。但し、マンションは管理費や修繕積立金を毎月取られます。
回答
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A
回答日時：
2013/8/13 07:48:47
試算上支出部分で抜けているところ
１）金利（多分、元利均等返済でしょうから月2～5万）
２）借入時の銀行に支払った手数料20万～50万
３）購入時に支払った登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬。抵当権解除する為の司法書士報酬。
４）カーテン、キッチン周り、設備にかかった費用50万～200万
５）購入時に支払った消費税（土地部分を除いて2000万x5%=100万）賃貸なら消費税はかかりません。
これを計算してでもやっぱり売った方が得だと考えるなら、すぐにでも売って利益確定した方がよいです。、
借入れして10年以上経過すると金利が上昇しますから。
１）金利（多分、元利均等返済でしょうから月2～5万）
２）借入時の銀行に支払った手数料20万～50万
３）購入時に支払った登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬。抵当権解除する為の司法書士報酬。
４）カーテン、キッチン周り、設備にかかった費用50万～200万
５）購入時に支払った消費税（土地部分を除いて2000万x5%=100万）賃貸なら消費税はかかりません。
これを計算してでもやっぱり売った方が得だと考えるなら、すぐにでも売って利益確定した方がよいです。、
借入れして10年以上経過すると金利が上昇しますから。
A
回答日時：
2013/8/13 07:28:23
この時に売りたくて、この値段で売れたと右から左に買い手がついてくれるならよいでしょうが、実際はそうではありません。私の場合、売れるまで１年半ぐらいかかりました。その間の固定資産税や維持費が莫大なものになりました。売れた翌年に譲渡益課税を70万ぐらい支払いました。買い手が決まってから引越しを検討した方がよいと思いますよ。
A
回答日時：
2013/8/13 02:10:11
質問者様が仰って居られる内容は・・・・・
どちらかと言えば、不動産屋さんの営業の方が言う内容ですよね。
私は不動産系のコンサルを生業とさせて頂いておりますが。
面倒な理屈は抜きにして
不動産って、改めて購入する程、損な事もないですよ。
その理由を言って終えば、世の中を敵に回すような事にも
なり兼ねませんから、これ以上の事は言いませんが。
結論からすれば、そう感じます。いや、事実です。
どちらかと言えば、不動産屋さんの営業の方が言う内容ですよね。
私は不動産系のコンサルを生業とさせて頂いておりますが。
面倒な理屈は抜きにして
不動産って、改めて購入する程、損な事もないですよ。
その理由を言って終えば、世の中を敵に回すような事にも
なり兼ねませんから、これ以上の事は言いませんが。
結論からすれば、そう感じます。いや、事実です。
A
回答日時：
2013/8/13 00:45:45
○年後に○円で売れるとわかっている家を買えれば、そのとおりになりますね。実際は、その金額で売れる保証がないとか、買いたくても売ってないという場合があるのでしょう。
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