教えて！住まいの先生
Q 現在、契約を行う段階まで、実はきております。 ローンについて、ご相談させて下さい。 金利の事もあり、フラット35よりも出来れば、銀行からの借り入れを希望しております。 しかし、頭金
が足らず、このままだと、銀行からの借り入れは難しいと言われております。
不動産屋から提案受けているのは、
①約500万の頭金を追加すれば、通る
②新居に両親の住民票を移して親子ローンにする。
②の場合は、銀行の審査通った段階で、錯誤扱いで、住所を戻す。
との事ですが、②を行うことによるリスクが何があるのか明確には分かりません。
そもそも、こういう騙すような行為は社会的にいけない気もするのですが、如何なものでしょうか？
ちなみに①の場合、既に親から1,000万円頂く予定なので、さらに500万円頂くと、
贈与税がかかるのかも、というところも悩みどころです。
贈与税は、1,000万円以上だとかかりますでしょうか？
銀行からの借り入れを受けれるようにするには、どのようにするのが、
贈与税、相続税、控除、毎月の支払い、など総合的に見て良いのでしょうか？
是非、ご教示頂けると幸いでございます。どうかよろしくお願い致します。
不動産屋から提案受けているのは、
①約500万の頭金を追加すれば、通る
②新居に両親の住民票を移して親子ローンにする。
②の場合は、銀行の審査通った段階で、錯誤扱いで、住所を戻す。
との事ですが、②を行うことによるリスクが何があるのか明確には分かりません。
そもそも、こういう騙すような行為は社会的にいけない気もするのですが、如何なものでしょうか？
ちなみに①の場合、既に親から1,000万円頂く予定なので、さらに500万円頂くと、
贈与税がかかるのかも、というところも悩みどころです。
贈与税は、1,000万円以上だとかかりますでしょうか？
銀行からの借り入れを受けれるようにするには、どのようにするのが、
贈与税、相続税、控除、毎月の支払い、など総合的に見て良いのでしょうか？
是非、ご教示頂けると幸いでございます。どうかよろしくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
はじめまして、不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。kaku_hide85さんのリクエストの質問に回答させて頂きますので、どうぞよろしくお願いします。
１）１,０００万円＋５００万円の資金贈与を受けた場合の贈与税について
■平成２６年中に直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、非課税となる限度額は１,０００万円です。この限度額は受贈者毎の限度額ですから、kaku_hide85さんがこれを超えて贈与を受ければ贈与税の対象となりますが、暦年課税（1年間で110万円までが基礎控除で非課税）と併用することができますので、合計で１,１１０万円まで非課税で贈与を受け、不足分を３９０万円とすることができます。
ただし、購入する住宅が省エネ等基準、耐震等級2以上、または免震建築物の何れかの要件を満たさない場合には、５００万円が限度額となりますので注意が必要です。
２）新居に両親の住民票を移して親子ローンにする
■住宅ローンの申込みに際し、同居を偽装するなど事実と反する記載することは、リスクの有無とかいう問題ではなく避けるべきでしょう。
ご質問にある、贈与税、相続税、控除、毎月の支払い、など総合的な観点から考えられる具体的な方法としては、不足分の３９０万円分を両親名義で購入し、共有名義とする方法もあります。
その他にも相続時精算課税制度を利用する方法や、ご両親から融資を受ける方法もありますが、最終的には銀行の住宅ローン担当者に、不足分の資金調達方法について相談されることをおすすめします。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
無事に素敵な住宅が購入できることを祈念いたします。
１）１,０００万円＋５００万円の資金贈与を受けた場合の贈与税について
■平成２６年中に直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、非課税となる限度額は１,０００万円です。この限度額は受贈者毎の限度額ですから、kaku_hide85さんがこれを超えて贈与を受ければ贈与税の対象となりますが、暦年課税（1年間で110万円までが基礎控除で非課税）と併用することができますので、合計で１,１１０万円まで非課税で贈与を受け、不足分を３９０万円とすることができます。
ただし、購入する住宅が省エネ等基準、耐震等級2以上、または免震建築物の何れかの要件を満たさない場合には、５００万円が限度額となりますので注意が必要です。
２）新居に両親の住民票を移して親子ローンにする
■住宅ローンの申込みに際し、同居を偽装するなど事実と反する記載することは、リスクの有無とかいう問題ではなく避けるべきでしょう。
ご質問にある、贈与税、相続税、控除、毎月の支払い、など総合的な観点から考えられる具体的な方法としては、不足分の３９０万円分を両親名義で購入し、共有名義とする方法もあります。
その他にも相続時精算課税制度を利用する方法や、ご両親から融資を受ける方法もありますが、最終的には銀行の住宅ローン担当者に、不足分の資金調達方法について相談されることをおすすめします。
以上、参考にして頂ければ幸いです。
無事に素敵な住宅が購入できることを祈念いたします。
質問した人からのコメント
回答日時： 2014/7/7 19:16:50
皆様、非常に助かります！
ご回答頂きましてありがとうございます。
今後の長い話になりますので、
もっとじっくりと考えていきます。
回答
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A
回答日時：
2014/7/5 20:07:23
不動産会社の者です。
②はやめたほうがよいです。
親子ローンの趣旨から外れますし、1000万円もの資金を提供してもらいながらまだ多く借りるために親子ローンにするなんておすすめできません。
1500万円の資金提供を受けても「相続時精算課税制度」を使えば無税です。
①実父母からの贈与であること
②贈与される人が20歳以上であること
③住宅の購入資金であること
④一定の条件を満たす居住用住宅および増改築のための資金であること
⑤贈与の翌年の3月15日までに居住すること
⑥確定申告をすること
詳細は国税庁のHPをご覧下さい。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
もしくは親御さんの名義を入れて持分を持ってもらえば贈与税はかかりません。
銀行からの住宅ローン特に変動金型は実質１％前後となっていてかなり低い状態が続いています。今後も大幅に金利が上がることはあまりないように思います。
事実、ここ１８年ほど多くな金利変動はありません。0.4％の動きはありましたが。
ただこればかりはわかりませんし、金利が上がることはあり得ます。
したがって、変動金利型の場合は余裕を持った計画を立ててください。
返済限度額より20％程度は低めの返済額になるようにしてください。
金利が上がったときに対応するためです。
無茶はダメです。
購入してからが始まりです。
頑張ってください。
②はやめたほうがよいです。
親子ローンの趣旨から外れますし、1000万円もの資金を提供してもらいながらまだ多く借りるために親子ローンにするなんておすすめできません。
1500万円の資金提供を受けても「相続時精算課税制度」を使えば無税です。
①実父母からの贈与であること
②贈与される人が20歳以上であること
③住宅の購入資金であること
④一定の条件を満たす居住用住宅および増改築のための資金であること
⑤贈与の翌年の3月15日までに居住すること
⑥確定申告をすること
詳細は国税庁のHPをご覧下さい。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
もしくは親御さんの名義を入れて持分を持ってもらえば贈与税はかかりません。
銀行からの住宅ローン特に変動金型は実質１％前後となっていてかなり低い状態が続いています。今後も大幅に金利が上がることはあまりないように思います。
事実、ここ１８年ほど多くな金利変動はありません。0.4％の動きはありましたが。
ただこればかりはわかりませんし、金利が上がることはあり得ます。
したがって、変動金利型の場合は余裕を持った計画を立ててください。
返済限度額より20％程度は低めの返済額になるようにしてください。
金利が上がったときに対応するためです。
無茶はダメです。
購入してからが始まりです。
頑張ってください。
A
回答日時：
2014/7/2 11:56:20
1,500万円の自己資金が必要という事は、4,500万円位の物件でしょうかね。
自己資金が1/3以上になると審査は緩くなりますから。
ともあれ贈与税は500～1,000万円までは無税です。
ちなみに、平成26年は一般住宅の場合には
500万円までですよ↓
http://www.tokyozeirishikai.or.jp/general/zei/zouyo/
1,500万円贈与で差分の贈与税を払ってまで欲しい物件なのでしたら、それもアリでしょう。
親子ローンのカラクリが発覚した場合、最悪融資金の全額一括弁済ですからお勧めできません。
れっきとした不法行為ですから、偽計業務妨害罪や損賠賠償請求されてもおかしくないでしょう。
自己資金が1/3以上になると審査は緩くなりますから。
ともあれ贈与税は500～1,000万円までは無税です。
ちなみに、平成26年は一般住宅の場合には
500万円までですよ↓
http://www.tokyozeirishikai.or.jp/general/zei/zouyo/
1,500万円贈与で差分の贈与税を払ってまで欲しい物件なのでしたら、それもアリでしょう。
親子ローンのカラクリが発覚した場合、最悪融資金の全額一括弁済ですからお勧めできません。
れっきとした不法行為ですから、偽計業務妨害罪や損賠賠償請求されてもおかしくないでしょう。
A
回答日時：
2014/7/2 05:38:05
書けることは唯一つで申し訳ございませんが、
不動産会社において、住宅ローンなどの審査通過を保証するような文言は一切言える立場には全くありませんので、
言われたりしたことをそのまま鵜呑みにされ計画されることは、絶対の厳禁行為と書かせて頂きます。
例え、これまで審査通過実績がいくらあるとしてもです。
さらに、申込先金融機関の住宅ローン担当者にも全く同じことが言えますので、ご注意を。
不動産会社において、住宅ローンなどの審査通過を保証するような文言は一切言える立場には全くありませんので、
言われたりしたことをそのまま鵜呑みにされ計画されることは、絶対の厳禁行為と書かせて頂きます。
例え、これまで審査通過実績がいくらあるとしてもです。
さらに、申込先金融機関の住宅ローン担当者にも全く同じことが言えますので、ご注意を。
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