教えて！住まいの先生

私道に接する土地は資産価値が公道に接するものより低くなることが多いということです。
但し、その物件を購入する時点でもこの点が評価されているため、実質的な損はあまりないとも言えます。

私道は関係者全員の費用負担によって維持や管理をすることが原則です。現地で私道の状態を見たときに、十分に整備されていない、舗装があちこちで損傷したまま放置されている、路面の凹凸が激しい、雨上がりには大きな水たまりができている、側溝が詰まったままになっているなどの問題点があれば、住民同士の話し合いや協調ができていないことも考えられます。

それぞれの敷地の前面部分を私道持分としている場合には、「この私道部分は自分の土地だ」という認識で、一部の世帯が私道部分に鉢植えを並べていたり、倉庫などをはみ出して置いていたり、あるいは日頃から自転車やバイクを乱雑に置いたままにしていたりと、トラブルが生じる事もあるでしょう。

建替えなどにより新たに配管工事を行おうとしたときには私道の所有者の承諾を得る必要があります。通常であれば、道路の使用・掘削の承諾をスムーズに得られるものですが、なかなか承諾を得られない場合もあり、工事遅延につながる事例があります。中には、承諾料を要求するという事例もあります。

このようなことがないように、道路を接する土地の所有者で共有することで、互いに承諾しやすい状況にしていることが現在の主流ですが、それでも確実に大丈夫だと言える訳ではありません。どうしても公道に比べると少し不安定だと言えます。

開発した時代によっては、道路をいくつにも分筆していて、自分の土地の目の前の道路を他人が所有しており、逆に自分がまた別の他人の土地の前の道路を所有していることがあります（互いに道路に飛び地を持っているイメージ）。これも互いに権利を持つことで協力しあえる状況を作っているのですが、１つの道路を共有するよりもトラブルになりやすいです。

驚くべきケースとしては、売買が何度か行われる過程で、その飛び地部分の売買がされず道路の一部だけを昔の所有者が所有していることがありました。気づいた時点でその所有者を探して理由を説明し、手続きに無償協力してもらうのが大変なこともあります。面倒だからといって、不動産仲介業者が問題を放置する場合もありますので、注意しなければなりません。

また、私道＝私物と考えて道路上に植栽などを置いている方もいます。自転車などを置いているケースもそうです。これらはその通りの景観を損ねてしまい、結果として資産価値にマイナス影響を与えることもあります。その隣や近隣の住宅を購入してから改善を求めても応じてもらえず、関係が悪化することもあります。

もう１つ大事なことは、私道の維持・管理はその私道の所有者にあります。整備費用も原則としては所有者が負担しなければならないため、長いスパンで見れば金銭的な負担が生じる可能性もあるでしょう。

私道に接する住宅を購入する場合には、様々なリスクがありますが、とはいえ私道に接する物件を全て購入対象外とすると対象物件が減ってしまうことも問題です。道路の所有形態（権利関係）に注意しながら、購入を検討すると良いでしょう。開発道路や位置指定道路で共有の関係がしっかりしていれば、リスクはそれほど大きくはありません（万全ではない）。

私道が、建築基準法による道路として認定されることを前提に造られた「位置指定道路や開発道路」の場合には、第三者を含む一般公衆の通行も許容すべきものとされています。第三者の立ち入りや通行を全面的に禁止することもできないのであり、当然ながら敷地の所有者が私道部分の使用を制限されることは一般的に考えられません。


私道部分が関係者の共有、もしくは分有になっていて、それぞれが権利を持っている場合には、互いに「通行地役権」を設定し合ったものとして扱われます。これは書面化されていなくても、あるいは登記がされていなくても認められる権利であり、その敷地を購入した人に対しても引き継がれることになっています。

ところが、私道部分を代々の地主が一人で所有しているようなときもあり、その使用にあたって何らかの金銭や承諾が必要になることもあります。私道部分が特定の人の所有になっているとき、あるいは特定の人が所有する部分の割合が大きい私道のときは、何らかのトラブルが生
じやすいともいえるでしょう。

ただし、私道部分を特定の一人が所有しているような場合で、その所有者（もしくは以前の所有者）が私道に接する両側の敷地をかつて分譲した経緯があれば、敷地の購入者に通行地役権を与えたものとみなされるため、関係者の通行を妨げることはできません。しかし、車両の通行については必ずしも認めなければならないとはかぎらないため、問題が生じることも考えられます。

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