教えて！住まいの先生

既に締結された不動産売買契約を辞める方法についてですね。

Ｙａｈｏｏ！知恵袋で専門家登録されているゼロシステムズの田中と申します。

不動産売買契約に限ったことでは御座いませんが、契約を辞めることを法的には『契約の解消』という言葉で表現します。

『契約の解消』には以下の３つの方法が御座います。

１．契約の解除
２．契約の無効
３．契約の取り消し

以上です。

順を追って解説いたします。


◆１．契約の解除とは？

一般的には、上記１．『契約の解除』が知られています。
この『契約の解除』については動産売買契約書や重要事項説明書に記載されています。

１．手付解除
２．引渡前の滅失・毀損の場合の解除
３．契約違反による解除
４．反社会的勢力の排除条項に基づく解除
５．融資利用の特約による解除
６．瑕疵担保責任による解除


◆２．契約の無効とは？

一般的には、信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害する条項については、契約の無効を主張できます。

１．意思能力がない場合
２．契約が公序良俗・強行法規に反する場合
３．心裡留保の場合
４．通謀虚偽表示の場合
５．錯誤の場合


◆３．契約の取り消しとは？

１．不実告知 重要な項目について事実と違うことを説明された。
２．断定的判断の提供 将来の変動が不確実なことを断定的な説明された。
３．不利益事実の不告知 利益になることだけ言って重要な項目について不利益になることを故意に言わない
４．不退去 帰ってほしいと言ったのに帰らない
５．監禁 帰りたいと言ったのに帰してくれない

このような状況で契約してしまった場合は、契約の取り消しを主張できます。


以上３種類の方法で『契約を解消』をできます。

一般的な判断では、重要事項説明書の説明義務違反などが無ければ、今回の場合は、上記１．『契約の解除』の『１．手付解除』に該当しますので手付金３００万円は放棄になります。

しかし、重要事項説明書に「買主は本物件の周辺環境、周辺施設、隣接地の状況等を買主自身により確認の上、本売買契約を締結するものとします」と記載すれば完璧に説明義務を果たされたのか？と考えると疑問が残ります。

特に今回の場合、新築分譲住宅の不動産売買契約ですので、売主は『宅建業者』で買主であるご質問者は『一般消費者』になります。

この場合、上記『３．契約の取り消し』の『不利益事実の不告知・・・』又は、上記『２．契約の無効』の『５．錯誤の場合』を主張して『契約の取り消し』又は『契約の無効』を主張できる可能性があります。

都道府県庁には、宅地建物取引業法に基づいた宅建免許業者の指導・処分等を所管している部署があります。

そこでは、買主側が「この事実を知っていたら契約しなかっただろう」と予測されることは、全て重要事項説明書に記載すべきと指導しています。

東京都庁であれば『不動産業課』
神奈川県庁であれば『建設業課』
埼玉県庁であれば『建築安全課』

など、都庁や県庁ごとに各課の名称が異なりますが、インターネットで「○○県庁 不動産」と検索すると各県庁の宅建業者の指導や処分を所管している部署名が判ります。

ご質問者様は、一度、売買契約書と重要事項説明書を持参して相談してみるといいでしょう。

一般的に、宅建業者（プロ）と一般消費者（アマチュア）の不動産取引のトラブル場合、原則的に行政は、アマチュアである一般消費者の味方になりますので、今回の場合は、『契約の取り消し』又は『契約の無効』を主張することにより、手付金３００万円は返ってくる可能性が高いと私個人的には考えます。

今回の説明は、一般的な不動産会社の宅建士や営業マンでも知らない人もいるかもしれませんが、売買契約書や重要事項説明書に記載されている『契約の解除』の方法以外にも『契約の取り消し』や『契約の無効』という方法で『手付金の返還』して『契約をやめる』ことができる場合があります。

ご参考になりましたでしょうか？


不動産取引、住宅ローン、建物診断についての解説を以下でも行なっていますのでご参照ください。
http://www.limited30.com/juutakulorn1.html

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