教えて！住まいの先生
Q 以下のような住宅ローンを検討しています。
■世帯年収
本人 税込520万円 正社員（月手取り25～28万円、ボーナス80万円）
配偶者 税込180万円 契約社員 （月手取り14万円）
■家族構成
本人 33歳、配偶者 28歳、父 64歳、母 60歳、妹 30歳
■物件価格・種類
4100万円 新築戸建て
■住宅ローン
・頭金 400万円（諸経費含め）
・借入 3700万円
・10年固定 1.1% 35年ローン 夫のみ借入
■貯蓄 (購入後の残貯金)
350万円
■昇給見込み
本人 年10万円程度昇給見込み、配偶者昇給なし
■定年・退職金
57歳
2000万程度見込み
定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）
■将来の家族構成の予定
子供２人ほしい。
妹は結婚次第、引っ越す見込み。（現在結婚の予定なし）
■その他事情
・現時点で親からの資金援助は見込めないが、将来的には土地（農地）があり売却することも視野に入れています。
・妻は産休、育休が取りにくい職場。 仕事継続する意思あり。
・２世帯の予定であり、育児家事協力が見込める。
・住所は新潟県です。
ローン金額が多すぎるのではないかと思っていますが、計画が進んでおり
親も早く契約するように勧めてきます。
客観的なアドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。
補足
本人 税込520万円 正社員（月手取り25～28万円、ボーナス80万円）
配偶者 税込180万円 契約社員 （月手取り14万円）
■家族構成
本人 33歳、配偶者 28歳、父 64歳、母 60歳、妹 30歳
■物件価格・種類
4100万円 新築戸建て
■住宅ローン
・頭金 400万円（諸経費含め）
・借入 3700万円
・10年固定 1.1% 35年ローン 夫のみ借入
■貯蓄 (購入後の残貯金)
350万円
■昇給見込み
本人 年10万円程度昇給見込み、配偶者昇給なし
■定年・退職金
57歳
2000万程度見込み
定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）
■将来の家族構成の予定
子供２人ほしい。
妹は結婚次第、引っ越す見込み。（現在結婚の予定なし）
■その他事情
・現時点で親からの資金援助は見込めないが、将来的には土地（農地）があり売却することも視野に入れています。
・妻は産休、育休が取りにくい職場。 仕事継続する意思あり。
・２世帯の予定であり、育児家事協力が見込める。
・住所は新潟県です。
ローン金額が多すぎるのではないかと思っていますが、計画が進んでおり
親も早く契約するように勧めてきます。
客観的なアドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。
補足
頭金のうち250万円は親からの資金援助です。
土地は現在の実家を建て替えとなります。（物件価格に解体費等は込みです）
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/3/11 10:15:51
建物だけで4,100万円なので立派な家なのでしょうね。
固定資産税の評価額をその70％としても税額は年間40万円ですね。新築後数年間は一定部分はその半額ですが、年数が経つと多少税金は安くなるとしても、けっこうな金額になりそうです。
住宅ローンの審査は合格しましたか？
今はマイナス金利になりましたので、住宅ローンを貸したがる傾向にあるかもしれませんが、銀行系のローンならそれなりの審査もあるようですから、それに合格するならそれでやっていけるということなのでしょう。
ただ、
定年後、まだローンの返済が11年（33＋35－57）ありますから、そこをどうするかですね。
金利がずっと変わらないと仮定した場合でも、24年（＝57－33）後の年末残高は1,320万円くらいあるようですから、退職金で一括返済するのでしょうか。
なお、余計な話かも知れませんが、
再雇用が5年だと、年金が支給されるようになる65歳までに3年間ありますね。
農地がそこそこあれば、農業で生計を立てられますね。
固定資産税の評価額をその70％としても税額は年間40万円ですね。新築後数年間は一定部分はその半額ですが、年数が経つと多少税金は安くなるとしても、けっこうな金額になりそうです。
住宅ローンの審査は合格しましたか？
今はマイナス金利になりましたので、住宅ローンを貸したがる傾向にあるかもしれませんが、銀行系のローンならそれなりの審査もあるようですから、それに合格するならそれでやっていけるということなのでしょう。
ただ、
定年後、まだローンの返済が11年（33＋35－57）ありますから、そこをどうするかですね。
金利がずっと変わらないと仮定した場合でも、24年（＝57－33）後の年末残高は1,320万円くらいあるようですから、退職金で一括返済するのでしょうか。
なお、余計な話かも知れませんが、
再雇用が5年だと、年金が支給されるようになる65歳までに3年間ありますね。
農地がそこそこあれば、農業で生計を立てられますね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2016/3/11 10:15:51
こんなに多くの方からアドバイスいただきありがとうございます。
BAを選ぶのも難しいですが、選ばせていただきます。
この度はありがとうございました。
回答
5 件中、1～5件を表示
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A
回答日時：
2016/3/4 16:03:06
旦那さんの年収のみの借り入れで2000～2500万円位が妥当という所ではないですか？
『妻は産休、育休が取りにくい職場』で、お子さん2人希望しているなら、尚更です。
二世帯というなら、足りない分は両親に出してもらうのが良いとは思いますけど。。。
二世帯でなければ、現状、分相応2000万円ほどの普通の家を建てられたでしょうに、二世帯というだけで援助もないのに、破綻に追い込まれそうな借り入れをするとは…何とも…。
＞育児家事協力が見込める。
自ずと将来的な介護の契約をしたようなものですよね。
万一、介護が必要になった時は、奥さんの収入は期待できず、ローン返済に子供の教育費に介護費用にと…旦那さん一人でかなりの収入を得る必要があると思いますし、一応試算しておいた方が良いと思いますよ。
お子さんもこれからでしょう？
産みもしないうちから、あまり無理な事に手を出さない方が良いと思いますよ。
万一、産後の肥立ちが悪かったり、子供が病気がちだったり、何かしらで奥さんが働けない状況が続いたとしたら…恐ろしい事になりそうですよ。
『妻は産休、育休が取りにくい職場』で、お子さん2人希望しているなら、尚更です。
二世帯というなら、足りない分は両親に出してもらうのが良いとは思いますけど。。。
二世帯でなければ、現状、分相応2000万円ほどの普通の家を建てられたでしょうに、二世帯というだけで援助もないのに、破綻に追い込まれそうな借り入れをするとは…何とも…。
＞育児家事協力が見込める。
自ずと将来的な介護の契約をしたようなものですよね。
万一、介護が必要になった時は、奥さんの収入は期待できず、ローン返済に子供の教育費に介護費用にと…旦那さん一人でかなりの収入を得る必要があると思いますし、一応試算しておいた方が良いと思いますよ。
お子さんもこれからでしょう？
産みもしないうちから、あまり無理な事に手を出さない方が良いと思いますよ。
万一、産後の肥立ちが悪かったり、子供が病気がちだったり、何かしらで奥さんが働けない状況が続いたとしたら…恐ろしい事になりそうですよ。
A
回答日時：
2016/3/4 12:55:28
現在親との同居での建て替えでしょうか、それとも現在親と同居でないのに同居のための建て替えでしょうか。
見込みの多く見込んでいない事が多いぎりぎりの予算計画はどうかと思います。
見込みがその通り行かなく、見込んでいない事に多くお金要るように成ればすぐに破綻してしまいますよ。
子どもに必要な時間とお金、親が元気なうちは良いが介護必要になればそれに必要なお金と時間。
ぎりぎりの生活から来るストレスなどの蓄積による働く者への負担、見込み通りいけると言い切れますか。
ストレス貯めれば体を壊し、それに掛かる費用や時間・・・負の連鎖簡単に始まりますよ。
余裕を持った資金計画でも、失敗する人多いのにぎりぎりで乗り切れると楽観するのは間違いと思います。
見込みの多く見込んでいない事が多いぎりぎりの予算計画はどうかと思います。
見込みがその通り行かなく、見込んでいない事に多くお金要るように成ればすぐに破綻してしまいますよ。
子どもに必要な時間とお金、親が元気なうちは良いが介護必要になればそれに必要なお金と時間。
ぎりぎりの生活から来るストレスなどの蓄積による働く者への負担、見込み通りいけると言い切れますか。
ストレス貯めれば体を壊し、それに掛かる費用や時間・・・負の連鎖簡単に始まりますよ。
余裕を持った資金計画でも、失敗する人多いのにぎりぎりで乗り切れると楽観するのは間違いと思います。
A
回答日時：
2016/3/4 10:26:25
かなり無理がある計画に見えますが、払っていけそうですか？
あと、10年固定は変動金利よりもハイリスクです。
理由は
・固定期間終了後、金利の優遇幅が変動金利よりも小さい。
例えば、変動金利の人は『完済まで1.8%優遇』なのが、固定10年の人は『固定期間終了後、完済まで1.5%優遇』みたいに、最初から変動金利の人より0.2-0.3%金利が高くなるように設定されてます。
・固定期間終了後は、自動的に変動金利になる。固定を再び選ぶことも可能だが、金利の優遇幅が小さいため、どちらにしても金利は高くなる。
・固定期間中は、プランの変更ができない。
・10年間金利が一定で安心と勘違いする人が多いですが、その10年間の間に店頭金利が上昇した場合、固定期間終了後にガツンとくる。
変動金利の人は、状態見ながら固定に変更できますし、金利の優遇幅が大きい。
固定10年は、変則的な変動金利と見てよく、11年目に一括繰上返済する人以外はメリットがありません。
最近各社ともに固定金利を下げてますが、固定期間終了後にガツンと稼ぐ予定だからです。
あと、10年固定は変動金利よりもハイリスクです。
理由は
・固定期間終了後、金利の優遇幅が変動金利よりも小さい。
例えば、変動金利の人は『完済まで1.8%優遇』なのが、固定10年の人は『固定期間終了後、完済まで1.5%優遇』みたいに、最初から変動金利の人より0.2-0.3%金利が高くなるように設定されてます。
・固定期間終了後は、自動的に変動金利になる。固定を再び選ぶことも可能だが、金利の優遇幅が小さいため、どちらにしても金利は高くなる。
・固定期間中は、プランの変更ができない。
・10年間金利が一定で安心と勘違いする人が多いですが、その10年間の間に店頭金利が上昇した場合、固定期間終了後にガツンとくる。
変動金利の人は、状態見ながら固定に変更できますし、金利の優遇幅が大きい。
固定10年は、変則的な変動金利と見てよく、11年目に一括繰上返済する人以外はメリットがありません。
最近各社ともに固定金利を下げてますが、固定期間終了後にガツンと稼ぐ予定だからです。
A
回答日時：
2016/3/4 09:39:03
じゃあその農地売って資金にしたらいいんじゃ？
農地なんてまあ売れませんけどね
売れても安いし
借入上限くらいなのてもそもそも通るかどうか
ボーナス払いなしで月11万くらい返済で
固定資産税と修繕費積立
水道光熱費も増える(請求分けるとして)
で18万は超えると思います
子供二人なら大学まで平均すると月10万×2人で20万
手取り40万とあと食費被服費車の維持費保険などが要りますね
また土地や家の名義も気になりますね
土地が親の名義なら妹にも相続権があるから親の死後使える家とは限らないわけで…
農地なんてまあ売れませんけどね
売れても安いし
借入上限くらいなのてもそもそも通るかどうか
ボーナス払いなしで月11万くらい返済で
固定資産税と修繕費積立
水道光熱費も増える(請求分けるとして)
で18万は超えると思います
子供二人なら大学まで平均すると月10万×2人で20万
手取り40万とあと食費被服費車の維持費保険などが要りますね
また土地や家の名義も気になりますね
土地が親の名義なら妹にも相続権があるから親の死後使える家とは限らないわけで…
A
回答日時：
2016/3/4 02:41:48
親御さんからの資金援助がないのに、二世帯住宅を建築する事に対して
奥様はいかがお考えですか？
ましてや独身の妹さんがいらっしゃる。
貴方のお子さまもいないのであれば時期早々ではないでしょうか？
金利が低い今！
増税前！の言葉に乗せられていませんか？
また、農地の売却は安易ではありませんよ。
今回は土地の購入からですか？
それとも、親御さんの土地に建築ですか？
貴方、奥さまともに建設地からの通勤に支障はないですか？
お子さまの学校区はよいですか？
焦って契約する事はろくなことはありません。
私は地銀のローンセンターに勤務する現役ですが、二世帯住宅を親の希望通りに建築したあと、数年もしない間に出ていくケースを何件も見ています。
親が少なくても2000万円出すなら考えてもよいでしょうが
奥様はいかがお考えですか？
ましてや独身の妹さんがいらっしゃる。
貴方のお子さまもいないのであれば時期早々ではないでしょうか？
金利が低い今！
増税前！の言葉に乗せられていませんか？
また、農地の売却は安易ではありませんよ。
今回は土地の購入からですか？
それとも、親御さんの土地に建築ですか？
貴方、奥さまともに建設地からの通勤に支障はないですか？
お子さまの学校区はよいですか？
焦って契約する事はろくなことはありません。
私は地銀のローンセンターに勤務する現役ですが、二世帯住宅を親の希望通りに建築したあと、数年もしない間に出ていくケースを何件も見ています。
親が少なくても2000万円出すなら考えてもよいでしょうが
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