教えて！住まいの先生

貯金は問題ないのですが月々の返済が少々厳しいと思います。

■貯金と頭金
住宅価格2800万なら諸費用は250万程度をみて、借入2500万であれば、頭金＋諸費用で550万ほど現金支払いですね。
貯金残り350満、家具等購入費用と引っ越し代で150万をみても200万は残ります。
欲を言えばもう少し残したいところですが、まぁぎりぎりＯＫの範疇でしょう。

■住宅ローンの種類と返済額
住宅ローンは昭和のバブルなみの好景気（金利上昇）が長期間続かない限り、固定が得になることはありません。少なくとも過去数十年で、固定のほうが得だったという例はありません。負担を少なくしたいなら変動です。
一方で、多少負担が増えても支払いが上がる心配をしたくない、景気に左右されない安心感がほしい人は全期間固定にすべきでしょう。少なくとも長期のスパンでみたとき、いまより金利が下がることはありえないので、固定するならいまのうちです。
（ただし、返済総額は変動よりも確実に増えます）。

当初5年・10年固定という期間固定プランは、変動と全期間固定の双方のデメリットだけを併せ持つ、なんのメリットもないプランですから検討の価値なしです。
なお一部で、当初数年のみ変動よりさらに金利を優遇して、固定期間が終了したら変動の優遇金利に戻るプランもありますが、それであれば検討する価値はあります。

変動と全期間固定を具体的に計算しましょう。

2500万を35年変動(0.6%)で借りたら、月々約66000円（0.6％で計算）で、総返済約2780万円です。
一方全期間固定（フラット35、融資率9割未満）で借りたら、返済額は月々78000円で総返済3280万円。これに団信保険料が月1万円ほどかかりますので、月々は88000円ほどになります。
月々2万円の差を「返済額が変わらない安心料」とみるかどうかはあなた次第です。

なお、上記は35年で計算していますが、旦那さんが35歳ということは一般的な定年でいえば実質返済期間は25年です。定年延長しても30年です。
仮に25年で完済するのであれば、変動の場合で月々約9万円のペースで返済する必要があります。
（繰り上げなければ、60歳定年時点で900万円近い残債があります）

実際はローン返済に加えて少なくとも固定資産税（とりあえず年額10万で見てください）の支払いがあります。
住宅ローン控除である程度返ってくるとはいえ、もともとの納税額が少ないはずなので多くの恩恵は見込めません。

またどうみても夫婦の収入合算（連帯債務）となるはずです。あまり考えたくはありませんが、どちらか一人が働けなくなったら即債務超過で破たんです。

いまのところ車のローンが計上されていませんが、定期的に買い替えが必要です。
９年ごとに平均的ミニバンを買い替えるとしても、月々約2.5万円ほど、仮に軽自動車だとしても1.5～2.0万円程度の積み立てが必要ですが、家計簿に計上されていませんね。また年齢の割に車の保険料が月々1万とはかなり高額です。

失礼ながら余裕のある所得とは思えないので、今の家賃からさらに5万円以上の住居費負担を考えたとき、代わりに何を削れるかを真剣に考えなければなりません。
少なくともケータイ代は格安ＳＩＭなどで夫婦あわせて4000円まで落とす、外食を控えて小遣いも多少の我慢をしても、まだ2万円以上足りませんし、上記車の買い替え積み立てもできません。

購入金額をもっと減らし、少なくとも諸経費コミ2500万円程度の物件にしたほうが良いと思います。

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