教えて！住まいの先生
Q 中古住宅を購入予定です。この物件は高いのでしょうか？実際の建物の価値が試算できる計算式をつけて頂くと有り難いです。
リホームはしてません。
土地面積： 100坪
建坪：39坪
駐車場：3台築：約10年
坪単価：8
万
販売価格：1,750万円
オール電化蓄熱式全館暖房住宅 上水道 浄化槽
トイレ２ヶ所,温水洗浄便座付き
ドライスペース有 カーポート有
LDK16帖、洋室7帖、洋室12帖、洋室6帖×2、仏間2帖
建物構造 木造瓦葺２階建
４LDK
土地面積： 100坪
建坪：39坪
駐車場：3台築：約10年
坪単価：8
万
販売価格：1,750万円
オール電化蓄熱式全館暖房住宅 上水道 浄化槽
トイレ２ヶ所,温水洗浄便座付き
ドライスペース有 カーポート有
LDK16帖、洋室7帖、洋室12帖、洋室6帖×2、仏間2帖
建物構造 木造瓦葺２階建
４LDK
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2017/3/16 21:53:41
8万は周辺の土地の平均坪単価ということでしょうか。でしたら、
8万×100坪＝土地部分800万
1750−800＝950で、建物部分は950万。
木造の法定耐用年数は22年。つまり築22年であれば建物部分の価格は×0になります。瓦葺の築10年では×0.55です。
また、計算のもととなる地域別の標準建築費というものがありますので、確認されると良いと思います。
標準建築費×坪数×0.55と計算し、950万程度となるのであれば、「標準的」な販売価格であり、これより高ければ割高、安ければ割安と、一先ずなります。
ただしこちらはご参考までに、です。
別の回答者様が仰るように、路線価をもとに計算する場合や、新築の際に要した建築費をもとにする場合もあります。
実際に購入される場合には、様々な要因により、多くの場合安くなる、と考えて間違いありません。
住宅設備に質問者様が手を加えられる場合、リフォーム額やその他諸経費は相当大きくなるでしょう。前出の回答者様がご指摘のように、特殊な仕様は場合は特にそうです。
瓦葺は耐用年数が長いと考えられていますが、10〜15年でのメンテナンスは必要です。外壁の仕様や状態はどうでしょう？外壁を塗装するだけでも、足場代がかなりの額になります。
さらに、土地が100坪と広めですので、面大減価といって相場より若干安くなる場合が一般的です。坪8万ということは、失礼ながら少し田舎の、不動産売買があまり活発でない地域かもしれません。という事は、購入後のいつか、売却したいと考えた時に、スムーズにすすまない可能性もあります。
こうした様々な要因は、デメリットだけでなく、減額交渉として有利な材料とも考えられます。
買い手が少ない地域・物件の交渉では、質問者様の出方次第でかなりの減額が見込めるかもしれません。
最後に、実際の交渉においては、売主が業者か居住されていた本人（個人）かでも変わります。
売主が個人で、なおかつ物件を売り出してからある程度時間が経過しており、質問者様がこの物件を本当に気に入っているのであれば、細かい計算は抜きにして思い切って（例えば）2割引くなら即決します、などと出るのも有りです。業者はプロですが、判断するのは素人の売主ですから。
売主がプロであれば、やはり減額の根拠を積算していく必要があるかと思います。
住む家は、その人や家族の人生に大きな影響を与えます。質問者様が納得のいく物件を購入され、素敵な人生を送る事ができるよう、ぜひ慎重にご検討下さい。
8万×100坪＝土地部分800万
1750−800＝950で、建物部分は950万。
木造の法定耐用年数は22年。つまり築22年であれば建物部分の価格は×0になります。瓦葺の築10年では×0.55です。
また、計算のもととなる地域別の標準建築費というものがありますので、確認されると良いと思います。
標準建築費×坪数×0.55と計算し、950万程度となるのであれば、「標準的」な販売価格であり、これより高ければ割高、安ければ割安と、一先ずなります。
ただしこちらはご参考までに、です。
別の回答者様が仰るように、路線価をもとに計算する場合や、新築の際に要した建築費をもとにする場合もあります。
実際に購入される場合には、様々な要因により、多くの場合安くなる、と考えて間違いありません。
住宅設備に質問者様が手を加えられる場合、リフォーム額やその他諸経費は相当大きくなるでしょう。前出の回答者様がご指摘のように、特殊な仕様は場合は特にそうです。
瓦葺は耐用年数が長いと考えられていますが、10〜15年でのメンテナンスは必要です。外壁の仕様や状態はどうでしょう？外壁を塗装するだけでも、足場代がかなりの額になります。
さらに、土地が100坪と広めですので、面大減価といって相場より若干安くなる場合が一般的です。坪8万ということは、失礼ながら少し田舎の、不動産売買があまり活発でない地域かもしれません。という事は、購入後のいつか、売却したいと考えた時に、スムーズにすすまない可能性もあります。
こうした様々な要因は、デメリットだけでなく、減額交渉として有利な材料とも考えられます。
買い手が少ない地域・物件の交渉では、質問者様の出方次第でかなりの減額が見込めるかもしれません。
最後に、実際の交渉においては、売主が業者か居住されていた本人（個人）かでも変わります。
売主が個人で、なおかつ物件を売り出してからある程度時間が経過しており、質問者様がこの物件を本当に気に入っているのであれば、細かい計算は抜きにして思い切って（例えば）2割引くなら即決します、などと出るのも有りです。業者はプロですが、判断するのは素人の売主ですから。
売主がプロであれば、やはり減額の根拠を積算していく必要があるかと思います。
住む家は、その人や家族の人生に大きな影響を与えます。質問者様が納得のいく物件を購入され、素敵な人生を送る事ができるよう、ぜひ慎重にご検討下さい。
回答
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A
回答日時：
2017/3/11 15:39:43
建物が木造であれば、
３９坪ｘ3.3＝128.7ｍ2
128.7m2x16万円＝2,059.2万円÷（30/10）＝686.4万円が建物の価格
1,750万円ー686.4万円＝1,063.6万円が土地の価格です。
路線価で土地の価格を調べて、トータルで判断します。
３９坪ｘ3.3＝128.7ｍ2
128.7m2x16万円＝2,059.2万円÷（30/10）＝686.4万円が建物の価格
1,750万円ー686.4万円＝1,063.6万円が土地の価格です。
路線価で土地の価格を調べて、トータルで判断します。
A
回答日時：
2017/3/11 13:31:56
>オール電化蓄熱式全館暖房住宅
当時、積水ハイムが大規模CMしたシステムでその頃のはやりです。
現在は、積水ハイムも採用していません、又、耐用年数等も不明な部分もあり、交換にも床を剥がす等の大規模修理になる可能性もあります。
また、オール電化自体も、原発事故以来、夜間の余剰電力が無くなってしまったため電力会社は逃げ腰で、通常の電灯契約より、オール電化は値上がりが酷いです。
また、電力自由化で、地元電力会社以外を選べば、5～20%程度安くなるのに、オール電化は、他社に乗り換え出来ません。
ですから、通常の電気・ガスの家より、大幅安が適当と考えます。
当時、積水ハイムが大規模CMしたシステムでその頃のはやりです。
現在は、積水ハイムも採用していません、又、耐用年数等も不明な部分もあり、交換にも床を剥がす等の大規模修理になる可能性もあります。
また、オール電化自体も、原発事故以来、夜間の余剰電力が無くなってしまったため電力会社は逃げ腰で、通常の電灯契約より、オール電化は値上がりが酷いです。
また、電力自由化で、地元電力会社以外を選べば、5～20%程度安くなるのに、オール電化は、他社に乗り換え出来ません。
ですから、通常の電気・ガスの家より、大幅安が適当と考えます。
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