教えて！住まいの先生

民法で契約に仮は有りません全て契約です。
仮契約と言う言葉は、購入者を騙す言葉ですので注意が必要です。

土地建物の購入で1番最初に大切な事は、資金計画です。

自分は幾ら迄借り入れ出来るかを知る事で、土地に幾ら、建物に幾ら掛けられるかを知る事ができます。

見積書が幾ら掛かるかでは有りません。

結果幾らの土地を買うか、幾らの建物にするのかを決める事ができます。

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土地無し顧客の土地先行型の典型的なパターンになります。
多くの方々が、このように不動産業者主体で進めることで、困惑されているわけです。

さて、不動産業者に確認しなければならないことから書いてみましょう。

”手付け金を払った時点で仮契約で、ローンの審査が通れば契約に進めることができる。土地と建物、一緒にローンを組んだ方がいい。”

この仮契約というものが、相談者にとって何なのかを明確にされることです。
通常、土地の売買契約に関しては、仮契約というものは存在しません。
不動産業者は、お客様が購入できるかどうかだけにポイントを置きますので、住宅ローンが付かない人には、土地の仮押さえすら行うことはない業者が大半になります。
買い付け書というものをまず最初に書かされると思いますが、この書類自体には何も効力はありません。単純にお客様の意志確認になります。
不動産営業は、ある程度の住宅ローンの知識を有していますし、また、不動産業者は、業務上つながりのある金融機関を有しているのが一般的です。
土地を抑える気持ちを持った瞬間に、相談者の住宅ローン融資金額を簡単に計算して見込みがあると判断したために、このような話をされている可能性が大きいと言えます。
また、住宅ローンは、土地だけでは組めませんので、そのことを表現の違う言い方で言っているわけです。
建物金額は、建物を建築できる会社でしかわかりませんので、通常は、建築会社が先で土地等不動産業者は、後なのです。これが逆になっているために、希望されている建物品質にならないケースが多発しているのです。

”土地と建物一緒にローンを組むために、建物の予算を聞かれたので大体で答えました。”

この文言から、不動産業者側では、住宅ローン特約を破棄するための口実ができています。住宅ローンが通らなかったらという文言はこれで意味なさなくなります。住宅ローンが通る金額で住宅ローンを申しこむことになり、建物に関しては、その予算で収まる建物になるだけのことです。不動産業者は、損をしないように契約を履行することになります。

”・ハウスメーカーが決まっておらず、建物にいくらかかるかわからない状態でどのようなローン契約を行うのでしょうか？”

不動産業者側で相談者が言った予算内で収まっている建物図面と見積書を準備するだけのことです。本審査は、まだできませんが、事前審査は、この程度の書類で審査することは可能です。
これで予算が見えてきますので、後は、不動産業者のつながりのある工務店等で、予算内に収まる建築可能な建物を相談者と打ち合わせしながら図面作成することになります。この期間も長くて３週間程度になりますので、かなり急がされることになるでしょう。

”・また、ローンもどこと契約するか調べないとなぁと思っていましたが、これは不動産屋が紹介してくれたところでローン契約を結ぶことになるのでしょうか？その際に注意することやデメリットはありますか？”

通常、不動産業者は自社と付き合いのある融通の利く金融機関を準備しています。お客様メリットではなく、確実に融資してもらい契約を破棄されないようにするための金融機関のケースが多くなります。
本来、金融機関に対してもお客様メリットが高い金融機関をお客様本人が選択できる権利があります。しかし、お客様だけでは、住宅ローンに関しては、選択する方法がわからないというのが一般的です。
実際に一般人向けの住宅ローン窓口とハウスメーカー等住宅産業専門家向けの窓口は違いますし、ハウスメーカーに関しては、ハウスメーカー向け住宅ローン専門の金融機関側の営業までいます。俗に言われている住宅ローンセンターの営業マンがそれになります。金融機関側も住宅ローンという商品を売るわけですから、それ専用の営業マンがいるわけです。この方々は、ハウスメーカーの営業マン向けに営業をされるので、一般顧客に対しては、面談することはまずありません。
しかし、有能なハウスメーカーの営業の場合は、このような金融機関の営業マンを実際にお客様に面談させ、自社金融商品の売り込みをさせることで、お客様にとって最良の金融機関を選ぶことが可能になります。
住宅ローンは、建物に対してのローンになりますので、建築会社側が住宅ローンの斡旋を行うのが、一般的です。

”・あとハウスメーカーについてですが、以前相談会に参加した際に某ハウスメーカーの営業の方が親切で感じが良かったので、土地探しを依頼していました。
できればこの土地に対する建物の見積もりを出してもらいたいと思っているのですが、土地を決まったことを伝えると、ハウスメーカーとしては今後どのような対応になるのでしょうか？”

土地が見つかったと言って喜んで営業しにきますから、ご心配いりません。しかし、検討されている土地が建築条件付きであった場合は、建築指定以外のケースでは、条件を外してもらえなければ、手も足もでません。

急がせるのも、不動産業者の手段の一つですから、ドタバタせずに、しっかりと理論的に考えて、可能であれば、住宅コンサルタントなど注文住宅の有識者、専門家の先生などに相談されて進める方が、安全だと言えます。

あせらずに、よく考えて進めるようにしましょう。

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・ハウスメーカーが決まっておらず、建物にいくらかかるかわからない状態でどのようなローン契約を行うのでしょうか？

いいえ、メーカーをきめて、間取りやオプションをきめて、だいたいの金額を出してから、「この金額でローン審査が通ったら本契約」という流れになります。
契約書に「ローン審査に通らなかったら契約はなかったことに」という一文が入ります。


・ローンの契約について
つきあいのある銀行に聞いてみるのが一番です。給与が振り込まれている銀行や公共料金の引き落としをしている銀行などですね。
間取りなどを決めるまえに、自分がいくらローンを組めるのか、知るのが一番最初にすることです。
どこの銀行にするかは、金利の低さにもよります。０．５％の金利の違いが、最終的には数百万の違いになってきます。
土地と建物を同時にローンを組んだほうが良いのは本当です。
他にローンがあると、銀行はローンを組ませてくれないことがあります。（違う銀行やファイナンスにローンがあっても、です）


・ハウスメーカーについて
気にしすぎです。
もしそんな小さなことで態度が変わるようなメーカーなら、こちらからお断りしましょう。
信頼できるメーカーだけでなく、相性のよい営業（※意外と大事）が見つかりますように。

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