教えて！住まいの先生
Q 少しでも老後の足しにと思い、青森県に中古アパート1棟の購入を考えております。（30代前半夫婦です） 不動産会社からは以下の金額で提示されました。 価格（28,000,000円） 鉄骨造 築22年 2DK 6部屋 入居率100%（280,00
0円/月）
長年入居されてる方々で、いまのところ退去の予定はないそうです。
土地（200.7㎡）
路線価（3.3）
建物:延床面積（266.82㎡）
再調達価格（8.4）
固定資産評価額:土地（4,600,000円）
固定資産評価額:建物（11,000,000円）
表面利回り（11%）
実質利回り（8%）
妥当な金額でしょうか？
購入金額は全額借入を予定しております...（利率2%）
無謀でしょうか...
補足
長年入居されてる方々で、いまのところ退去の予定はないそうです。
土地（200.7㎡）
路線価（3.3）
建物:延床面積（266.82㎡）
再調達価格（8.4）
固定資産評価額:土地（4,600,000円）
固定資産評価額:建物（11,000,000円）
表面利回り（11%）
実質利回り（8%）
妥当な金額でしょうか？
購入金額は全額借入を予定しております...（利率2%）
無謀でしょうか...
場所は青森市の比較的街中です。
土地 6,600,000円
建物 22,400,000円
だったのを、約1,000,000円下げてくれての金額です。
質問日時：
2020/4/13 09:53:28
解決済み
解決日時：
2020/4/19 16:58:21
回答数： 10 ｜ 閲覧数： 100 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/4/19 16:58:21
利回りは妥当の範囲内です。
もっと利回りが良くて、築年数が浅い物件もあると思います。
全額借入は無謀だと思います。
これからは人口減少で土地は下がると思います。
また、築20年以上の平均入居率は70％くらいです。
そして、修繕費もこれから高くなります。
外壁や屋根、設備など交換のタイミングです。
いきなり数百万円の修繕費が必要になったりもします。
そして、管理を管理会社に丸投げすると管理報酬も発生します。
ご自身で儲ける自信が無ければお勧めできません。
オーナーの世界も競争が激しいです。
不動産屋の食い物にされて、大赤字で売却する素人も多いです。
もっと利回りが良くて、築年数が浅い物件もあると思います。
全額借入は無謀だと思います。
これからは人口減少で土地は下がると思います。
また、築20年以上の平均入居率は70％くらいです。
そして、修繕費もこれから高くなります。
外壁や屋根、設備など交換のタイミングです。
いきなり数百万円の修繕費が必要になったりもします。
そして、管理を管理会社に丸投げすると管理報酬も発生します。
ご自身で儲ける自信が無ければお勧めできません。
オーナーの世界も競争が激しいです。
不動産屋の食い物にされて、大赤字で売却する素人も多いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/4/19 16:58:21
回答が早かったのでBAにさせていただきました。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2020/4/14 11:26:47
まず、もっとも大切なのは、最初に取得する投資不動産は、
「絶対に現金」で購入することです。
これを借入などで賄うと、最も陥りやすいのは「資金ショート」です。
その結果は◆銀行に金利を稼がせ◆売主に「処分でホッと」させ◆仲介業者に手数料を稼がせ◆管理業者に管理料を稼がせ◆メンテナンス業者に「仕事」を与え◆入居率５０％―――などなら目も当てられません。
いま、継続しているのは、
―――見せかけの入居者で、売買契約後ほどなく退去―――する
古アパートです。（これで苦しんでいるオーナーなど無数）
････････････････････････････････････････
不動産投資を始めるなら、まず「タネ銭」を一千万円程度保有し、
駅前のワンルームマンションの３００万円程度を取得。
その家賃が一年継続したら、その家賃程度の返済額を借りて
ボロアパートなどを取得することです。
そしてボロアパートを居住用に手直し程度で平常の家賃を挙げる。
以後は「わらしべ長者」（検索可）方式に増やしていくのです。
少子高齢化・全国で空家８００件などの通説を十分に考えた方が
良いです。
「絶対に現金」で購入することです。
これを借入などで賄うと、最も陥りやすいのは「資金ショート」です。
その結果は◆銀行に金利を稼がせ◆売主に「処分でホッと」させ◆仲介業者に手数料を稼がせ◆管理業者に管理料を稼がせ◆メンテナンス業者に「仕事」を与え◆入居率５０％―――などなら目も当てられません。
いま、継続しているのは、
―――見せかけの入居者で、売買契約後ほどなく退去―――する
古アパートです。（これで苦しんでいるオーナーなど無数）
････････････････････････････････････････
不動産投資を始めるなら、まず「タネ銭」を一千万円程度保有し、
駅前のワンルームマンションの３００万円程度を取得。
その家賃が一年継続したら、その家賃程度の返済額を借りて
ボロアパートなどを取得することです。
そしてボロアパートを居住用に手直し程度で平常の家賃を挙げる。
以後は「わらしべ長者」（検索可）方式に増やしていくのです。
少子高齢化・全国で空家８００件などの通説を十分に考えた方が
良いです。
A
回答日時：
2020/4/14 07:13:02
何も知らない、何も出来ない、自己資金さえ用意できない。
そんな人間が初めから何で全額借金してまで、始めるのか？
バカな話。若い証拠だ。
まあ言ってあげても分からんだろうから、早速始めたらいい。
実質利回り(それさえも怪しい)が8%ということは、
回収するのに12.5年以上はかかる。
その期間にずっと満室で賃料が維持していると思うのか？
退去があるたびに現状回復費がかかり、賃料が同じでは空室
がずっと続く。
まあ破綻と自己破産を覚悟でやり、ダメなところを反省できれば、
次に繋がるだろう。
今コロナで退去者が続出しているというのに、何考えてんの？
そんな人間が初めから何で全額借金してまで、始めるのか？
バカな話。若い証拠だ。
まあ言ってあげても分からんだろうから、早速始めたらいい。
実質利回り(それさえも怪しい)が8%ということは、
回収するのに12.5年以上はかかる。
その期間にずっと満室で賃料が維持していると思うのか？
退去があるたびに現状回復費がかかり、賃料が同じでは空室
がずっと続く。
まあ破綻と自己破産を覚悟でやり、ダメなところを反省できれば、
次に繋がるだろう。
今コロナで退去者が続出しているというのに、何考えてんの？
A
回答日時：
2020/4/13 13:59:55
現状の数字は良好なんだけど、立地的には大丈夫？
長期的に同じ賃料と入居率を維持できそうな場所なの？
長期的に同じ賃料と入居率を維持できそうな場所なの？
A
回答日時：
2020/4/13 13:43:29
A
回答日時：
2020/4/13 13:16:10
このデータだけから見ると充分投資対象になると思います。
あとは築22年ですとそろそろ設備の故障がどんどん出てくる頃だと思うので、運もありますが最悪の出費も想定しておかなければいけないと思います。
全額融資でも補修費など自己資金がどれくらいあるかなど計算できていれば安心です。
不動産投資で得た収入を毎月使える分と思って使ったしまったらアウトですけど、投資としてちゃんと管理していけたらやっていけると思います。
不動産投資の決め手は入居率だと思うので、今後も入居率を維持する為に物件への更なる投資（リフォーム等）を怠らず、空室対策が出来れば全然イケるとは思います。
あとは築22年ですとそろそろ設備の故障がどんどん出てくる頃だと思うので、運もありますが最悪の出費も想定しておかなければいけないと思います。
全額融資でも補修費など自己資金がどれくらいあるかなど計算できていれば安心です。
不動産投資で得た収入を毎月使える分と思って使ったしまったらアウトですけど、投資としてちゃんと管理していけたらやっていけると思います。
不動産投資の決め手は入居率だと思うので、今後も入居率を維持する為に物件への更なる投資（リフォーム等）を怠らず、空室対策が出来れば全然イケるとは思います。
A
回答日時：
2020/4/13 11:32:09
部屋の入居率毎のシュミレーションをして下さい。
90%、80%、70%、60%、50%でどうなのか?
40年後の人口推移はどうなるのか。
6室ある部屋の一番安い家賃で、利回りを再計算して下さい。
仮に入居率が半分になっても、問題なく経営できると思える
のであれば、貴方次第です。
90%、80%、70%、60%、50%でどうなのか?
40年後の人口推移はどうなるのか。
6室ある部屋の一番安い家賃で、利回りを再計算して下さい。
仮に入居率が半分になっても、問題なく経営できると思える
のであれば、貴方次第です。
A
回答日時：
2020/4/13 11:15:54
投資ってのは基本的にローンを払い終わったら
そこからが利益と考える方が安全です。
それまでの、利益は修繕用のプールにしないと何かあったら・・・・・
さて、ローンは何年完済予定ですか？
そのアパートは建て替えや大規模な修繕をせずに何年持ちますか？
今の数字を追う事も大事ですが、１０年後、１５年後、２０年後の
想定される数字をお考えですか？
後は、一部屋空いた場合の利回りは何処まで下がるのか？
最悪、稼働率５０％でも賃料でローンは払えるのか？
空き室いくつで持ち出しなのか？
悪い事を想定してばかり居たら、買えないんですけど。
正直悪い事をちゃんと考えて、どこまで落ち込んだ際にリスクが発生するのか？
の見込みが甘い気がします。
フルローンの場合は、その辺きっちりする必要と
勧めてくる営業がその辺のリスクをちゃんと説明してくれるか？
非常に大事です。
私は、します。なので私のお客様はあまり買ってくれないです（笑）
でも、買って損させたことも無いのは自慢ですけどね。
そこからが利益と考える方が安全です。
それまでの、利益は修繕用のプールにしないと何かあったら・・・・・
さて、ローンは何年完済予定ですか？
そのアパートは建て替えや大規模な修繕をせずに何年持ちますか？
今の数字を追う事も大事ですが、１０年後、１５年後、２０年後の
想定される数字をお考えですか？
後は、一部屋空いた場合の利回りは何処まで下がるのか？
最悪、稼働率５０％でも賃料でローンは払えるのか？
空き室いくつで持ち出しなのか？
悪い事を想定してばかり居たら、買えないんですけど。
正直悪い事をちゃんと考えて、どこまで落ち込んだ際にリスクが発生するのか？
の見込みが甘い気がします。
フルローンの場合は、その辺きっちりする必要と
勧めてくる営業がその辺のリスクをちゃんと説明してくれるか？
非常に大事です。
私は、します。なので私のお客様はあまり買ってくれないです（笑）
でも、買って損させたことも無いのは自慢ですけどね。
A
回答日時：
2020/4/13 11:06:52
中古アパートはある程度年数過ぎたら
改築などしないと、新規受け入れできないの知ってますか？
最悪建て替えしないと棚子募集できないんですよ。
地方で相続しても古いアパートは将来家賃収入見込めないので売る人多いです。建て替えて元を取れる立地条件あれば良いでけどね。売るにしても空知条件になるので驚くほど安くなります
将来、ローン払い終わるまで、新規棚子入れず、今の入居者が残れば良いはずですけどね。
改築などしないと、新規受け入れできないの知ってますか？
最悪建て替えしないと棚子募集できないんですよ。
地方で相続しても古いアパートは将来家賃収入見込めないので売る人多いです。建て替えて元を取れる立地条件あれば良いでけどね。売るにしても空知条件になるので驚くほど安くなります
将来、ローン払い終わるまで、新規棚子入れず、今の入居者が残れば良いはずですけどね。
A
回答日時：
2020/4/13 10:26:51
青森のどのあたりでしょうか。その金額は、建物と土地代込みですか。別々に表示してもらってください。今後需要は減るばかり。今から老後のためにこのアパート経営で貯金をするということですよね。老後にこのアパートからは、収入はないように思えます。築年数が経っているので、今後改修費、修繕費がかさみます。このオーナーは、今までにしこたま儲けた感じです。やめたほうが良い。
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